12월중순 목동 부동산 시장 동향과 분석
박세관 | 2009.12.12 | 조회 3,823 | 추천 11
엊그제처럼 시작한 2009년도 이제 보름을 남겨두고 한해의 끝을 알리는 구세군의 종소리가 들리며 크리스마스 캐롤이 올해의 마지막 인사를 우리 에게 올립니다.세월이 물처럼 빨리 흐르는 것은 정해진 이치이건만 우리가 한 살씩 나이가 들수록 그 세월의 속도감이 빨라지는 것은 흘러온 지난 세월에 대한 미련과 아쉬움이 진하게 묻어있으며 남겨진 미래의 시간들에 대한 부족함과 세상풍파를 견뎌 내며 감성이 새로운 것에 대한 설렘을 평범한 삶의 감정으로 바꿔버린 우리 마음의 삭막함에서 찾아보면서 마지막 종점으로 향하는 2009년의 기차는 가쁜 숨을 몰아쉬며 우리를 싣고 12월의 종점을 향하고 있습니다.지난 11/30일 “한국경제 신문”에 실린 탤런트 “최수종(47세)씨의 인터뷰 기사 중에서 저 혼자 기억하기에는 아까운 삶의 길잡이가 될 만한 경구를 여러분께 소개하고자 합니다..그분은 연예인 중에서도 가수 “김장훈”씨와 더불어 기부천사로 통하며 연예인 중에는 가장 모범적인 가정을 이루고 성실한 연기와 깊은 내면적인 연기로 “사극의 황제”로 불리며 kbs의 대형 史劇을 줄줄이 히트시킨 장본인이며 부인 “하희라”씨와 함께 화상환자, 독거노인, 학대받는 어린이 등을 도우며 2005 년도에는 북한에 항생제와 영양제 공장을 지워주고 캄보디아, 네팔 방글라데시의 의료봉사를 하시는 분입니다.팬의 한사람으로 그분의 인터뷰 기사 중에서 나눔과 배려를 실천하는 마음의 자세를 말씀하신 것을 추천하고 싶어 기사내용을 전합니다..그분의 말씀은 “나눔은 존중”에서 나오며 日常의 삶을 “뒤집어 생각하면 世上은 참 아름답다”고 했습니다. ‘수고했다’를 뒤집어보면“고수 가됐다”며 ”자살“은 ’살자‘로 ”노(no) “는 진행형 '온(on)'이 된답니다.그분은 天國에서 쓰는 일곱 가지 말이 있답니다.그것은 ①미안해요 ②괜찮아요.③좋아요④잘했어요. ⑤훌륭해요⑥고마워요⑦사랑해요입니다 이런 말을 日常에서 실천하면 이 세상은 천국이 된다. 고했습니다.어려운 고통과 시련을 이겨내고 최고의 탤런트로서 또한 가장 모범적인 가정의 가장으로서 세상에 기부를 통해 나눔과 배려를 실천하는 이 분의 인터뷰 기사 중 한 부분을 소개해드리며 이곳목동 부동산 시장에 대해 말씀드리겠습니다.이곳 목동의 아파트 시세는 겉으로는 제가 지난 11/28일에 말씀드린 가격에서 변동은 없습니다.목동의 時勢는 9월 중순의 가격이 지금까지 그대로 이어지고 있으며 전반적인 價格下落은 아직 나타나지 않고 있습니다.그러나 실제 거래 되는 매물의 가격은 매도호가 보다 5%-7%정도 떨어진 가격으로 거래 되고 있으며 거래물량은 소량이며 35평 이하의 중, 소형 위주로 賣買가 되고 있습니다.35평 이상의 중 ,대형은 매도자와 매수자의 가격차가 평형에 따라 1억~2억 정도 큰 편차를 보임으로 실제 거래 건수는 지극히 적은 물량만 賣買 되었습니다.최근 이곳 목동부동산 시장의 특징은 매수문의가 11/20일 이후부터 늘어나기 시작했고 35평 이하의 중, 소형은 급매물 위주로 각 단지별로 거래가 늘기 시작하며 급매물들이 하나씩 빠지는 市況입니다.