고덕지구 틈새시장-다세대


고덕지구 틈새시장 다세대구입은 고령화사회대비할 가장 적은 종자돈 투자처



[1]매매현황: dti 규제 이후 전화문의도 없다. 거래가 위축되었다. 고덕지구는 한산하다. 시세보다 싸게 내놓아야 팔 수 있는 매도자가 통제력을 잃고 매수자주도시장으로 넘어왔다.

[2]전세-월세현황: 고덕주공1단지-아이파크는 현재 112(34)㎡은 전세값이 강세이다. 대신 고덕주공3,4단지, 고덕시영아파트는 현재 재건축조합인가서류가 접수된 상태이다. 그래서인지 내년이주계획으로 전월세가 약세이다.

[3]중개업소들 성적표: 2007년 2008년 사무실적자에 허덕였다. 정부의 강력한 재정지출, 저금리, 규제완화로 2006년 가을매매시세의 약90%가 회복되면서 흑자로 돌아섰다. 지금처럼 안정세는 거래가 뜸하다, 즉 폭락후 가격상승파도가 몰려와야 거래활성화가 된다. 지금 다시 거래뜸한 불황시절이 왔다.

[4]풍선효과: : dti 대출규제로 고덕시영아파트, 고덕주공아파트는 단지네 토지지분이 많고 방4개 거실배정이 가능한 평수는 거래가 힘들게 되었다. 대신 대지지분이 적고 방3개가능한 단지네 토지지분이 거래문의가 더러 있다. 즉 수요자가 고가에서 저가로 움직인다.


[5]재건축 틈새시장: 고덕동 단독주택-다세대 재건축 3개단지는 평균 가구당 대지지분이 많다. 즉 조합원숫자는 적은 데, 땅은 넓다. 평균조합원 가구당 약185㎡[56평]~191㎡[57평]이다. 과거 강동시영1차 3000세대 평균 가구당 대지지분:::51미터제곱[약15.46평].현재 암사동 롯데캐슬아파트 단지와 비교된다.

[6]재건축후 방4개배정받으려면,

단지네 중대형아파트를 받기위해, 가장 대지지분이 많은 아파트를 구입하거나, 아니면 단독주택단지의 다세대구입해야 할 것이다. 단독주택,고덕2-2지구는 조합원의 약 288%가구수 증가예상이다. 방4개가구수가 40%라면 조합원 전원 대형아파트 배정이 가능하다.


[7]앞으로 다가올 고령사회 대비할 다세대-단독재건축

인구 천명당 주택수: 한국 293채, 서울245채, 미국427채, 도쿄500채, 런던415 채, 파리 616채이다. 따라서 대세흐름은 지하주차장, 일층녹지, 바람길있는 고층아파트가 수요가 몰리게 되어있다. 전세대란이 이를 증명하지 않는가? 고덕지구 다세대값은 현재 한강변 성수동의 재건축대상 값과 비교하면 반값?이다. 늙을수록 자산[파이프라인]이 필요하다. 강남4구에 속하는 고덕지구 틈새시장 한강변 다세대는 현재 융자70% 가능한 보통사람들이 놓치기쉬운 미래가치가 있는 투자대상아닌가?