2010.06.02. 둔촌주공아파트 시세동향



부동산경기 하락세가 지속되자 6.2 지방자치단체장 선거 이후의 재건축시장 향방에 관심을 두고 있다. 선거 이후에도 곧바로 재건축 시장을 살릴 뚜렷한 대안은 없을 것으로 보이며 대기매수자들의 관망세는 지속될 것으로 예상된다.


일반아파트의 경기는 여전히 거래 중단사태이며 국지적으로 재건축단지들만 급매물 위주로 거래되고 있는 상황이다.


강동구 고덕주공 6단지의 파격적인 무상지분률 174%로 두산건설이 시공사로 선정되면서 인근 재건축단지들에게 본보기가 되는 결과를 낳았다.


두산효과가 낳은 덕택으로 강동구 둔촌동에 위치한 둔촌주공아파트는 재건축조합측에서 최저 무상지분률 가이드라인을 160% 이상으로 시공사은 상황이다. 국가대표사업단(현대건설, gs건설, 롯데건설)과 삼성사업단(삼성물산, 현대산업개발, 대림산업)의 2개 컨소시엄과 아직 입장을 표명하지 않은 대우건설, sk건설, 동부건설, 포스코건설 등의 건설사들이 어떤 구도로 나올지도 의문이며 무상지분률을 얼마나 제시할지 초미니 관심사이다.


조합원들의 입장에서는 확정지분제에 무상지분률이 높을수록 좋겠지만 시공사들의 입장에서는 재건축의 처음부터 끝까지 모든 리스크를 안고 재건축사업을 해야 하므로 사업성이 불투명한 요즘에는 커다란 부담이 아닐 수 없다. 둔촌주공의 경우 재건축의 랜드마크로서 4조원이 넘는 사업규모로 보나 입지조건로 보나 사활을 걸고 수주전에 올인해야 할 지역이지만 사업성이 좋은 만큼 위험부담도 크기 때문에 시공사측에서는 둔촌주공 수주전에 어떤 방법으로 접근할지 심사숙고하고 있는 표정이 역력하다. 6월 14일이 되면 둔촌주공 재건축 입찰에 참여하는 시공사들의 제반 조건들이 입찰제안서상에 명확히 드러날 것이며 조합원들의 욕구를 최대한 만족시키는 범위안에서 구도가 짜여질 것을 기대한다.


둔촌주공의 매매가격에는 별반 변화가 없으며 대기매도자들의 좋은 대안이 나올때까지 관망할 것으로 예상되며 대기매수자들이 기대하는 가격하락은 당분간 없을 것으로 예상된다. 매도자와 매수자의 가격 괴리감으로 매매가격의 골은 깊어질 것으로 예상된다.


둔촌주공은 5월중에 약 10 여건의 매매 거래가 되었으며 현재 둔촌주공 전부동산 중개업소에 출시된 매물들중 추천할만한 저가급매물은 1단지 7.5평(지분8.94㎡) 4억1천5백만원, 1단지 16평(지분 19.09㎡) 6억1천만원, 1단지 18평(지분 19.09㎡) 6억8천만원, 2단지 22평(지분 25.78㎡) 7억8천만원, 3단지 31평(지분 25.78㎡) 7억8천5백만원, 4단지 25평(지분 21.48㎡) 6억8천5백만원, 4단지 31평(지분 18.34㎡) 7억6천만원, 4단지 34평(지분 29.83㎡) 9억1천만원 등이 있다. 둔촌주공 매수계획이 있으신 분은 입찰제안서가 나와 가격상승이 되기전에 현재 출시된 급매물을 적극적으로 검토해 볼 필요성을 느낀다.


※ 재건축 사업방식

① 도급제 : 건설사가 정해진 공사비만 받는 방식이다. 강남 재건축의 경우 조합원들에게 사업이익이 돌아가는 도급제가 많다.

② 지분제 : 시공사가 제시한 무상지분율 만큼 조합원들이 분양면적을 배정받고 나머지 사업의 이익과 리스크는 건설사가 책임지는 방식이다. 하지만 최근 경기침체로 미분양 우려가 높아짐에 따라 지분제를 적용해 사업 리스크를 시공사에 부담토록 하는 사례가 많아진 분위기이다.


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둔촌주공 드림공인