DTI 적용 후 부동산 시장의 동향
박세관 | 2009.09.10 | 조회 4,193 | 추천 7
9/7일부터 전격적으로 실시한 수도권 dti 적용조치는 이미 예상된 정책으로서 ltv의 축소 적용과 주택담보 대출의 총량제 규제 등으로 강남에서 시작된 집값의 상승을 막아 볼려고 ？지만 비 강남권과 수도권으로 번져가는 집값 상승을 막기에는 역부족을 느끼고 mb정부는 결코 꺼내들고 싶지않은 dti 카드를 꺼냈습니다.'수요가 있는곳에 공급을 늘려라' 이는 mb 정부의 부동산의 근본 정책으로 '수요억제'를 통한 집값 안정화를 부동산 정책의 기본으로 삼았던 종전의 정부와는 확연한 정책의 차이를 보이고 있습니다.그럼에도 불구하고 수요 억제책인 금번의 dti 카드는 mb 정부가 추구하는 주택 정책과는 분명 다름에도 dti 카드를 꺼내 들 수밖에 없었던 것은 8/27 주택공급 확대 정책은 앞으로 2~3년의 시간이 소요되며 분명 mb 정부의 말기에는 집값 안정에는 도움이 될 것이기 때문입니다.지금의 집값의 불안은 '참여정부의 주택의 절대적 공급부족과 초 저금리, 시중의 810조원대의 풍부한 유동성과 경기회복에 대한 기대감,그리고 각종 주택 정책의 완화등이 함께 맞물리면서 호재가 있는 지역에 집값 상승을 불러 오고 있습니다.현재 이곳의 목동은 8/20일 부터 상승하기 시작한 집값이 9/5일 까지 제 8차 인상된 가격으로 고착화 되고 있습니다.9/7일 부터 적용된 dti 정책으로 8월말의 뜨겁던 시장분위기는 식었으며 매수세는 현저히 약해 졌습니다.8/10일 전 후 부터 8월말 까지 소형 평형 (20평,27평)에 대한 집중적인 매수세로 경쟁력 있는 매물들은 賣買 되거나 매도자 들이 가을의 인상될 가격으로 내놓고 있는 몇 개의 물건 밖에는 없으며 dti 발표후의 가격 동향을 주시하는 매수자들의 관망세로 시장은 착 가라앉아 있습니다.현재의 가격은 66㎡ (20평) 는 1,4 6,7단지가 8/20 전에 비해 2,000~3,000오른 5억~5.5억이 매도 호가이며 8단지~14단지도 2,000~3,000만원 오른 4.5억~5억에 매물이 나와 있습니다.89㎡(27평)은 8월에 비해 3,000만원~4,000만원 오른 65,000만원~75,000만원에 매물이 나오고 있습니다.115㎡ (35평) 도 8/20일 전에 비해 3,000~4,000만원 오른 100,000만원~115,000만원이 매도호가이며 앞단지가 (1~7)가 뒷 단지에 비해서 5,000만원 정도 비쌉니다. 이는 완공연도와 용적율 및 기타 생활 인프라의 차이에서 오는것이며 단지별 가격은 편차가 있음을 양지해 주시기 바랍니다.148㎡ (45평) 도 8월에 비해 인상된 가격으로 125,000~140,000만원에 매물이 나와 있습니다45평은 단지별로 45평의 수량, 위치, 환경 등의 차이로 가격의 편차가 크며 단지별, 동별 가격이 차이가 있음을 양지해 주시기 바랍니다.181㎡ (55평)은 145,000~170,000만원 으로 가격대가 형성 되어 있으며 8월에 비해 4,000만원~5,000만원 인상된 가격입니다.55평 역시 45평과 동일한 현상으로 55평의 수량,위치 ,주변환경 등의 차이로 단지별, 동별 가격 편차가 큼을 양지해 주시길 바랍니다.