10월 하순의 부동산 시장 동향과 전망
박세관 | 2009.10.24 | 조회 4,799 | 추천 8
이제 가을의 끝자락에 서있는 단풍들은 자기들의 빛깔을 더욱 곱고 선명하게 자기들의 옷을 자랑하고 있습니다.촛불은 꺼지기 전에 가장 밝은것 처럼 겨울의 입구에서 본 단풍은 떠나기전 마지막 힘을 다해 은행나무는 더욱 노란색으로 옷을 갈아 입고 단풍나무는 빨간 옷을 새빨간 옷으로 갈아입으며 겨울을 맞을 준비를 하고 있습니다.아직도 계절의 순환을 알아차리지 못한 얼간이 은행나무는 아직도 푸른 잎을 달고 빨갛고 노란 자기들 친구 사이에서 어색한 모습으로 우리를 지난 여름의 한 추억으로 끌어 당기고 있습니다.떨어진 단풍잎이 한차례 불고 가는 가을 바람에 흩날릴 때면 우리는 더욱 가슴속에 아련한 추억과 삶의 지나온 여정을 돌아보며 다가올 미래에 대한 꿈과 추억을 되씹어 봅니다.저는 요 며칠을 많은 고민을 했습니다.많은 분들이 다음글에 대해 문의를 해오셔서 10/24일로 저의 부족한 글을 예고 했고 10/24일 쯤이면 이곳의 부동산 시세가 제가 예상한 흐름대로 갈것이 확실히 잡힐것 같아서 예고를 해드렸는데...이번주 들어서도 가격의 흐름은 제가 예상한 방향으로 가질않았으며 목동의 시세 전망에 대해서도 제가 생각한 나름대로의 예상을 보기 좋게 깨트려 버렸기 때문입니다.지난번 10/10일자 저의 글에서 10/15일 쯤이면 목동의 시세가 '하향안정(약보합)'인지 '횡보'인지를 잡아낼수 있다고 자신있게 말씀드렸는데 이 또한 지난 10/15일 感을 잡아낼수 없었습니다.다시한번 저의 부족함과 어리석음에 많은 생각을 한 지난 한 주였습니다.현재 목동의 집값은 지난 8/20일 오후부터9/5일 까지 상승한 집값이 현재 까지 그대로 유지 되고 있습니다.9/7일 제1금융권에 대한 dti규제에 이어 10/12일 제2금융권의 dti규제로 현재 강남의 집값이 대치)은마 31평이 약5,000만원 ,잠실)주공 5단지 31평이 약1억정도, 개포)주공 1단지 11,13평이 5,000만원 떨어졌으며 강동구의 둔촌)주공, 가락)시영) 이 평균 3,000만원정도 하락 했습니다.이렇게 강남권의 집값이 하향쪽으로 방향을 잡았다면 이곳 목동은 강남의 집값과 깊은 연관성 때문에 下向安定化쪽으로 방향을 잡을텐데 아직 목동의 집값은 8월말과 9월초 가격을 그대로 유지하고 있습니다.그러면 강남의 집값은 5,000만원~1억정도 떨어 졌는데 왜 목동의 집값은 종전8월말 가격을 그대로 유지 할까요?①강남의 집값은 금년들어 3~4억 정도 올라 2006년 최고가 대비 일반아파트는 98%회복 재건축 대상 아파트는 100.5%로 최고가를 회복했거나 최고가를 更新 했습니다.그러나 목동의 아파트 가격은 2006년 최고가 대비 85~88%정도 밖에 회복하지 못했습니다.강남의 집값은 금년들어 30%대의 가파른 상승에 따른 자연스런 조정으로 봐야 하겠습니다.즉 대치)은마나 잠실)주공 5단지, 개포)주공1단지는 3~4억정도 금년도 상승에서 이제 빠진 금액이 5,000만원~1억정도로 지금의 하락은 금년도 가파른 상승에 따른 매수세의 피로도와 단기급등에 따른 조정 장세로 봐야 하지만 목동의 집값은 금년들어 1억~2억 정도 상승했고 상승률 역시 20%대가 못미치고 있습니다이와같이 아직 상승율과 금액에서 강남에 비해 낮고 적다는 것이 목동의 전반적이 현재 분위기 입니다.