시장동향과 분석
박세관 | 2010.01.30 | 조회 6,615 | 추천 20
새해를 시작한지 어제 같건만 벌써 30일이 지나고 우리는 다시금 2월이란 새로운 달을 맞이합니다.그러나...아직은 해가 바뀐 건 아니지요?아직은 우리가 한 살을 더 먹은 건 아니겠죠?아직은 올해 새롭게 시작한 그 무엇들이 비록 3일 만에 깨어졌지만 아직도 새해는 아니니까 다시 새롭게 시작하면 되겠죠?우리에게 진정한 새해는 14일 후에 새배를 하고 떡국을 먹어야만 하는 것이니까요!!우리는 그렇게 부모님께 배웠으니까요.우린 아직 한 살 어리며 아직은 올해의 약속과 꿈이 헝클어진게 아니라 새롭게 그 무엇을 다시 시작하면 되니까요!!“우리는 14일후 새해에 새로운 마음과 새꿈으로 새롭게 시작하면 반드시 올해의 바람과 꿈은 이루어집니다.”말기 암환자로서 “고통의 학교”에서 자신의 아픈 것을 낫게 해달라고 기도하기 보다는 왠지 민망하여 다른 환자를 위해 기도하고 극심한 고통으로 두려움과 불안의 순간에도 자신에 대한 연민에 빠져 울지 않으면서도 모짜르트나 앙드레 가뇽의 음악을 듣거나 해질 무렵 기도하는 연로한 수녀님의 뒷모습을 바라보며 눈물 흘린 이해인 수녀님의 희망의 시를 올리며 글을 시작하겠습니다.*새로운 맛*물 한 모금 마시기 힘들어하는 내게어느 날예쁜 영양사가 웃으며 말했다.물도 음식이라 생각하고아주 천천히 맛있게씹어서 드세요.그 후로 나는바람도 햇빛도 공기도음식이라 여기고천천히 씹어 먹는 연습을 한다.고맙다고기도하면서...때로는 삼키기 어려운 삶의 맛도씹을수록 새로운 것임을 다시 알았다.--이해인 수녀님의(희망은 깨어있네 중에서...)---아침에 잠이 깨어 옷을 입는 것은 희망을 입는 것이요살아서 신발을 신는 것은 희망을 신는 것이라고 희망을 노래한 수녀님의 머릿글을 소개하며 목동 부동산 시장의 한 달간의 움직임을 좁은 소견과 부족한 글로 말씀드리고자 합니다. 우선 목동의 전체적인 한 달 동안의 市況은 소형평형(20평,27평)의 급매물 소진과 가격 상승이 1월초에 이어 1월말에(1/29일)다시 한번 가격이 움직이기 시작 했습니다.35평 이상의 중, 대형 市場은 급매물들이 거의 빠지거나 매물이 회수되었으며 가격 상승은 일어나지 않고 있으나 2009년 9월의 dti 적용전의 가격수준으로 거의 환원 되었습니다.지난번 (1/18일)글에서도 말씀드렸습니다만 금번 1월의 가격 상승의 특징은 소형 평형(20평,27평)에만 제한적으로 두 번에 걸쳐 가격 상승이 진행 중에 있으며 이 현상이 중, 대형으로 옮겨 가지 못하고 있음이 큰 특징입니다.그 이유는 지난번 글에서 말씀드렸기 때문에 생략하오며 결론적으로는 아직 목동 시장의 매수세가 중, 대형 시장으로 번지지 못할 만큼 강하지 않다는 실증을 말하는 것으로 1월의 소형평형의 집값 상승이 지난번 글에서 말씀드린 3가지 방향중 어느 방향으로 갈 것인지는 구정(1/15일)을 지나보면 그 윤곽을 나타낼 수 있을 것으로 思料 됩니다.그럼 지금부터 목동 아파트의 단지별 평형별 매매가와 전세가를 살펴보겠습니다.66㎡(20평)는 앞단지(1단지~7단지) 매매가는 50,000만원~58,000만 원대 이며 전세가는 15,000만원~18,000만 원대 이며 뒷단지(8단지~14단지) 매매가는 40,000만원~52,000만 원대이며 전세가는 13,000만원~17,000만 원대입니다.20평의 매매가와 전세가는 1월말(1/29일)부터 약1,000만원 뛰기 시작했습니다.