10월 중순의 부동산 시장동향과 전망
박세관 | 2009.10.10 | 조회 4,310 | 추천 10
가을이 한참 무르 익어가는 이때쯤에는 모든 사람은 시인이 되거나 사색에 잠겨보는 가을 철학자가 됩니다.이 가을이 우리에게 주는 메시지는 이제까지 앞만 보고 달려온 자신의 삶을 되돌아 보게 하는 여유로움과 짙푸른 녹음을 자랑하며 하늘을 덮어 버릴 것은 짙푸름 이제는 떠날 준비를 하는 노란 나뭇잎을 보면 우리 삶이 만남과 헤어짐의 연속이며 봄부터 여름까지 달고 있든 잎사귀들을 떠나보내기 위해 잎사귀들이 붉게 물든 색깔을 바라보는 나무는 자식을 키우고 보살펴서 한 사회인으로 독립시켜 우리를 떠나보낸 부모님의 모습과도 같으며 또한 이제는 한 사회인으로 출발하기 위해 우리 곁을 떠날 준비를 하는 자식을 바라보는 우리 자신의 모습과도 같은가 봅니다.이 가을이 우리에게 주는 사색의 메시지를 멋있게 받으면서 올 가을 우리 모두는 한편의 시를 쓰며 3류 통속 소설의 주인공처럼 멋진 사랑의 느낌으로 붉게 물든 가슴으로 이 가을에 멋진 철학자가 되어 봅시다.오늘은 출구전략(금리인상)과 dti확대 적용이란 주제로 부족한 저의 소견을 말씀드릴까 합니다.1)출구전략(금융위기로 풀었던 통화의 회수정책)과 부동산 시장10/10일 한은의 금융통화운영회의는 기준금리를 2%로 8개월째 동결 했다고 발표했습니다.지난 9/10일 금통위 회의 후'이성태 한은 총재'는 초유의 저금리로 경기 회복에 쓰여야 할 통화가 부동산 쪽으로 쏠림으로 급격한 부동산 가격 상승을 낳고 강남지역 재건축 대상아파트의 투기화가 예상되며 또 다시 부동산 버블이 심각히 우려 된다며 연내의 기준금리 인상과 통화회수에 강한 의지를 표명 했습니다.이 같은 한은 총재의 발언으로 2.45%대의cd금리는10/9일 2.78%대로 올랐으며 변동형 주택담보대출 금리는 5.5%대에서 6.2%대 까지 올랐습니다.또한 연내 기준금리의 인상을 강하게 표출함에 따라 cd금리와 주택담보대출의 금리가 연일 상승하는 현상을 낳았습니다.그러나 10/10일 금통위 에서는 180도 바뀐 한은총재의 발언을 들을 수 있었습니다.결론적으로 연내에는 기준금리의 인상은 없을 것으로 발표를 했습니다.이 같은 정책의 변화는①향후경제 사정이 좋지 않을 것으로 판단되기 때문입니다.8월의 산업생산은 7월대비 -1.3% 감소했으며 취업자의수도 최악의 상황을 벗어나지 못했기 때문입니다②금리인상의주요 원인으로 지목한 부동산 가격의 상승률이 대폭 약화되었고 제1금융권의 주택담보 대출액도 감소추세이며 10/12일 부터 제2금융권에 대한 dti적용으로 아파트의 매수세의 약화로 볼 수 있습니다 ③2010년 11월g-20 정상회의 의장국으로서 국제적인 책임과 이명박 대통령과 윤증현 기획재정부 장관 등이 '국제공조로 출구전략을 모색해야하며 한국의 출구전략은 시기상조라고 강조 했는데 한은총재가 느닷없이 기준금리를 올리면 나라꼴이 우습게 될 수 있다는 지적입니다.이 같은 이유로 연내의 기준금리 인상은 없을 것이며 2010년 1/4분기에나 기준금리의 인상이 검토 될 것으로 思料됩니다.현재 가계대출 533조원의 70%인 373조원이 cd금리에 연동된 변동형 주택담보대출 이며 중소기업 대출 440조원의 40%인 176조원이 cd금리 연동 대출인 점을 감안 한다면 단순한 집값 상승에다 초점을 둔 기준금리의 인상은 우리나라 산업전반에 악 영향을 주고 이는 수출의존도가 높은 우리나라 입장에선 수출 경쟁력 약화를 불러 올수 있기 때문에 금리 인상은 2010년 1/4분기에서도 확실한 실물경기 회복과 내수 기반의 확충이 해결되며 민간 기업이 경기회복 바통을 잡을 때 가능하리라고 思料됩니다.현재의 6.2%대의 cd연동주택담보대출금리도 5.9~6%대로 하향 조정될 것으로 思料됩니다.결론적으로 한국은행이 인플레이션 타깃으로 보는 금리는 2.5%~3.5%임을 고려하면 현재 2%인 정책금리가 3.5%까지 오른다 해도 통화완화정책은 유지 될 것이며 은행 가산금리 3~3.5%를 예상하면 2010년도 연간 최고치의cd 변동형 주택담보 대출의 금리는 6%~7% 사이에서 운행될 것으로 思料됩니다.