1월 초순의 부동산 동향 및 분석
박세관 | 2010.01.18 | 조회 6,524 | 추천 22
※작은 기도기쁠 때는 너무 들뜨지 않게 도와주시고슬플 때는 너무 가라앉지 않게 도와주세요.나의 말을 할 땐 자아 도취에 빠지지 않게도와주시고남의 말을 들을 땐아무리 재미없어도끝까지 인내하며미소를 잃지 않도록 도와주세요.그날이 그날 같은단조로운 일상에서도기쁨을 발견하도록 도와주세요.아름답고 행복한 사람이 되기 위한성실과 겸손의 실습을 오늘도 게을리 하지 않도록꼭 도와주세요. *이해인 수녀님의 시집(희망은 깨어있네 중에서...)이해인 수녀님은 지금 췌장암과 투병 중에 있으며 암과의 지독한 고통과 절망 속에서 희망을 노래하는 수녀님의 시집이 최근에 발간되었으며 처절한 고통 속에서 세상을 좀 더 넓게 보는 여유, 힘든 중에도 남을 위로하는 여유, 자신의 약점이나 실수를 두려워하지 않는 여유, 유머를 즐기는 여유, 천천히 생각할 줄 아는 여유, 사물을 건성으로 보지 않고 의미를 발견하며 보는 여유, 책의 단어 하나하나 음미하며 읽는 여유를 “고통의 학교”에서 배웠답니다.2010년 호랑이의 해에는 몸과 마음의 여유로움을 찾고 자신의 가능성과 장점을 재발견하며 세상의 일들과 모든 생각들을 희망으로 포장하여 삶의 항해를 시작하면서 희망은 저절로 오지 않고 부르고 , 키우고 ,깨울 때 무한한 가능성과 삶의 추진력으로 2010년의 거친 파도를 뚫고 우리가 다함께 바라는 삶과 생각의 행복을 반드시 얻을 것이라 확신하며 경인년 첫 번째 목동 부동산 시장을 정리해 보겠습니다.2010년 1월 둘째 주부터 목동의 가격은 움직이기 시작 했습니다.좀 더 정확히 말씀드리면 1월6일 오후부터 소형 평형(20평,27평)을 중심으로 급매물이 빠르게 소진되고 일부 급매물은 가격을 올리거나 회수하기 시작했습니다.이는 몇 가지 이유를 말씀드리면①작년 9/7일의 제1금융권의 dti적용과 10/5일의 제2금융권의 dti 적용후 급격한 매수세의 약화로 강남권 재건축 아파트의 약5%대의 가격하락이 이곳 목동에도 가격하락으로 이어질 것으로 예상한 매수세가 관망세로 돌아섰으나 약 4개월 동안 목동의 집값은 매수자들의 예상과 달리 떨어지지 않고 약보합 내지는 橫步로 계속하며 간혹 급매물만 出現 되는 현상이 계속됨에 따라 현재가 바닥 時期라기는 인식과 집값 상승에 불안을 느낀 매수세가 관망에서 매수 쪽으로 움직임에 따른 현상으로 보입니다. ②2010년 1월 들어 강남권 재건축 아파트가 각종 호재를 안고 5,000만원~1억씩 뛰었습니다.잠실)주공 5단지 34평이 2월의 정밀안전진단 신청이라는 소식에 7,000만원~1억 정도 인상되었고 둔촌)주공22평이 조합설립인가를 받음으로 재건축 진행에 탄력이 붙을 것으로 예상됨에 따라 약6,000만원 상승했고 개포)주공 1단지 13평이 지구단위계획에서 종 변경에 따른 용적률 상향 조정이 점쳐짐에 따라 약 5,000만원 인상되었고 대치)은마아파트 34평이 1월말 정밀안전진단 결과 발표를 앞두고 7,000만원~15,000만원 상승했다가 1/15일 정밀안전진단 결과 발표가 3월말로 연기됨에 따라 약 3,000만원~5,000만원 하락하였습니다.