[둔촌주공 재건축 시황]



지난 4일 정부의 수도권 지역 dti 규제 확대로 강남3구를 제외한 비투기지역에서는 대출가능 금액이 줄어 듦에 따라 매수세의 심리적인 위축으로 인하여 재건축 시장은 발표이후 거래가 한산해지는 시장의 변화를 보였다.



이는 내집마련의 시기를 다음으로 미루며 dti 규제로 최근 오른 집값이 조금이나마 떨어질 것으로 기대하는 매수세가 당분간 시장을 관망하며 매수의 타이밍을 보려는 짙은 관망세로 인하여 시장은 조용한 가운데 소량의 매매거래를 보이는 시장이였다.



이렇게 시장은 매수세의 짙은 관망세로 인하여 매매가격의 상승세를 일단 잠재우며 강보합세를 유지하는 가운데 지난 8월 가격의 상승세에 매도의 타이밍을 놓친 일부 매도세가 시장가격의 하한가에 소량의 매물을 출시하다 보니 시장 가격은 시각적으로볼때 가격의 하락 모드로 전환되는 듯 한 모습이지만 실상은 그러하지 못하다.



dti 규제 발표로 심리적인 위축을 불러오긴 했지만 요즈음의 매수세는 투기수요가 아니라 실수요자가 대부분이다 보니 대출금을 무리하게 받아 매수하려는 매수세가 그리 많지 않다는 것이며 dti 가 적용된 시점에서도 소득이 적은 자영업자라 하여도 의료보험 8만원 이상 납부하는 사람이라면 직장인 연봉 4천만원에 해당하는 분들과 같은 조건으로 대출 받을수 있고 제2 금융권에서도 얼마든지 필요한 자금을 받아서 주택 구입자금으로 활용할수 있기에 dti 가 시장에 주는 영향은 앞서 말햇듯 매수의 심리적인 위축만을 불러오며 시장은 보합세를 유지하고 있다.



현재 시장가격은 매물 품귀속에 강 보합세를 유지하며 매도,매수 쌍방이 짙은 관망세를 보이는 가운데 지난 14일 서울시가 발표한 9.14 전세값 안정 대책의 일환으로 재개발 용적률을 20% 상향시키고 재건축 종 상향을 통한 보도에 조용했던 재건축 시장은 하한가에 출시 되었던 매물들을 다시금 거둬들이는 매도세로 인하여 시장의 매물품귀는 심화되고 있다.



전체적인 부동산 시장의 분위기는 매도세의 시장가격에 대한 상승 기대감과 매수세의 하락에 대한 상반되는 기대감으로 인해시장은 강 보합세의 시장으로 전환점에서 아직도 관망세는 뚜렷하게 나타나고 있기에 추석 명절 전까지는 강한 관망세의 시장으로 이어질 것으로 보여진다.



단 시장변화에 대해서는 누구도 점 할수는 없지만 부동산 거래의 활기는 매년 추석을 기점으로 부동산 가격 상승과 거래 활기가두드러지게 나타났던 가을 경기를 되돌아 본다면 알수 있듯이 지금의 우리 부동산 시장은 전세값 폭등과 함께 전세 매물이 없어지속적인 전세가 상승과 수도권 미분양 아파트가 사라지고 분양 열기가 두드러지게 나타나는 양상을 정확히 짚어 본다면 이는800조에 달하는 풍부한 유동성이 부동산 시장으로 진입되고 있음을 알수 있을 것이다.



현재 매수의 타이밍을 보고있는 매수세라면 정부의 부동산 정책과 부동산 시장의 흐름을 정확히 읽어 본다면 지금이 매수 타이밍이 아닐까 생각된다.

지금 정부는 dti 규제 발표 이후 얼마의 시간이 되지 않아 수도권 부동산 시장이 거래의 소강 상태를 보이며 일부 가격의 하락에 대한 분위기가 전해지자 재개발.재건축 용적률과 종 상향에 대한 완화책을 다시금 내놓은 현실이다.

이러한 정부 정책을 정확히 판단해 본다면 정부는 현 시점에서 부동산 가격이 더이상 하락 해서도 안되며 그렇다고 급격한 상승도 있어서는 안된다는 바탕위에 정책을 펼쳐 나가고 있슴을 인지하고 매수의 타이밍을 잡아야 할것이다.



매수의 타이밍은 부동산 전문가도 그 누구도 아닌 본인의 몫으로 시장의 변화를 주의 깊게 살펴보며 인터넷에 의존하지 말고 본인이 가고자 하는 지역 설정을 최 우선 순위에 방향을 잡고 그 지역의 현장을 돌아보며 발품을 팔아야만 현재 시장의 가격대에서 하한가의 급매물을 잡을수 있을 것이다.

강남권 재건축 시장에는 매물의 품귀 현상이 앞으로 더욱 심화될 것은 자명한 일이다. 재건축 단지별 진행도에 따라서 급할것이 없는 매도세는 향후 집값이 오를 것이라는 생각이 지배적이기 때문에 매도의 시기를 늦추고 있는 매도세로 인하여 추석이후 부동산 시장은 국지적인 상승 모드로 전환될 것으로 전망된다.



2009.9.19. 민 대감.



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