②목동은 이제 재건축의 본격적인 개막이 시작 되었습니다.재건축에서는 가격의 高低는 代地支分의 평당 단가로 계산하고 수익률 역시 대지지분의 가격과 재건축후의 단지의 모양과 그에 따른 시세등을 종합적으로 판단해야 합니다.현재 목동의 대지지분당 평단 단가는 3,500만원~4,500만원 정도 입니다.이는 대치)은마의 8,100만원,개포)주공5,500~6,500만원에 비해 훨씬 약하며 마포구)망원동3,000~3,500만원 마포구)합정동 3,500~4,000만원, 광진구)자양동 3,500만원~4,000만원과 비슷한 금액으로 목동의 대지 지분의 평당 단가가 低平價되어 있다는 실체적인 입증으로 목동의 가격이 하향쪽으로 가는것에 강한 심리적 저항을 갖고 있는것으로 思料됩니다.③목동의 각종 개발계획과 호재들의 작용입니다.지난번 글에서도 말씀드렸든 신정차량기지24,500평의 대지에 연면적 86,000평의 복합 문화단지조성과 2010년에 착공될 목동 경전철 건설과 목동 재건축을 위한 양천구청의 전담부서의 창설과 민관 합동 재건축 추진위원회인 '목동아파트 발전협의체구성'등이 2010년 6월의 지자체장의 선거와 맛물려 한층 속도가 붙을것으로 예상되며 이에 따라2010년에는 2006년의 최고가 접근내지는 更新을 예상하는 매도자들의 심리로 가격이橫步 하는것으로 思料됩니다.이와같은 이유로 목동의 집값이 횡보내지 강보합을 띄고있으며 1단지 20평은9/5일자 가격에서 1,500만원 상승하였습니다.다음은 10/24일 현재의 목동의 단지별,평형별 가격을 말씀드리겠습니다.지난번 가격과 변동 사항이 없습니다만 다시한번 말씀드리겠습니다.66㎡(20평)는 앞단지가 50,000~55,000만원이며 뒷단지가 45,000~50,000만원입니다.89㎡(27평)는 앞단지가 70,000~75,000만원대이며 뒷단지가62,000~70,000만원대 입니다.* 단지별로 층별 타입에 따라 가격편차가 있음을 양지해 주시고 뒷단지의 가격은 단지별 로 가격편차가 앞단지 보다 큼을 양지해 주시기 바랍니다.99㎡(30평)는 앞단지가 90,000~95,000만원대이며 뒷단지가85,000`만원~90,000만원대입니다115㎡(35평)는 앞단지가 110,000만원~115,000만원대이며 뒷단지가95,000만~110,000만원대 입니다.*35평역시 뒷단지가 단지별로 가격 편차가 앞단지에 비해서 큼을 양지해 주시기 바랍니다.125㎡(38평)는 100,000만원~115,000만원대이며 뒷단지에만 있는 평형입니다148㎡(45평)는 앞단지가 135,000만원~145,000만원대이며 뒷단지가125,000만~140,000만원대입니다181㎡(55평)는 앞단지가 160,000만원~180,000대이며 뒷단지가145,000만원~170,000만원대입니다.*55평은 단지별 ,동별 ,층별 생활인프라와 조망등 생활여건과 수량에 따라 가격편차가 있음을 양지해 주시기 바랍니다.이상이 현재의 목동의 단지별,평형별 가격을 살펴보았습니다.다음은 목동의 앞으로의 집값은 어떻게 움직일지를 살펴보겠습니다.