이와 같이 강남권 재건축 아파트 가격이 지난 9월의 dti 적용전의 집값을 다시 更新하고 연 5주째 가격 상승이 이어지면서 관망세로 일관한 매수자의 마음을 움직였으며 매도자 역시 집값의 상승이 예상됨에 따라 매물의 회수나 인상 쪽으로 돌아선 것으로 思料됩니다마지막으로는 ③2010년 6월의 지자체장의 선거로 목동의 재건축 plan이 금년 1/4분기에 可視化할것이 예상되며 각 시중 은행들의 가산금리 0.5%~0.2%인하 로 변동형 주택담보 대출이 4%후반에서 5%초반대로 낮아짐에 따른 “레버리지”효과의 기대감을 꼽을 수 있으며 이곳 목동의 국지적인 호재들인 “신정차량기지 개발 건”과 “오목교 주변의 주상복합”재건축 개발건등이 복합적으로 작용한 것으로 思料됩니다.하지만 이 같은 소형평형의 가격 상승이 ⓐ종전의 pattern처럼 35평 이상 중, 대형으로 번져 갈것인지 아니면 ⓑ소형 평형만의 가격 상승인지 ⓒ일시적인 착시현상으로 약보합 혹은 가격 하락으로 나타날지는 좀 더 지켜봐야 할 것 같습니다.그럼 지금부터 1/18일 현재 목동 각 단지별 ,평형별 가격과 동향 및 최근의 시세를 분석해 보겠습니다.66㎡(20평)는 앞단지(1단지~7단지)매매가는 50,000만원~57,000만 원대이며 전세가는 15,000만원~17,000만 원대이며 뒷단지(8단지~14단지) 매매가는 40,000만원~51,000만 원대이며 전세가는 13,000만원~17,000만 원대입니다20평의 매매가는 작년 12월 중순에 비해서 약2,000만 원 정도 올랐으며 앞단지의 급매물 48,000만 원대와 뒷단지의 급매물 39,000만원~44,000만 원대는 현재는 매매되었거나 매물이 회수되어 종전의 가격을 찾기는 힘들 것으로 思料 됩니다.20평은 앞단지는 50,000만 원 이하, 뒷단 지는 45,000만 원 이하는 전세를 낀 일부 매물을 제외하고는 남향의 로얄층의 매물은 12월 중순까지는 많은 편이 엇으나 현재는 찾기가 힘듭니다.20평의 전세가는 고교선택제의 완화와 목동의 금년도 입주 물량이zero인 상태임으로 공급물량의 절대 부족으로 전세가는 계속 상승할 것으로 예상됩니다. 89㎡(27평)은앞단지(1단지~7단지)는70,000만원~77,000만 원대이며 전세가는25,000만원~26,000 만 원대이며 뒷단지(8단지~14단지)매매가는 53,000만원~72,000만 원대이며 전세가는 18,000만원~26,000만 원대입니다.27평의 매매가 역시1월 들어 약 2,000만원~3,000만원 정도 올랐으며 앞단지의 급매물 가격 67,000만 원대의 매물은 소진되거나 회수되었으며 뒷단지 63,000만 원대 급매물도 역시 매매 혹은 회수되어 지금은 앞단 지는 7억이하 매물과 뒷단지는 6.5억 이하 매물은 쉽지 않습니다.제가 말씀드린 것은 남향의 로얄층 기준으로 말씀드리며 서향의 1~2층 급매물은 아직 일 반가에서 3,000만원~4,000만원 정도 낮은 가격에 급매물을 잡을 수 있습니다.27평도 12월 중순 까지는 일반가에서 3,000만원 빠진 금액으로 로얄동 로얄층을 잡을 수 있었으며 급매물도 전 단지에 골고루 나와 있었으나 1/6일부터 남향의 로얄층은 빠르게 소진되고 일부 매물은 회수 되었고 지금은 일반가로 환원내지는 일부 인상되었습니다.전세가는 2009년 양천구의 입주물량이 940세대 이었으나 2010년은 204세대로 양천구 입주물량의 격감과 목동의 입주물량의 전무상태로 계속 상승할 것으로 思料됩니다.전세가는 이곳 목동만의 문제가 아닌 서울시 전체의 문제입니다.