이와 같은 급매물이 빠지는 이유는 첫째: 최근 개포)주공등 강남 재건축 상승세가 이곳 목동 집값에 영향을 주는 것으로 思料됩니다.개포)주공이12월 들어 집값 바닥 론이 나오고 개포)주공에 대한 “지구단위계획”이 12월말이나 2010년 1월중에 발표될 것이란 예정으로 강남권의 재건축 대상아파트 가격이 10월 이후 9주 연속 하락에서 금주0.04%상승으로 돌아서 평형별로 1,000만원~3,000만원 상승한 것이 목동 매수세에 영향을 미친것 같습니다.둘째: 재건축 연한단축에 대한 기대감의 표출로 1985년~1988년에 완공된 목동의 재건축 기대감이 한층 높아짐에 따라 재건축 바람이 불기 시작한 효과인 것으로 思料됩니다.12/8일 서울시 의회는 2009년6월과8월에 보류했든 “재건축 연한단축”을 12/16일에 시의회 “도시관리위원회(상임위)”에 再상정하여 심의할 예정이며 이번에는 시의회 상임위에서 통과될 가능성이 상당히 높으며 서울시 의회가 조례 개정안을 통과했을 때는 2010년 6월의 지방선거를 앞둔 서울시장(오세훈) 입장에선 再審議를 요청하기가 상당히 부담스런 안건이며 이것이 강남권과 목동의 재건축 대상 아파트에 영향을 미친것 같습니다. 셋째: 목동의 학군입니다. 목동의 학군은 2008년 서울지역 외고 입학생 상위 1위~5위까지중에서 목동소재 4개중학교가 포진 할 만큼 교육 인프라가 우수하며 특히 2010년부터 시작되는 고교 선택제 에 근거리 배정원칙이 적용 예상됨에 따라 발 빠른 학부모들이 목동 진입을 시도한 결과 인것 같습니다.그럼에도 불구하고 목동의 전체적인 부동산 시장은 매수세와 매도세간의 팽팽한 논리와 계절적 요인 등으로 시장은 靜中動속에서 조용한 12월을 보내고 있습니다.그러면 지금부터 목동 각 단지별 평형별 가격을 살펴보겠습니다.66㎡(20평)는 앞단지매매가는50,000만원~55,000만 원대이며 전세가는15,000만원~17,000만 원대이고 뒷단지 매매가는 40,000만원~50,000만 원대이며 전세가는 앞단지 전세가와 동일합니다.20평은 급매물이 잘 나오지 않으며 그 이유는 지난번 글에서 말씀드렸기에 생략하며 급매물 시세는 일 반가에서 5%정도 빠진 가격으로 지난주에 거래가 되었습니다.전세물량은 각 단지별로 1~2개 정도밖에 없으며 전세가는 계속 강세를 보일 것으로 예상됩니다. 89㎡(27평)는 앞단지매매가는 70,000만원~75,000만 원대이며 전세가는 25,000만원~27,000만 원대이며 뒷단지 매매가는 53,000만원~70,000만 원대이며 전세가는 18,000만원~26,000만 원대입니다.27평은 전 단지별로 골고루 급매물이 나와 있으며 거래된 가격은 일 반가에서5%정도 빠진 금액에서 거래 되었고 전세는 단지별로 2~3정도 나와 있으며 전세가는 상승할 것으로 思料됩니다99㎡(30평)는 앞단지 매매가는 90,000~95.000만 원대이며 전세가는 28,000만원~30,000만 원대이며 뒷단지매매가는 85,000만원~90,000만 원대이며 전세가는 앞단지 시세와 동일합니다.30평에 지난주 매매가는 일 반가에서 5%~6%빠진 금액에서 거래 되었고 전세가는 강보합이 예상됩니다.115㎡(35평)는 앞단지 매매가는 110.000만원~115,000만 원대이며 전세가는 35,000만원~37,000만 원대이며 뒷단지 매매가는 95,000만원~110,000만 원대이며 전세가는 33,000만원~35,000만 원대입니다.