현재 앞단지 는 50,000만 원 이하 매물은 찾기가 힘들며 전세가 역시 강세를 나타내고 있습니다.20평에 대한 매수세는 현재는 1월초에 비해서는 약해졌는 편이며 이는 구정과 대학입시 및 졸업등 시기적인 timing으로 한풀 꺾인 것으로 예상되며 구정이 끝나고 새 학기 시작될 때쯤 다시 한 번 가격이 움직일 것으로 思料됩니다.20평에 대한 급매물들은 거의 소진되었으며 매도자들은 매물을 회수하거나 올린 가격으로 시장에 내놓고 있습니다.89㎡(27평)는앞단지 매매가가 70,000만원~78,000만 원대이며 전세가는 25,000만원~27,000만 원대이며 뒷단지 매매가는 54,000만원~73,000만 원대이며 전세가는 18,000만원~27,000만 원 대입니다.27평 역시 1월초에 이어 1월말에 매매가와 전세가가 약 1,000만 원 정도 상승 하였으며앞단지에 비해서 뒷단지 매매가와 전세가의 편차가 큼을 양지해 주시기 바라며 단지별로 가격의 상승 금액은 동일합니다.27평은 아직 급매물이 서향의 비로얄층을 중심으로 간혹 눈에 띄는 편이며 이 급매물의 가격은하한가 금액에서 3~4%정도 빠진 금액으로 보시면 되겠습니다.99㎡(30평)의 앞단지 매매가는 90,000만원~95,000만 원대이며 전세가는 28,000~31,000만 원대이며 뒷단지 매매가는 85,000만원~92,000만 원대이며 전세가는 앞단지의 가격과 거의 동일하다고 보시면 되겠습니다.30평은 목동의 전체세대 26,629세대중 685세 대 로서 각 평형별 세대중 숫자가 가장 적은 평형대로서 685세대중 410세대가 14단지에 집중되어 있으며 나머지 275세대가 1단지(70세대), 2단지(40세대), 3단지(46세대) ,5단지(45세대) ,9단지(21세대) ,10단지( 29세대) ,13단지(24세대) 에 골고루 분포되어 있으며 단지별 세대에서 차지하는 비중이 극히 적은 숫자임으로 내재 가치보다는 희소성의 가치가 높은 편으로 30평의 대표성 있는 가격은 14단지 30평형의 가격을 살펴보시면 되겠습니다.14단지 30평은 12월 까지는 특수한 가격(경매낙찰가 수준가격)의 매물이 거래되었으나 현재는 9월의 dti적용전 수준의 가격에 거의 접근하였습니다.현재 14단지 30평의 가격은 85,000만원~88,000만 원대이며 급매물 가격은 하한가에서 3%정도 빠진 가격으로 보시면 되겠으며 전세가는 28,000만원~31,000만 원대로 보시면 됩니다.115㎡(35평)의 앞단지 매매가는 110,000만원~115,000만 원대이며 전세가는 35,000만원~38,000만 원대입니다.35평의 뒷단지 매매가는 95,000만원~105,000만 원 대이며 전세가는 33,000만원~37,000만 원대입니다.2009년 12월까지 35평의 매매시장의 특징은 각 평형별 급매물중 35평대의 급매물이 일반가격에서 가장 낙폭이 큰 가격으로 급매물이 소화되었다는 것입니다.이 원인은 20평,27평은 7억~8억대 미만으로 매수자가 금액적인 부담이 적고 dti적용 후에도 대출의 한도 내에서 마련할 수 있는 자금이며 목동 입성의 첫 단추로서 두꺼운 매수 층을 형성하지만 35평대는 10억 이상으로 금액의 버거움과 dti적용으로 대출한도를 넘어선 금액으로 어느 정도 자금을 갖인 매수자가 제한적이고 7,000세대가 넘어 27평(8,850세대)다음으로 많은 세대로서 공급(급매물숫자)은 많고 수요(매수자)는 제한적이다 보니 결과적으로 급매물의 가격 하락폭이 커짐으로서 35평대가2009년 9월의 dti 적용으로 가장 피해(?)를 많이 본 평형대입니다2009년 12월 앞단지 35평 급매물은 9억대 후반 가격으로 뒷단지 35평 은 9억대 초반 가격으로 거래 되어 가장 마음 고생을 가장 많이 하신분이 35평대 매도자들이었습니다.그러나 지금은 上記가격대의 매물은 소진되었거나 회수되어 없으며 현재는 급매물이 앞,뒤단지 모두 하한가에서 약간 빠진 금액으로 나와 있으며 숫자도 小量입니다.