서울시 전체의 금년도 재건축 ,재개발로 멸실되는 주택 수는 58,683가구 인데 반해 입주물량은 36,895가구로 (자료;2010년1/13일 서울시 주택정책과, 닥터아파트)약 22,000가구가 부족하며 특히 강남권(강남, 서초, 송파)과 목동의 입주물량은 2009년 11,886가구에서 2010년은 5,122가구로57%가 격감함에 따른 전세대란은 더욱 심해 질것으로 예상됩니다.강북권의 입주물량은 작년대비 3배가 늘어난 24,590가구이며 경기도 권은 작년보다 9,000가구가 늘어난 118,000가구이지만 강북권 역시 금년도 멸실 가구 38,160가구에 비하면 약 14,000가구의 공급부족으로 전세 값의 상승을 압박하고 경기권은 지역별로 일부 전세 값의 하락이 예상됩니다.(*자료:2010년1/13일 스피드뱅크*)학군 수요로 전세수요가 많은 강남권과 목동의 입주물량의 부족은 2008년 잠실주공 1~4단지를 재건축 입주한 2008년을 제외하고는 2006년부터 매년20~30%씩 감소에 따른 전세대란은 피할 수 없는 현상으로 금년도에는 더욱 심해질 것으로 思料됩니다.“수요가 있는 곳에 물량을 늘려라”이는 m. b정부의 주택 정책의 핵심으로 강남권과 목동의 공급 증대는 재건축 외에는 뚜렷한 대안이 없는 상태에서 앞에서 제가 언급한 강남권의 재건축 대상 단지들의 각 단계별 사업 진행 속도와 용적율 상향 조정과 초과이익환수제의 개선책등과 2월로 심의가 미루어진 재건축 연한 단축 등의 정책적 변수에 따라 금년 하반기에 재건축 시장은 또 한 번 탄력을 받을 것으로 思料됩니다.목동의 99㎡(30평)의 앞단지 매매가는 90,000만원~95,000만 원대이며 뒷단지매매가는 85,000만원~90,000만 원대이며 전세가는 앞단지,뒷단지 28,000만원~30,000만 원대입니다.30평의 매매가는 전체적으로 거래 숫자가 극히 적은 량이며 일부 초급매물이일반가에서 5,000만 원 정도 낮은 금액으로 거래된 극히 적은 숫자에 불과합니다.115㎡(35평)의 앞단지 매매가는 110,000만원~115,000만 원대이며 뒷단지 매매가는 100,000만원~110,000만 원대이며 전세가는 앞, 뒷단지가 33,000만원~35,000만 원대.35평은 20평,27평의 가격 인상이 아직 35평의 가격 인상으로 轉移되고 있지 않으며 35평의 급매물은 일 반가에서 5,000만원~6,000만원 낮은 가격으로 시장에 나와 있습니다.35평의시세의 특징은 종전에는 소형 평형의 집값이 뛰기 시작하면 7일내에 35평 이상 중, 대형도 상승하기 시작했으나 금번 가격 상승의 특징은 아직 35평 이상의 중, 대형에 집값에 상승으로 옮겨가지 못하고 있습니다.이는 35평 이상은 가격이 10억대 이상의 무거움으로 매수세가 가볍게 들어올 수 없는 가격적 부담과 아직 올봄 집값 상승에 대한 확실한 感을 잡기에는 시기상조라는 매수세의 망설임으로 예상됩니다.125㎡(38평)는 뒷단지(8~14단지)만 있는 평형으로 매매가는 100,000만원~115,000만 원대이며 전세가는 35,000만원~38,000만 원대입니다38평 역시 매매시장은 35평과 동일한 형태이며 전세가는 인상되고 있습니다.38평의 급매물은 로얄동,로얄층으로 상한가에서 5,000만 원 정도 빠진 금액으로 시장에 나와 있습니다.148㎡(45평)의 앞단지 매매가는 135,000만원~145,000만 원대이며 뒷단지 매매가는 125,000만원~140,000만 원대입니다.