날도 심심하고 재미난 글이나 하나 올려 봅니다.
주제는 제목과 같구요.

저는 목동에 거주하고 있고 본인명의의 주택을 일부 소유하고 있습니다.
이런 얘기를 일부러 왜할까 하는 생각도 드시겠지만
하도 찌질이들의 목동에 안사네 무주택자네 하는 잡소리가 듣기 싫어서... 그 이상도 이하도 아님!

개인적으로 집값에 별로 연연하지 않기 때문에 나름대로 객관적이고 정확한 자료를 포스팅하면 그 내용이 집값상승에 도움이 안된다는 이유로 온갖 찌질이들이 앵앵 거리며 달려드는 재미난 현상이 있기도 합니다.
물론 상대할 가치가 전혀 없어서... ^ ^

각설하고... 어제 tv에서 미분양아파트의 실체에 대해 심층 취재한 프로그램을 시청했습니다. 상당히 공감이 가더군요.

전국적인 미분양 아파트의 가구수는 건설사에서 공표하는 가구수 보다 실제는 그 2배 이상 된다는 것이고, 아시다시피 가장 정확한 자료는 지자체에 신고/등록된 것으로 실제로도 그런 수치가 나오더군요.

그 좋다던 송도, 청라, 김포한강 그리고 로또였던 판교까지...
브로커들이 한바탕 회오리를 일으키며 빠져나가고 난 후, 현재의 개인들은 자금줄이 막혀서 빈사상태지요.

자 그럼 지금부터 부동산시장에 대한 호재와 악재들을 살펴 봅시다.

<악재>
1. 가계부채 700조원
2. 금융헤져드에 의한 자산가치의 급속수축
3. 실질 가처분소득의 급속수축
4. 경제생산활동 인구의 지속적인 감소
5. 주택의 주수요자인 베이비부머의 은퇴 시작
6. 과도한 공급(미분양아파트)에 따른 건설사들의 부도 가능성
7. 신세대들의 주택트렌드 변화(소유개념이 아닌 거주개념)
8. 금융권의 대출 규제

<호재>
1. 정부의 유화적인 부동산정책
2. 시중의 자금 유동성

대략적인 중요사항들을 정리해 봤는데 호재 보다는 악재의 강도와 파급력이 훨신 큽니다.

서울의 경우 1970년대 주택보급율이 50%대에서 현재 90%대 입니다. 그런데 자가비율은 오히려 약간 감소했습니다.

즉, 양극화가 심화되고 있다는 반증이지요. 현재의 주식시장에서와 같이 한마디로 가는 놈만 간다는 거지요.

2009년초 건설사들의 연쇄부도공포가 한창일 때, 정부가 구세주로 나서서 전국(대부분 경상도지역 ; 정권의 미학)의 미분양아파트를 기금을 통해 2만여채 매입해주고 부동산정책을 상당히 완화해 주었습니다. 자연스러운 구조조정이 필요한 때 국내 내수시장 활성화를 위해 어거지로 살려줬습니다. 그리고 어쩔수없이 네대강사업 등의 건설업에 막대한 재정지출을 시작 합니다.

정부가 네대강사업을 할 수 밖에 없는 이유가 여기에 있습니다.
우리나라 gdp의 약 20%를 건설업이 차지하고 있고 내수시장의 핵심업종이 바로 건설업이니...음...

그런데 문제는 그 건설업이 부가가치가 낮기 때문에 대부분 단순저임금 노동력만 필요로 한다는 것이지요. 한마디로 양극화를 가속화 시키는 양날의 칼과 같은... 아슬아슬한 살얼음판 같은 상태이지요.

양극화라... 이제 양극화에 대해 논의해 봅시다.
산업이 고도화 되면 필연적으로 동반되는 것이 바로 이 '양극화' 와 '고용없는성장' 이라는 것인데, 불행히도 '부의 재분배' 외에는 해결책이 거의 없습니다.
선진국들 대부분 이 문제로 골머리를 앓고 있고, 우리나라도 예외는 아닙니다.

그럼 현재 대한민국의 양극화는?
부동산을 에로들면... 지방은 죽은지 오래고, 이제는 수도권이 죽어가고 있지요.
서울은 제일 마지막에 영향을 받을 것이고 ,그중에서도 입지에 따라 명암이 갈리게 됩니다.

그럼 이 상황에서 집값이 과연 오를까요? 물론 국소적으로 호재에 따라 오르는 곳도 있겠지요.

혹자는 시중에 유동성을 많이 풀었기 때문에 하이퍼인플레가 온다고 합니다. 그럴까요? 작년초에 시중에 그런 얘기가 많이 돌았지요. '버블은 버블을 통해 치료한다'는 즉, '하이퍼인플레이션'이 온다고 많은 사람들이 생각했습니다.
하지만 시장은 대중의 생각대로 움직이지 않습니다.
오히려 부작용이 적은 장기저성장인 'l자형 침체' 가능성이 더 높습니다.

요즘 주택에 대한 트렌드가 변해서 사람들이 집을 안사고 전세나 월세로 들어갑니다. 전세값폭등의 원인이 재개발에 따른 멸실가구 증가도 있지만 이러한 트렌드도 상당한 영향을 미치고 있습니다. 그러니 당연히 공급과잉인 중대형평형 보다는 공급이 딸리고 가격이 저렴한 소형평형의 가격상승률이 훨 높지요.

요즘 목동에 재건축이슈가 한창 입니다.
제가 몇달전 재건축 관련해서 글을 몇번 포스팅 했는데, 여유가 되시는 분들은 함 검색해 보시길....

무상배정 등의 수익성을 위해 고밀도로 재건축해서 명품단지를 만들겠다고 하는 단세포적인 사고는 이제 그만 했으면 좋겠습니다.

목동은 학군프리미엄지역이라 초중고교 및 부대시설을 만들지 않고 고밀도재건축으로 상주인구를 2배이상 늘린다는 것은 중장기적으로 자멸을 독촉한다는 사실을 알아야 합니다. 현재의 초중고교가 과포화상태라 학군인프라 구축비용이 상당히 크기 때문에 실제 재건축과정에서 상당한 문제점으로 대두될 소지가 큽니다.

그리고 며칠전에 잠실 관련해서 올라왔던 내용으로 잠실은 고밀도로 재건축을 했습니다. 하지만 숨이 막힙니다. 중장기적으로 이건 전혀 아니다라는 생각이 강하게 듭니다. 시간나면 함 직접가서 둘러 보세요.

바로 남들과 다른 생각을 할때, 부가 따라옵니다. 서울시내에 타운하우스같은 저밀도 대규모단지가 없습니다. 남들과 똑같이 고밀도로 재건축한다면 그 가치하락은 가속될 거라 생각됩니다.

눈앞에 보이는 수익성이 아니라 중장기적인 내면가치를 볼 줄 아는 자세가 필요해 보입니다.

마지막으로 전반적인 부동산시장에 대한 개인적인 관점은...

'부동산시장의 꽃은 벌써 피었다' 입니다.

물론 모든 사람들이 저와 똑같은 생각을 한다면 시장은 반대로 움직인다고 봐야겠죠 ^ ^