그동안 35평대 소유자 분들께 위로의 말씀을 드리며 20평,27평의 집값 상승세가 35평대로 옮겨가길 바랍니다. 125㎡(38평)는 뒷단지만 2,351가구가 있으며 그중 9단지567가구,10단지663가구,14단지875가구로 전체의90%를 차지함으로 이들 단지의 가격이 보편성과 대표성이 있다고 생각되며 9단지는 105,000만원~110,000만 원대이며 10단지는 100,000만원~115,000만 원대이며 14단지는 105,000만원~115,000만 원대입니다.금번에 거래된 금액은 14단지 10억대 미만에서 급매물이 소화되었으며 거래된 수량은 극히 소량입니다.38평 전세가는 35,000만원~38,000만 원대이며 전세가는 여전히 강세입니다.148㎡(45평)앞단지는 135,000만원~145,000만 원대로 매매가가 형성되어 있으며 뒷단지는125,000만원~140,000만 원대의 매매가이며 전세가는 앞,뒤단지가 공히 40,000만원~45,000만 원대이며 전세가는 상승 추세입니다.181㎡(55평)는 앞단지 매매가는 160,000만원~180,000만 원대이며 뒷단지는145,000만원~170,000만 원대이며 전세가는 앞,뒤단지가 48,000만원~55,000만 원대이며 상승 추세는 동일합니다. 55평의 급매물은 로얄동,로얄층이 하한가 금액으로 나와 있으며 거래된 숫자는 금액이 큼에 따라 극히 적습니다.이상이 1월말 단지별, 평형별 매매가와 전세가의 현황과 각 평형별 매매가의 특성을 살펴봤습니다.요즈음 목동 소유자 분들께서 저에게 가장 많은 질문과complain이 강남의 재건축 대상아파트는 2010년 1월 초,중반 이미 2006년4/4분기 최고가를 更新하였고 강남의 일반아파트도 최고가 대비 95%대 수준까지 상승하였는데 목동은 아직 최고가 대비 85%수준밖에 가지 못한 이유를 많이 물어 보십니다그 이유는 ①강남의 재건축 대상 아파트는 각 단지별 진행 단계가 可視化 권에 들어와 있습니다.즉 대치)은마아파트의 경우는 참여 정부 때 2번이나 예비안전진단에서 정책적인 이유로 불합격을 맞았고 금번 mb정부들 어서 3수만에 예비안전 진단에 통과되어 금년 1월에 정밀안전진단에 들어갔고 이 결과는3월 달에 발표예정이며 금번 대치)은마의 정밀안전진단은 정책인 사항은 고려하지 않겠다고 서울시가 공식 발표한 상황으로서 이번에는 정밀 안전진단 통과 가능성이 상당히 높은 수준이며 안전진단이 통과되면 재건축 flow대로 순차적으로 빠른 속도로 진행되며 주민동의나 추진위원회 구성 등은 이미 완성된 단계이고 지난번 제글에서 말씀드린 “공공관리자 system'과 clean-up system도입 등으로 재건축의 속도는 지금까지와는 완전히 다른 흐름으로 진행이 예상됨으로 매수자의 입장에서 눈으로 확인 가능한 단계임으로 전체적인 분위가 상승 쪽으로 강하게 끌어가고 있습니다.(※공공관리자 제도와 clean-up system은 1/18일자 글 참조요망※)반면 목동은 엄밀히 말해 아직은 재건축이 可視圈은 아니며 전무후무한 재건축의 潛龍(잠룡)시장으로 점차 다가오는 시장으로 현실적인 가격의 탄력도는 강남권의 대치)은마나 개포)주공1단지에 비하여 떨어지며 이로 인한 가격의 상승 속도가 늦은 편입니다.다음②강남의 일반아파트는 수요측면에서 전국구 적인 성격을 갖인반면에 목동의 수요는 서울과 수도권의 서남부 지역과 인천광역시 지역이 많으며 전국적인 수요는 강남에 비해 절반 이하의 수요층 이라고 思料 됩니다.강남은 매수세의 20%대가 지방인데 비해 목동은10%미만이 지방 수요층이라고 보시면 됩니다.이는 어떻 근거 수치로 말씀드리는 것은 아니며 제가 시장 일선에서 상담한 사례와 매매체결 건수로서 말씀드린 저의 경험치 임을 미리 양해 말씀드립니다.