좀도 구간을 좁혀보면 2010년 상반기는 6%~6.5%대로 하반기는 6.5%~7%대의 주택담보대출 금리를 예상하시면 무리가 없을 것입니다.그동안 저에게 많은 분들이 문의 하신 대출 금리의 인상에 따른 의문점 해소에 조금이나마 도움이 되었으면 좋겠습니다.이와 같은 대출 금리는 많은 호재가 있는 이곳 목동의 집값에는 별 영향이 없을 것으로 예상되며 금리 외에 다른 정책적 변수가 목동의 집값에 더 큰 영향을 줄 것으로 판단됩니다.어떻든 사상 초유의 초저금리는 당분간 유지될 것으로 예상되며 부동산 투자에서의 '레버리지-effect'는 두 가지의 필요 충분조건( ⓐ저금리일 때 ⓑ집값의 상승 요인이 많을 때 )이 갖추어 졌을 때 최대의 효과를 나타내는 것이며 지금의 목동 부동산 시장이 이 같은 레버리지-effect(지렛대효과)의timing 인지의 판단은 각자의 몫이라 생각합니다.2)dti적용(10/12일 제2금융권 확대적용)과 목동 부동산 시장9/7일 전격적으로 서울(강남3구 제외)과 수도권 전역에 적용된 dti는 이제 한 달이 지났습니다.dti적용후의 이곳 목동의 부동산 시장은 8월의 뙤약볕처럼 뜨겁든 시장은 만추의 늦가을의 한가로움으로 변했습니다.또한 10/12일 부터 제2금융권에 확대 적용될 dti로 매수세는 더욱 약화될 것으로 예상됩니다.dti가 적용된 지 한 달이 넘었지만 아직 가격의 하락은 나타나지 않고 있습니다.매수자는 가격 하락을 예상하고 매수시기를 늦추고 있으며 매도자는 목동부동산 시장의 각종호재가 매도가격을 낮추는 것 까지는 생각을 않고 있습니다.또한 내년도 경기회복 기대와 dti의 耐性期間이 지나고 나면 가격은 다시 반등 할 것으로 예상하고 가격의 하락은 나타나지 않고 거래는 7,8월에 비해 현저히 줄어들었습니다. 현재 각 단지에 따라 정상가보다 5%정도 하락한 급매물이 나와 있으며 소형평형(20평 27평)은 급매가 에서 네고된 가격으로 賣買가 이루어지고 있으며 거래 건수는 현저히 줄어들었습니다.중, 대형은 일부 매스컴에서 (55평 기준 약5,000만원하락)가격 하락이 일어나고 있다는 기사가 나왔으나 실제는 하락한 가격이 아니고 급매물이 매매되면서 떨어진 가격이 전체적인 가격인하로 기사화 한 것입니다.이곳 목동의 집값은 강남 집값과 밀접한 연관성이 있기 때문에 대치동)은마아파트, 잠실)주공 5단지, 개포동)주공1단지, 강동)고덕주공 재건축 대상 아파트가 평균 5,000만원 하락했기 때문에 이곳 목동의 집값에도 어떻든 영향을 줄 것으로 예상됩니다.목동의 집값의 전망은 10/15일 이후쯤에는 하락인지 가격횡보인지가 표출될 것으로 예상됩니다.10/12일 부터 제2금융권의 dti확대 적용은 소위 집값의 블루-칩 지역인 강남, 목동, 과천, 용산지역보다는 서울의 블루-칩 지역 외에서 강한 영향력을 발휘할 것으로 예상되며 결국은 블루-칩 지역으로 進入할려는외곽의 매수세가 영향을 받음으로서 강남과 목동 등의 매수세에도 영향을 끼치며 더욱 매수세가 약화될 것으로 思料됩니다.제1,제2금융권의dti적용은 집값의 안정에는 도움이 될 것이나 이것이 장기적인 집값의 하락이나 계속해서 집값을 약 보합 쪽으로 끌고 갈 것으로는 생각하지 않습니다.왜냐하면 ① 2010년의 우리나라의 경제성장률이 금년의 마이너스0.5%성장에서 플러스3.5% 성장으로 v자형에 가까운 높은 경기회복으로 주택의 구매력이 한층 높아지며 ② 중기적인 공급부족 현상 (2007년부터 정부목표치의 60%의 주택공급)의 심화 ③ 전반적인 규제완화 (재건축,보유세,양도세,전매제한) ④ 유동성 확대에 따른 인플레이션 우려로 실물투자확대 등으로 일정기간의 조정기간을 거치면 다시 집값은 反登 할 것으로 思料 됩니다.특히 목동은 학군수요가 강하게 작용하기 때문에 정부의 또 다른 정책 변수가 없는 한 11월부터는 다시 집값이 움직일 것으로 예상되며 블루-칩 지역의 가격 재상승은2009년 12월~2010년 1월부터 다시 움직일 것으로 예상됩니다.시장경제의 측면에서 각종 호재가 있고 투자 수익이 발생될 지역에 수요가 몰리는 것은 당연한 경제원리라 생각합니다.이곳 목동의 재건축 관련 소식은 2009년 9/25일 목동아파트 재정비 사전준비를 위한 민관협의 기구가 발족 되었으며 9/28일 발대식을 가졌습니다.