불광동 불광역옆에 28평형과 34평형 45평형으로 구성된 1천2백가구정도의 세대수를 가진 미성아파트가 있습니다
불광동역에서는 5분거리이고 연신내역에서는 8분정도 소요됩니다
미성아파트의 장점으로는 가장 좋은 것이 교통이 좋고 북한산이 가깝고
아파트 뒤에 조그만 산이 하나 있는데 한 30분정도의 조깅이 가능한
흙으로 된 평탄한 산이 있어 저는 좋습니다
단지 옆에는 지금 아파트 건설이 한창입니다
불광7지구로 평균20층높이의 1천여세대의 아파트가 들어서고 있는데
34평기준 5억2천에 분양이 되었습니다
그리고 옆에는 불광5지구로 조합설립을 준비중에 있으며 2천여가구의
아파트를 지을 예정입니다, 그옆에는 이미 현대홈타운이 있습니다

그럼 미성아파트의 투자가치를 한번 생각해 볼까합니다
미성아파트는 88년에 만들어져 리모델링이 가능하며,
서울시 공청회결과를 보면 미성아파트는 3년후면 재건축도 가능합니다
리모델링을 한다고 하면 28평은 30%가 늘어나 34평입니다
현재 2억9천으로 매입을 한다고 하면 매입비 등록취득 복비합해 3억에
기모델링비용 많이잡아 평당 300만원에 34평을 곱하면 1억내외 하면
투자비가 4억입니다
그러면 인근 현대홈타운이 지금 5억6천에서 전고점 6억을 생각하고 입지면에서
미성이 뛰어나니 최소 2억원의 수익이 가능합니다

그러면 이젠 재건축을 생각해 보았습니다
34평형은 지금 3억7천내외
옆재개발지구 2종지구인데 평균22층허가
미성아파트 3종지구 현재 15층인데 평균 25층은 지을 수 있을 것입니다
지금사이즈로 늘어난다고 가정하면 600여세대가 늘어날 수 있습니다
그냥 500세대가 늘어난다고 하면 평균 30평을 기준 5억분양가를 보면 2,500억원
건설비 1800세대기준 평당 300만원을 잡으면 5,400억원이니 가구당 평균 5천만원만
부담하면 된다는 결론이 납니다
그럼 34평형 지금매입가 3억7천에 5천더하면 4억2천입니다
그럼 인근 대아파트 지금매가 5억6천과 비교해도
최소 1억 4천을 수익입니다
그러나 지금은 최저점이니
아마 리모델링과 비슷한 2억원이상의 투자가치는 있다고
생각합니다

그리고 대심도 철도가 2016년에 연신내역이 생기면 강남까지 10분이고
최근 서울시에서 발표한 대심도도로가 인근에 놓이게 되면 그 가치는 지금의
2배는 되지 않을까도 생각합니다
그리고 무었보다도 산을 좋아하는 사람에게는 무형의 가치가 훨씬높은 곳입니다
각자 판단은 본인이 하시길