이와 같은 수요층의 차이와 강남권의 신도시 형성 시기는 1980년대로서 대부분이 재건축 대상 아파트이며 각 지역별 land-mark단지가 재건축에 진입하면서 권역별 일반아파트도 “시너지 효과”로 동반 가격상승 을 일으키는 부동산 시장의 특성중의 하나로 보시면 되겠습니다. 그 외의 몇 가지 이유는 있지만 저의 소견으로는 위의 두 가지 이유가 가장 큰 원인이라고 思料됩니다.다음은 최근의 거시경제 동향과 목동의 집값 예상을 말씀드리고자 합니다.분명히 말씀드리는 것은 목동은 재건축 시장으로 봐야하며 2010년 2월 서울시 임시의회에 상정되어 심의 예정인 조례 개정안은 목동 1단지 재건축 년도는 2007년이며 7단지,11단지,12단지는2013년이며 그 외단 지는2011년입니다.하지만 이 안은 워낙 폭발력이 강한 안건으로서 통과 여부는 무엇이라 장담할 수 없으나 분명 한 것은 이 안이 심의 자체가 부결 처리되지 않고 2009년 6월,8월,12월 3번이나 심의 자체가 연기된 것은 분명 무엇인가의 이유는 있다는 것을 짐작케 하며 6/2일 지자체 선거를 앞두고 있는 미묘한 시기인 만큼 큰 관심거리로 좀 더 지켜봐야 할 것 같습니다.또한 제가 몇 번 말씀드렸든 재건축 시장에서는 대지지분의 평단단가로 집값의 高 ,低를 판단해야 하며 목동의 대지 지분은 분명 低評價 되어 있다는 것을 말씀드립니다.(*저의 글 2009년 10월~11월글 참조 요망)재건축시장은 집값의 결정요인 5가지 중 가장 큰 영향을 받는 것은 정부의 정책과 금리와 경기상황의 3요소이며 mb정부의 재건축 정책은 공급의 증대를 통해 집값을 안정화 즉 시장원리에 충실하겠다는 것이며 작금의 전세대란은 참여정부 5년 동안 재건축 시장을 묶음으로 수요가 있는 곳에 공급을 늘리지 못한 정책의 잘못으로 이 같은 전세대란이 초래 되었고 이 전세난은 더욱 심해지며 현재는 서울 전역으로 확산되고 있으며 이 같은 전세대란은 정부의 정책으로 잡을 수 없다는 것이 더욱 심각한 문제입니다.이 같은 상황을 잘 알고 있는 현 정부는 지난 정부의 과오를 범하지 않을 것으로 생각하며 재건축 완화정책과 시장경제의 원리에 순응할 것으로 思料됩니다.금리와 경기상황은 우리나라가 세계교역 7위 국가로서 이제는globalization(世界化)되었기 때문에 국제 경기 상황에 따라 위의 집값 결정 3가지 요인이 결정되는 바가 큼에 따라 g-2(미국,중국)의 출구 전략에 따른 국내 금리 부분을 짚어 보겠습니다.금번 미국의 출구전략은 재정지출을 3년간 동결함으로서 이제까지 경제회생을 위해 경기부양과 구제금융등을 통해 막대한 돈을 썼지만 앞으론 정부지출을 줄임으로 재정의 건전성을 통해 민간 기업에 성장 동력을 넘기겠다는 뜻으로 경제성장과 실업 대응이란 두 가지 문제를 해결하겠다는 강한 의지를 표명했고 1/27일 frb(미국 연방 준비제도 이사회)가 기준금리를 연 0~0.25%로 2008년 12월 이후 1년 이상을 제로 금리를 계속하고 당분간 확장적 통화 정책을 유지하며 미국의 가계 소비지출도 완만하게 회복되고 고용시장 사정도 나아지고 있다고 진단함으로서 미국 경기는 점차 좋아지고 있으며 기준금리의 동결은 우리에게도 영향을 줄 것으로 思料됩니다.미국보다 센 강도의 출구 전략에 시동을 건 중국은 은행의 대출억제라는 방식을 통해 그 간의 위기 극복을 위해 취해 왔던 정책들을 되돌리기 시작 했습니다.중국의 출구 전략은 2009년 9%대의 경제 성장률에서 금년은 두 자리 수의 경제 성장률이 예상되며 이로 인해 경기과열을 막기 위해 제일먼저 손대기 시작 한 것은 부동산 대출 억제책입니다.설 이후에는 정책금리의 인상을 고려중인 것으로 우리에게는 결코 좋은 영향은 주지 않을 것으로 예상되며 이는 우리나라의 출구전략과 관련시켜 상반기 중 우리나라의 기준금리 인상은 시기상조로 예상됩니다.