민관협의기구 에는 입주민 대표와 도시계획, 건축, 디자인분야 전문가와 실제 업무를 담당할 양천구청 국, 과장 공무원 등 90명으로 구성되어 있으며 명칭은'목동아파트발전 협의체'로 명명하고 이 협의체는 목동아파트 재정비 기본계획및 종합개발계획 반영과 네트워크를 통한 주민의견 반영 등을 하게 되며 재건축 관련 제반계획을 수립 ,집행하는 민관 합동기구입니다.이는 2009년7/1일부터 서울시가 추진하는 재건축, 재개발의'공공관리자제도'보다 더욱 강력한 단체로서 단지별로 재건축이 진행될 경우 예상되는 난 개발을 막고 친환경적이고 미래지향적인 명품 주거단지를 만들겠다는 양천구청장의 의지 표명입니다.양천구청에서는 목동의 재건축 단지를 이제까지 맛보지 못한'해와달,물과나무,그리고 바람 등 자연이 사람과 서로 소통하고 조화를 이루는 대한민국의 새로운 주거타운'이 되도록 할 계획이라고 발표했습니다.또한 2009년 9/27일에는 양천구청과 서울메트로가 현재의 신정차량기지 (대지14,500평)를 인공대지 24,500평을 조성해 3개동의 랜드 마크 86,000평을 건립하고 이곳에 3개소의 광장단지 와 메트로타워단지 및 문화,집회,연구,판매,운동단지등 파크단지의 3개 단지로 복합문화 단지로 조성키로 했다고 발표했습니다.이는 그동안 14,500평의 신정차량기지가 20년이 넘은 도심의 낙후 기피시설을 '서남권 르네상스'를 위한 미래형 복합단지를 만들겠다는 것입니다.이는 목동의 재건축 추진과 함께 목동을 서울 서남부권의 주거와 유통및 문화의 명품 지구로 만들겠다는 양천구청의 야심찬 plan 입니다.이상이 최근의 이곳 목동의 재건축과 관련된 최근의 동향 입니다다음은 목동의 각 단지별 ,평형별 가격을 말씀드리겠습니다.전체적인 가격은 지난번 9/23일 저의 글에서 말씀드린 가격에서 별 변동 상황이 없습니다.66㎡(20평)은 앞단지가50,000~55,000만 원대이며 뒷단지가 45,000만원~50,000만 원대입니다.89㎡(27평)가 앞단지가70,000만원~75,000만 원대이며 뒷단지가65,000~70,000만 원대입니다.99㎡(30평)가 앞 단지는90,000만원~95,000만 원대이며 뒷단지가 85,000만원~90,000만 원 대입니다.115㎡(35평)는 앞단지가110,000만원~115,000만 원대이며 뒷단지가 95,000만원~110,000만 원대입니다.148㎡(45평)이 앞단지가135,000만원~145,000만 원대이며 뒷단지가125,000만원~140,000만 원 대입니다.181㎡(55평)은 앞단지가 160,000만원~180,000만 원대 이며 뒷단지가 145,000만원~170,000만 원대입니다.단지별 평형별 가격은 일반적이며 평균적 가격이며 단지별, 평형별 ,수량과 배치현황과 생활 인프라 및 학군과 조망 권에 따라 가격은 차이가 있음을 미리 말씀드립니다.물론 단지별 급매물의 가격은 전혀 반영 하지 않았음을 양지해 주시기 바랍니다.이제 결론을 맺겠습니다.이곳 목동은 현재 매수세와 매도세가 정부의 정책과 각종 호재들이 상호 견제와 관망을 통해 가격을 조망하고 있으며 매수세는 가격의 하락을 매도세는 가격의 재반등을 각 각 꿈꾸는 同床異夢 현상으로 늦가을 만추의 한가로움과 여유로움으로 단지 내의 수목의 붉게 물들어 가는 가을의 정취를 한껏 즐기고 있습니다.깊어가는 이 가을에 우리 모두는 자신의 삶을 살찌우고 성공하는 삶을 사는 사람이 되었으면 합니다.누군가가 말했습니다.모든 사람이인생의 사업에서 성공자가 될 수는 없다.그러나 모든 사람이 자신의 삶에서성공자가 될 수는 있다.그것은 무엇이 되느냐에 목표를 두지 않고 어떻게 사느냐에 목표를 두는 삶의 길을 택할 때 가능해진다이제까지 부족한 저의 글을 읽어 주신 분들께 감사드립니다.부족한 저의 글이 많은 분들께 유익하고 소중한 글이 되었으면 하는 마음 간절합니다.혹시라도 저의 글에서 잘못된 내용이나 빠트린 부분이 있으면 모든 것이 부족한 저의 실수이오니 넓은 아량으로 지적해 주시면 잘못된 부분은 고치도록 하겠습니다.이 글을 읽는 모든 분들께서는 이 가을에 건강하시고 모두 행복하시고 복된 하루하루가 되시길 빕니다.