이 부분은 객관적인 자료나 증빙 자료가 없이 순수한 저의 예상과 소견이오니 생각과 의견이 맞지않아도 이해해 주시기 바랍니다.현재 강남권의 집값이 떨어졌고 대치)은마아파트의 안전진단이 통과될 가능성이 확실하게 보임에도 불구하고 대치)은마의 집값이 약보합세를 띄고 있으며 잠실)주공 5단지가 2010년 초에 송파구청이 안전진단을 실시하겠다고 발표했음에도 하향쪽으로 움직이고 있음은 이곳 목동에도 영향를 줄것으로 생각합니다.현재까지는 가격의 하락은 없으나 간혹 급매물이 나오고 있으며 급급매물도 나오고 있습니다.급매물이나 급급매물 위주로 거래가 되고 있으나 전반적으로 매수세는 현저히 약해져 있으며 매수자는 가격의 하락을 예상하며 좀처럼 매수의향을 나타내지 않고 있습니다.이제 급매물이 간혹 나오기 시작함은 11월과 12월까지는 약 보합세를 유지하지 않을까 하는 생각입니다.즉 약보합 내지는 하향안정화가 짧으면 11월 ,길면 12월까지 박스권을 유지하며 가다가 빠르면 2010년1월 늦으면 2010년 2~3월 정도에 再反登할것으로 思料됩니다.이는 2010년 우리나라의 경제성장율이 ⓐ4%대의 v자형 회복세를 보이며 ⓑ저금리 정책 (기준금리2%~2,5% 변동형 주택담보대출 금리6%~7%)이 2010년후 상당기간 계속될것으로 예상되며 ⓒ2007년 부터 시작된 공급물량의 부족은 특히 불루-칩지역 에서는 심각한 수준의 공급부족으로 인한 수급불균형 ⓓ상당기간 지속될 통화확대정책으로 인한 인플레이션 우려로 실물투자에 대한 욕구증대 등이 가격 반등의 이유로 보고 있습니다.즉 현재의 dti 약효는 오랫동안 지속될 그런 종류의 처방은 아니며 정부에서도 현재의 집값을 예의주시하며 현재와 같은 안정화 후의 어느정도의 가격 상승은 시장경제 원칙에 의한 가격 상승으로 볼것으로 예상합니다.목동은 가격이 움직이면 현재의 매물들이 스폰지가 물을 빨아들이듯 나온 매물들이 싹 들어가면서 일부 나온 매물들은 순식간에 뛰기 시작하고 매수세가 따라가면 매도세는 다시 도망가면서 상승 cycle 이 짧아지고 매물을 잡기가 어렵습니다.가격이 뛰기 시작하면 20평은 2,000~3,000만원 27평은 3,000만원~5,000만원 30평,35평,38평은 5,000만원~8,000만원이 뛰면서 매물은 자취를 감춥니다.현재 목동 입성을 고려중인 분들께 말씀드리고 싶은것은 ①현재는 종전의 절대적 매도자 우위시장에서 매수자 우위시장으로 바뀌었다는것입니다. 이는 급매물 위주로 매수를 탐색하면서 매도가격을 매수자가 유리하게 끌고 가고 급매물 가격에서 다시 네고 하면 평상시 가격에서 5% 이상 싼가격으로 목동을 잡을수 있다는것입니다.②제가 지난번에 말씀드린 레버리지-effect의 필요충분조건(ⓐ저금리일것 ⓑ 가격상승 요인이 많을것)이 목동 부동산과 어떻 상관관계인가를 심각히 고려하시길 부탁드립니다③목동부동산은 재건축 시장이며 재건축에서 대지지분당 단가가 마포구)합정동,망우동과 광진구)자양동 과 강북)3차 뉴-타운 대지지분 가격과 비슷하다면 앞으로 대지지분당 가격은 얼마나 오를것인지 꼼꼼히 계산해 보시길 부탁드립니다. 오른만큼 투자 수익은 발생하지 않을까요? 