특히 1/28일 스위스 다보스에서 열린 다보스 포럼에'vvip(최우대귀빈)“자격으로 참석한 이명박 대통령은 다보스포럼의 특별 연설을 통해 지난해 미국 “피츠버그g-20정상회의의 합의사항을 철저히 이행할것을국제사회에 강조함으로서 출구전략의 국제 공조를 또 한 번 역설함으로서 우리나라의 저금리 정책은 당분간 유지될 것으로 思料 됩니다. 또한 그동안90일자 양도성 예금증서(cd)금리를 기준으로한 변동형 주택담보대출 기준 금리를 9개 시중은행의 평균 조달 금리를 기준으로한 “자금조달비용지수(cofix.코픽스)”금리를 산정함으로서 출구전략의 염두에둔 시점에서는 더욱 유리한 변동형 주택 담보대출 금리가 적용될 것으로 예상되며 대출 금리의 투명화와 안정화가 한결 높아질 것으로 思料됩니다.1/18일자 저의 글에서는 주택의 수급 측면에서 금년도 집값을 살펴보았고 이번에는 국제경제와 정책적인 면에서 금년도 집값을 예상해 보면 하락요인 보다는 상승 요인이 분명 많다고 말씀드릴 수 있습니다.이와 같은 상황에서 경제 원칙의 측면인 “최소의 비용으로 최대의 수익을 창출”한다는 개념으로 매도와 매수 시점을 잡아 보시고 매수자의 정면에는 매도자도 같은 생각을 하고 있다는 것을 생각하시면서 지난번 글에서제가 말씀드린 것을 참조하시면 최선의 방법인 것으로 생각합니다.이제 부동산 얘기는 그만 할까 합니다.좀 더 솔직히 말씀드리면 제가 아는 것은 여기 까지라고 말씀드립니다.이틀 전 저녁 6시경에 점잖은 남자 손님 한분이 저의 사무실 문을 열고 저를 찾으면서 상담이 시작 되었습니다. 저는 그분께 많은 것을 배웠습니다.저 혼자만 배우기에는 너무 아까워 함께 나눌까합니다.그분은 국내 모 그룹의 호텔 기획조정실에 근무하시다가 지금은 성공한 사업가의 한분으로서 돈의 많음의 성공 보다는 생활철학과 경영철학,그리고 인생철학이 훨씬 성공하신 ceo의 한분이셨습니다.이 분은 만나시는 사람들에서 장점을 먼저 찾고 그 장점을 당신은 내가만나 본 사람 중에서그 장점 만큼은 당신이 최고다“ 라고 말씀하신답니다.가령 중국 음식점에 우연히 들러서 자장면을 맛있게 먹었을때는서빙하는 직원께 이 자장면은 “내가 먹어본 자장면 중에서 이 집 자장면이 최고다”라는 말을 꼭 주방장께 전해달라고 하신답니다.그 말을 들은 주방장은 그 때 자기 직업에서 최고의 희열과 만족감을 느낀다고 합니다.우리는 지금껏 내 돈 내고 내가 먹는데 내가 누구를 칭찬해야 되겠다고 아예 생각도 하지 않았지만 그 분은 나의 말 한마디가 그 주방장에게는 자기 직업에 대한 최고의 긍지와최고의자랑거리를 만들어 주고 더 맛있는 자장면을 만들기 위해 열심히 노력할 것이고 결국은 나의 말 한마디가 그 사람을 최고로 만들 수 있다는 것입니다.그렇습니다!!우리 모두 14일후 새해에는 우리가 만나는 사람마다 장점을 먼저 찾아 그 사람에게 “이 점은 당신이 내가 만나본 사람 중에 당신이 최고야” 라고 말함으로서 우리가 만나는 사람을 새해에는 최고로 만들어 보시면 어떻까요?.우선 자기의 가족부터 최고로 만들어 봅시다.이제 다음의 잠언 한마디로 저의 글을 끝낼까 합니다.이제까지 부족하고 보잘것없는 저의 글을 읽어 주신 분들께 감사드립니다.이글은 저의 부족하고 좁은 식견으로 쓴 글입니다.혹시나 저의 글의 잘못이나 오류가 있으시면 넓으신 마음으로 양해해주시고 지적해 주시면 수정하도록 하겠습니다.부족한 저의 글은 2/17일날 기다리시는 분께 달려가겠습니다.*불운을 만났을 때사람은 살면서 자기 힘으로는 어쩔 수 없는 난관이나 불운에 부딪힐 수 있다.그러한 때가 오면 결코 당황하거나 서두르지 말고그러한 시련의 태풍이 지나가기를 기다려야 한다.다만 다시 때가 왔을 때를 위해 노력과 준비를 게을리 해서는 안 된다.*김대중 잠언집(배움중에서...)
