벌써 2009년 마지막 칼럼입니다. 이번 주는 2009년을 보내고 2010년을 맞이하는 한주이기도 합니다.

이번 주 오윤섭의 부자노트에서는 2009년 마지막 칼럼을 무엇을 쓸까 고민하다 올해 자의든 타의든 내집마련을 하지 못한 부자노트 독자님들에게 조금이라도 도움이 될만한 글을 쓰려고 합니다.
一聲: 집값은 계속 오른다

전에도 언급했듯이 내집마련을 늦추거나 아예 하지 않으려는 사람들이 잘못 알고 있는 사실중 하나입니다. 그 사실이란 집값은 오르게 돼 있으며 오르지 않는 게 비정상이라는 것입니다. 물론 단기간 폭등도 비정상이지만 말입니다.

집값이 정상적으로 떨어지려면 아파트 분양가가 하락해야 합니다. 분양가가 하락하려면 땅값(특히 수도권)이 하락해야 합니다. 그런데 땅값이 큰 폭으로 떨어지려면(이것도 일시적이지만) 대공황이 와야 합니다. 쉽게 말해 imf사태가 다시 와야 합니다. 하지만 97년 imf사태때에도 하락은 1년만에 멈추고 원래의 가격을 회복하고 2년 뒤에는 이전 시세를 웃돌았지요. 따라서 땅값 하락을 기다린다는 것은 백년하청(百年河淸)입니다.

또 아파트를 지을 때 들어가는 철근 시멘트 등 원자재 가격이 지속적으로 하락해야 합니다. 하락하지 않고 등락을 반복하며 오히려 지속적으로 상승하고 있다는 것을 부자노트 독자님들도 잘 아실 것입니다.

보금자리주택 분양가가 싼 것은 택지가 그린벨트라 땅값이 싼 게 결정적이고 질이 낮은 마감재를 쓰기 때문이라는 것은 더 이상 말이 필요 없겠지요.

아파트 분양가는 매년 최소한 물가상승률 이상으로 오르는 게 정상이고 분양가가 하락하는 게 비정상입니다. 따라서 분양가가 지속적으로 상승하므로 인근 집값 역시 물가상승률 이상으로 오르는 게 지극히 정상입니다. 반드시 명심하세요.


二聲: 내집마련은 빠를수록 좋다

산행으로 비유하자면 아무리 오랫동안, 철저히 산행 코스를 분석했다고 하더라도 가려는 코스나 근처에 한번 가본 것보다 못한 법입니다. 똑 같은 산, 똑 같은 코스를 가더라도 겨울에 갈 때와 여름에 갈 때는 천양지차(天壤之差)입니다. 경험보다 더 좋은 스승이 없는 법입니다.

처음 내집마련할 때 기대수준을 현실적으로 낮춘다면 내집마련 시기는 충분히 앞당길 수 있습니다. 집값의 50% 이상만 보유한다면 내집마련은 얼마든지 시도해볼만 합니다.

첫 내집마련에서 기대수준을 낮추고 3년 뒤 최소한 주택담보대출 이자와 들어간 현금 이자 이상으로 집값이 오른다는 기대감(정확히는 연구 조사 분석후 평가)를 충족한다면 내집마련은 빠를수록 좋습니다.

내집마련 재테크에서 성패는 남보다 얼마나 빨리 내집마련 경험을 했느냐가 관건이라고 생각합니다. 첫 내집마련에서 겪은 시행착오를 소중한 경험으로 해서 두 번째 내집마련에서는 더 높은 수익을 기대할 수 있는, 내집마련에 성공할 가능성이 높으니까요.

산행을 하는데 꼭 필요한 게 기초체력이듯 내집마련에 성공하는데 꼭 필요한 것은 첫 경험(first home buy)입니다. 다시 한번 명심하세요.


三聲: 일희일비 하지 마라

남양주 미분양 아파트로 내집마련을 p씨. 미분양 매입후 현재 4년이 지났습니다. 매입후 2년까지 마이너스 프리미엄에 전셋값이 집값의 3분 1밖에 안돼 마음고생을 했지만 2009년 들어 단지앞 도로가 생기고 버스도 정차하고 춘천고속도로 개통에 이어 경춘선 복선화 개통 호재가 이어지면서 집값이 올라 흐뭇해하고 있습니다. 잠시 일희일비했지만 4년을 무던히 버텨온 가치투자가 시간이 흐를수록 빛나고 있습니다.

2009년 집값은 2008년부터 12월부터 강남권 재건축단지가 반등하면서 상승세로 시작했습니다. 강남권 급등세가 비강남권으로 확산될 조짐을 보이자 이명박정부는 7월 대출규제 카드를 내놓았고 9월과 10월 대출규제 강도를 높이면서 11월부터 주택시장 분위기는 때 이른 겨울 추위와 함께 사그라졌습니다.

내집마련에 실패하는 사람들을 보면 장세에 너무 좌우된다는 것입니다. 전형적인 개미 투자스타일이라고 볼 수 있겠지요. 집값이 오르면 너무 올랐다며 내집마련을 늦추고, 또 집값이 내리면 더 내리지 않을까 초조해하며 내집마련에 선뜻 나서지 못합니다.

집값은 당연히 시장 상황에서 오르거나 내릴 수 있습니다. 하지만 집값은 그 집에 내재한 가치가 결국 가격에 반영됩니다. 시간싸움이지만 말입니다.


다시 강조하지만 무주택자는 2010년에 장세에 휘둘리지 말고 내집마련을 하세요. 우선 새해 내집마련 계획을 세우세요. 그리고 지금과 같은 침체기를 적극 공략해 내집마련을 실행하세요. 명심하세요.