지난주 거래된 35평은 일 반가에서 5%~6%정도 빠진 금액으로 거래 되었으며 급매물들이 전단지에 고루 나와 있습니다.전세가는 앞에서 말씀드린 추세와 같다고 보시면 되겠습니다.125㎡(38평)는 뒷단지만 있는 평형으로 매매가는 100,000만 원대~115,000만 원대이며 전세가는 35,000만원~38,000만 원대입니다.148㎡(45평)는 앞단지 매매가가 130,000만원~145,000만 원대이며 전세가는 40,000만원~45,000만 원대이며 뒷단지 매매가는 125,000만원~140,000만 원대이며 전세가는 앞단지 시세와 동일합니다.181㎡(55평)는 앞단지 매매가가 160,000만원~180,000만 원대이며 전세가는 50,000만원~55,000만 원대이며 뒷단지 매매가가 145,000만원~170,000만 원대이며 전세가는 48,000만원~55,000만 원대입니다.35평 이상 중, 대형은 매도호가와 매수희망가의 차이가1억~2억 정도 크게 벌어진 상태로 실제 거래 건수는 극히 저조하며 중, 대형에 대한 매매가는 급매물가격에서도 가격 네고를 할 수 있을 만큼 가격의 조정 폭은 큰 편입니다. 지금의 목동 부동산 시장은 매수세의 약화로 전통적인 매도자 절대 우위시장에서 매수자 우위시장으로 바뀐 상황으로12월 들어서는 매수문의는 증가하고 소형평형의 급매물중심으로 거래가 일어나고 있습니다.이 상으로 목동의 각 단지별 평형별 매매가격과 전세가를 살펴보았습니다.다음은 최근의 경제동향과 2010년 거시경제 전망과 주택의 수급 현황에 대해 말씀드리겠습니다.12/10일 한은의 금융통화위원회는 12월의 기준금리를 2%로 동결하며 내년도 gdp성장률을 4.6%로 전망하며 물가인상률을 금년도와 비슷한 3%정도 안정될 전망치와 함께v자형 경기 회복에 따른 출구전략(금리인상)을 강하게 시사했습니다.전문가들은 2010년 상반기 중 기준금리를 0.25%인상하고 하반기에 또 한 번 기준금리를 인상함으로서 기준금리를 0.5%정도 인상할 것으로 예상하고 있습니다.이는 금년도의 마이너스 4%~5%성장률에서 플러스0%~0.2%로 빠른 회복세와 사상최대의 420억 달러의 무역흑자 기조가 내년에도 지속됨에 따라 물가상승률을 감안한 실질금리의 마이너스로 인한 자산(특히 부동산)가치의 버블을 예방하고 경기 활성화의 바통을 민간 기업에 넘김으로서 시장경제의 작동을 정상화하려는 의지 표명으로 해석됩니다.“이 성태”한은 총재의 금리 인상 발언에 대해 즉각 정부 관련부처와 경제 전문가들은 우려의 목소리와 함께 반대 입장을 표명함으로서 금리의 인상률은 좀 더 시간을 갖이고 지켜봐야 할 것 같으며 2010년의 원유를 포함한 원자재 가격의 상승과 미국발 상업용 부동산의 부실채권 등의 위험 요인이 있음에도 불구하고 2010년 우리나라의 경제 전망치는 올해보다는 훨씬 밝으며 oecd국가 중에서도 가장 우수한 경제 전망을 예상하고 있습니다.2010년은 한국경제가 재도약하는 기반을 다지며 선진국에 진입하는 받침돌이 되는 한해로 만들려는 의지는 확고하며 이에 따른 확장적 경제정책은 지속될 것으로 思料됩니다.