전세가는 앞,뒷단지가 40,000만원~45,000만 원대이며 급매물은 일 반가에서 5~6%정도 빠진 금액으로 보시면 되겠습니다.181㎡(55평)는 앞단지가 160,000만원~180,000만 원대이며 뒷단지 매매가는 145,000만원~170,000만 원대이며 전세가는 앞단지가 50,000만원~55,000만 원대이며 뒷단지 전세가는 48,000만원~55,000만 원대입니다.55평 매매가는2009년 9/5일 이후 변동이 없으며 전세가는 2010년 들어 3,000만원~4,000만원 상승하였으며 매매된 거래량은 극히 소량으로 정상적인 급매 가격으로도 볼 수 없는 특수 가격에 거래되었습니다.55평 역시 일반가 에서 6~7%낮은 급매물이 나와 있으며 급매물의 숫자는 1~2건에 불과합니다. 이상이 2010년 1/18일 목동의 단지별, 평형별 가격과 동향을 살펴보았습니다.2010년은 분명 국내,외적으로 집값 상승이란 대세는 확실한것 같습니다.미국을 비롯한 e. u국가 연합의 경기회복과 중국의 두 자리 숫자의 경제 성장률 등이 국제 경기활성화에 견인차 역할을 할 것이며 국내 경제의 v자형 회복에 따른 주택수요의 증가와 6월의 지자체장의 선거등 몇 가지 변수는 분명 집값 상승의 그래프를 우상향쪽으로 끌고 갈 것으로 예상되며 블루-칩 지역에 대한 두꺼운 수요층은 시장경제의 원리 측면에서도 집값 상승의 분명한 요인으로 작용할 것입니다.특히 2009년 7/1일부터 시행한 “공공관리자제도”는 조합주도형의 민간 개발방식에서 오는 부정과 부패 및 이로 인한 조합원간의 갈등 등으로 사업지연과 분양가 상승이란결과를 초래했든 것을 정비업체 선정부터 철거 이주 까지 전 과정을 지자체장이나 s. h공사장이 개입함으로서 사업기간의 2년 단축과 33평 기준 분양가 2억 인하(*2009년 서울시 발표 자료참조*)의 효과가 예상되어 성수동 재개발을 시범지구로 현재 9개 지구가 이 제도를 채택함으로 재건축, 재개발 시장에 좋은 호응을 얻었으며또한 2010년 1/15일 서울시는 재건축, 재개발에 “클린업-시스템”을 도입하겠다고 발표했습니다.이 제도는 재건축, 재개발의 투명성을 한층 강화하는 획기적인 시스템으로 사업지 별로 해당조합 운영과 관련한 경비전반을 홈페이지를 통해 공개함으로 조합원들이 언제든지 조합회의 내용과 사업비 집행내역을 상세히 볼 수 있도록 함으로서 복마전으로 불러온 재개발 ,재건축 대한 이미지 개선과 효율성이 한층 높아질 것으로 예상됩니다.2010년1/14일부터 클린업-시스템 홈페이지를 개통하고 운영에 들어갔으며 법 개정을 통해 이 제도를 의무화한다는 방침이며 이를 통해 종전에는“ 관리처분계획(분양계획)”에서 알 수 있었든 조합원의 추가 분담금을 조합설립과 사업시행인가 단계에서 예상 분담금을 산정하는 “사업분담금프로그램”도 3월부터 이 홈페지에 활용하도록 함으로 재건축, 재개발의 사업 속도의 단축과 분양가 인하로 조합원의 추가 분담금 낮추기의 두 마리 토끼를 확실히 잡을 수 있는 시스템으로 재건축에 대한 제도적 완화와 재건축 시장에서 큰 힘을 발휘할 것으로 예상됩니다. 또한 2009년 12월 20일 기업은행의 가산금리 0.5%인하를 시작으로 주택담보대출의 40%를 차지하는 국민은행이 1월15일 가산금리 0.3%인하 등 각 시중은행들의 가산금리 인하로 변동형 주택담보대출의 금리는 작년 말의 5.9~6.1%대에서 4.9%~5.3%대로 낮아질 것으로 예상됩니다. 