목동의 집값은 재건축의 대지지분 평당단가가 앞으로 얼마만큼 상승할것인지를 계산하면 앞으로 목동 집값이 얼마나 뛸것인가를 알수있습니다즉 목동의 20평의 평균대지 지분이 13~15평이며 현재 대지지분 평당 가격은 3,500만원이 채 안되며 이것이 평당 1,000만원 뛴다면 13,000만원~15,000만원 집값이 상승한다고 보시면 됩니다이상으로 앞으로의 목동 집값의 전망을 짚어 보았습니다.마지막으로 일본의 40대 부호중에서 자산 45억달러로 7위에 랭크된 이토야마 에이타로의 재테트 철학과 유대인의 재테크를 소개하며 글을 마치겠습니다.이토야마 에이타로의 재테크 철학첫째원칙:남들이 살때 팔고 남들이 팔때 사라!이분은 30년동안 주식과 부동산투자에서 시장의 방향과 거꾸로 갔습니다두번째원칙:가난한 사람과 사귀지 않는다!돈이 없는 사람은 돈을 보고 아첨하고 만나기 때문에 돈이 떨어지면 떠난다는것입니다셋째원칙:근검절약하라!넷째원칙:평생공부하고 모르는일은 끝까지 연구하라!마지막원칙:인내심!돈버는데는 인내심이 가장중요하다.사업을 하다보면 어려움이 많지만 희망을 버리지 않고 끝까지 참고 견딘다라고 했습니다.유대인 재테크 철학*유대인은 1,500만명으로 전세계인구 63억명의 0.24%에 불과합니다. 그러나 전체 노벨상 수상자의 21%를 차지하며 특히 경제학상은 전체 수상자의 65%가 유대인이며 미국변호사의 15%, 미국 400대 재벌23%이며 상위 40대 재벌에선 무려 40%가 유대인입니다.이런유대인이 수천 년에 걸쳐 내려온 탈무드 내용중 투자에 관한 지혜와 교훈을 소개합니다첫째:버는자 보다는 모으는 자가 이긴다!둘째:당신의 돈을 토지,건물등 현물과 주식등 상품과 현금으로 분산 투자 하라!셋째 :돈은 돈을 낳는다!오늘 글에서는 돈 얘기를 해서 죄송합니다.하지만 부자가 되어 풍요롭고 호화스럽게 사는것을 바라는것이 아니고 돈이 없어 억울하고 구차하게 살지는 말아야 하겠다는 것입니다.이제 마지막 가을이 우리 곁을 지나가고 있습니다.이 가을이 가기전에 우리는 지금까지 지나온 삶을 돌아보는 여유를 갖이고 조금은 느린 걸음으로 다가오는 겨울을 포근한 마음으로 감쌀수 있는 따뜻한 가슴을 품어 보시길 바랍니다...요즈음 힘들어 하신 분들이 참 많으십니다저도 한때는삶을 포기 하고 싶을 만큼 힘들때가 있었습니다. 하지만 이글을 통해 힘을 얻었습니다 인생은 도전과 응전이다.어떠한 어려운 도전에도 반드시 응전의 길이 있으며,어떠한 불행의 배후에도 반드시 행운으로 돌릴 일면이 있다이 진리를 깨닫고 실천한 사람은 반드시 인생의 성공을 얻을것이다.이제까지 부족하고 볼품 없는 저의 글을 읽어주신 분께 감사드립니다.저의 부족함으로 글의 잘못이 있거나 빠트린 부분이 있으면 넓은 마음으로 이해해 주시고 잘못된점은 시정토록 하겠습니다.저의 글로서 부족한것은 저에게 전화나 상담 주시면 제가 아는한 성심껏 답변드리겠습니다.또한 부탁 말씀은 저의 사무실에서 가까우신 분은 전화보다는 상담해 주시면 제가 더많은 분을 전화 상담해 드릴수 있음을 부탁드립니다부족한 저의 글은 11월 중순에 기다리신 분들께 달려가겠습니다환절기에 건강에 주의 하시고 가정과 직장과 사업체에 늘 행운과 복된날들 되시길 빕니다