주택의 수급현황은 2009년 서울의 입주 물량은 30,847가구이며 2010년의 서울시내의 입주물량은 금년보다 537채가 줄어든 3만 가구 정도이며 이는 2000년~20008년까지의 서울의 평균 입주물량 57,568가구의 62%밖에 되지 않고 내년입주물량의 70%가 강북지역에 집중되어 있으므로 강남권을 비롯한 불루-칩 지역의 집값은 여전히 불안할 것으로 思料됩니다.또한 2010년에는 서울시내에서 뉴-타운,재개발,재건축 등으로 멸실되는 주택 수는 97,000세대로서 이는 2009년의 4배 수준으로 집값과 전세 값의 불안에 강하게 작용할 것으로 예상됩니다.물론 경기도 지역의 입주물량은 2009년 11만가구와 2010년 118,8000가구로 부족한 편은 아님으로 이 물량이 서울시내의 주택 수요를 어느 정도 충족은 시키겠지만 서울의 불루-칩지역의 주택 공급량은 절대 수량이 부족하며 민간건설업체가 분양가 상한제로 인한 분양물량의 기피 현상은 2010년 2월12일 한시적 양도세 감면 혹은 면제 제도가 끝나면 민간건설업체의 분양경기도 상당히 침체되며또한 아파트 착공실적도 대폭 줄어들 것으로 예상됩니다.2010년도 집값은 전문가들의 일반적인 견해는 완만한 상승을 점치고 있으며 2006년 4/4분기의 최고가에 접근할 것으로 예상하고 있습니다.이곳 목동은 2010년부터 1단지의 재건축 연한이 눈앞에 다가옴에 따라 어떻식으로든 재건축 바람이불기 시작할 것으로 예상되며 2010년 지자체 장의 선거와 맞물려 재건축의 추진속도는 더욱 빨라질 것으로 예상됩니다.현재 목동 입성을 고려중인 분들께서는 제가 앞에서 말씀드린 일 반가를 참조하시고 급매물 중심으로 급매가에서 또 가격 네고가 가능한 유리한 물건을 잡으시길 권해드립니다.지금은 가격과 매물을 고루실수있는 좋은 찬스임을 말씀드리며 중개업소에 자주 들러 보시길 권해드리며 매도하실 분은 2010년 국내외 거시경제와 경기상황등을 고려하시어 전문가와 자주 상담하시어 적절한 매도가와 매도timing 을 잡으시길 권해드립니다.이제 끝을 맺을까합니다우리가 어릴 때 일 년에 한번은 꼭 교회에가 본적이 있습니다.크리스마스 이븐 날에 선물을 받기위해 십리길 도 멀다 않고 교회를 갔든 기억이 납니다.어릴 때는 일 년에 한번은 교회에서 예배를 드렸든 기억을 살려 “토이 아데몰라”목사님이 쓴책 “성경속의 백만장자들”이란 책에서 성경이 입증한 부자가 되는 비결 7가지를 소개하며 이글을 맺겠습니다.그 비결은 ----------1.하나님을 첫 재산으로 삼아라.2.꿈꾸는 사람이 되어라.3.목적을 달성하기 위해 전략을 구사하라.4.성실을 삶의 지표로 삼아라.5.끝까지 믿음을 지켜라.6.돈을 지혜롭게 관리하라.7.씨뿌리는 사람이 되어라.지금까지 저의 부족한 글을 읽어주신 분들께 감사드리며 저의 보잘것 없는 글이 많은 분들께 귀한 정보가 되고 소중한 자료가 되길 간절한 마음으로 빌며 다가오는 성탄절에 복된 평화 누리시고 가정과 직장과 사업체에 하나님의 은총과 복을 가득 받는 기쁨이 함께 하시길 빕니다.이글은 저의 부족한 소견으로 쓴 글이오니 잘못된 부분이나 오류가있으시면넓은 마음으로 이해해 주시고 지적해 주시면 시정토록 하겠습니다.끝으로 부족한 저의 글을 찾으시는 분께 12/28일 날 뵈올 때 까지 건강하시고 늘 건승하시길 빌며 이글을 마칩니다.