금년도 경기회복에 따른 “출구전략”이 1/4분기 중 기준금리의 인상을 예상했지만 금년 1월의 “금융통화운영위원회”에 “기획재정부 차관”이 금통위 위원으로 11년만의 참석은 금리 인상에 대한 정부의 의견을 강력히 전달함으로 섣부른 출구전략의 실행으로 국내경기의 더블-딥 요인을 사전에 차단하고 국제공제를 약속한 2009년 10월의 “피츠버그”선언을 지키겠다는 정부의 확실한 의지 표명으로 금년도 g-20회의가 개최되는 11월 까지는 지금의 저금리 정책과 확장적 재정지출 정책은 지속될 것으로 思料됩니다.그러나 아직도 차갑기 만한 서민경제는 높은 경제 성장의 과실을 누리기에는 아직은 이르며 정부는 여전히 dti와 ltv를 유지할 것으로 예견되며 2006년도와 같은 재건축 집값의 폭등은 투기과열지구의 지정을 거치지 않고 곧바로 투기지역으로 지정함으로서 집값을 잡겠다는 정부의 의지표명도 뚜렷합니다. 이와 같은 정부의 의지나 정책적인 측면을 고려한다면 집값의 급등은 어려울 것으로 예상되며 2006년 4/4분기 정도의 최고가 갱신이 서서히 일어나는 step-by-step식의 집값 상승을 m.b 정부는 염두에 두고 있는 것으로思料 됨으로 거시경제와 국내경기, 정부의부동산 정책, 금리동향과 주택의 수급 현황 등을 고려하시어 매도와 매수 timing을 잡으시길 권해드리며 관심지역의 부동산 사무실에 가끔 들리시어 지역별 호재와 악재 그리고 관심지역의집값의 동향및 급매물의 시세와 수량 등을 파악하시면 현재로는 최선의 방법이라 思料됩니다.금년 상반기의 집값의 방향타는 대치)은마아파트의 3월 정밀안전진단결과발표 ,잠실)주공5단지의 1월말 정밀안전진단 신청여부, 반포)주공1단지 3주구의 법적분쟁 해소에 따른 추진위원회 승인, 개포)주공 1단지의2월말 지구 단위 계획 의 승인 여부와 둔촌)주공1단지의 조합승인에 따른 사업진행 속도 등이 어떻 모습으로 나타날 것인지가 주된 포인트이며 하반기에는 상기 지역의 재건축 시장이 가시화 되면 어떻식으로든 집값은 변동칠것으로 예상됩니다. 서울의 최대의 재건축 시장으로 우리들 앞에 서서히 다가오는 목동의 집값을 여러 요인을 놓고 지켜보는 것도 큰 흥밋거리라 생각하며 미국문화의정신적 기둥으로 추앙받는 “랄프 왈도 에머슨”의 잠언 집에 나오는 경구로 이 글을 마치겠습니다.*나를 구원하는 것은 나 자신이다*사람은 자기일 에 온 마음을 쏟고 최선을 다할 때 괴로움을 잊고 쾌활해진다.다른 어떤 것도 우리에게 평화를 주지 못한다.구원은 누가 가져다주는 것이 아니다.내가 나를 믿지 않는 한 우리에게는 어떤 영감도, 창조도, 희망도 없다.경인년 새해에 복 많이 받으세요!이제까지 부족한 저의 글을 읽어 주심에 진심으로 감사드립니다.이 글은 부족한 저의 소견으로 작성한 글이오니 혹시나 잘못된 부분이나 오류가 있으시면 넓으신 마음으로 지적해 주시면 수정하도록 하겠습니다.사실은 2010년 1/6일 목동의 집값이 움직이면서 1/15일쯤 글을 올려 정보를 드려야 함에도 불구하고 제가 그동안 바빠서 글을 올리지 못했습니다.저의 부족한 글은 1/19일로 예고를 해드렸는데 1/19일에 일정관계로 하루 앞당겨 오늘 글을 올립니다.아무쪼록 저의 보잘것없는 글이 많은 분들께 좋은 정보와 소중한 자료가 되었으면 하는 마음 과 재테크와 내 집 마련에 조금이나마 보탬이 되었으면 하는 마음 간절합니다.다음에 ？아 뵈올때 까지 가정에는 화목을 가족에게는 행복을 직장에는 축복을 사업체에는 행운을 자신에게는 건강을 다 받으시길 기도드리며 저의 부족한 글은 1/30일 기다리시는 분께 좋은 소식으로 달려가겠습니다.