이상 목동의 1단지~14까지 평형별 현재의 매도호가를 살펴봤습니다. 여기서 분명한 사실은 8/20일 이후 전체단지와 全평형의 가격이 상승했으며 9/10일 현재 이 가격이 그대로 유지되고 있으며 오히려 20평은 2,000만원 인상된 가격으로 출현되는 매물도 있습니다.목동은 再建築이 가시권에 들어옴으로서 재건축에 대한 투자 수익을 계산하는상담이 부쩍 늘고 있습니다.재건축은 결국 건물은 멸심됨에 따라 대지지분 값이 가격을 결정하는것으로 목동의 대지 지분 가격은 평균 3,500만원~4,000만원정도 이며 이는 강남 재건축의 대명사인 개포주공 1~2단지의 6,500만원~7,500만원에 비하면 아직은 한참 낮은 수준이며 강북의 제 2차 뉴-타운 의 대지지분 가격 3,000만원과 비슷한 가격으로서 결코 높은 가격 이라고는 볼 수 없습니다물론 개포주공의 평균 용적율 80%에 비하면 목동의 평균 용적율130%를 감안한다 하더라도 목동의 대지 지분 가격은 저평가 되어 있다고 봐도 될 것 같습니다.또 한가지는 강남 3구의 재건축 대상아파트는 2006년 12월의 최고점 대비 2009년 8월의 매매 가격이 98.1%로 접근했으며 강남구의 경우는 최고점 대비 100.5%로 최고가를 更新 했습니다 .(2009년9/4일 매경신문 *자료:부동산114자료)아직 목동의 가격은 2006년 최고가 대비 85% 수준밖에 회복되지 못했으며 강남3구의 일반아파트 최고가 대비 96.2% (2009년 매일경제 *자료:부동산 114자료)에 비하면 일반 아파트로서도 가격의 인상 요인은 남아 있다고 思料됩니다.이상으로 목동 아파트의 재건축 대상으로서의 가격과 일반아파트로서의 가격을 살펴 보았습니다.다음은 금리부분에 대해서 말씀드리 겠습니다.사상 초유의 저금리 정책은 당분간 지속할것으로 예상됩니다.물론 현재의 cd 금리는 2.57% 로 7/20일의 2.40%보다는 많이 오른 편이나 9/10일 열릴 예정인 한은 금융통화위원회는 기준금리를 지난 3월 이후 7개월째 2%로 동결 하겠다고 발표했습니다.그러나 9/11일 한은 총재가 금년내에 금리를 인상하겠다는 발언을 했습니다.초유의 저금리에 따른 주택가격 상승과 주택담보대출 증가등의 부작용을 우려 한다는 내용이며 이는 주택 담보대출의 기준인 양도성 예금(cd)금리 상승이며 현재 5.2%대의 금리가 5.7%~6%대로 인상될것으로 예상됩니다.금년말 까지는 현재의 금리가 당분간 계속 되며 2010년 1/4분기 에서 기준금리 인상을 고려할것으로 예상됩니다.저의 소견으로는 정부가 2010년 확실한 경기회복에 대한 자신감과 실물경기의 활성화가 뚜렷 하다면 금리는 6.5% 대 후반까지 인상될것으로 思料되며 2008년 말의 기준금리 6%대와 대출금리9~10% 대의 금리는 되지 않을 것으로 확신합니다.많은 분들이 저에게 질문하는 출구전략은 우리나라만의 문제가 아닌 g-20의 선진 경제권 g-10개국이 공동으로 수립키로 함으로서 2~3년 후에 사용할것으로 思料됩니다.오늘(9/10일)의 조선경제에 의하면 dti로도 집값이 안정되지 않으면 3단계, 4단계까지 집값 안정화를 위한 대책을 마련하겠다고 발표했습니다.3단계는 투기 및 투기과열지구 지정이며 4단계는 금리인상 대책입니다.3단계, 4단계의 대책은 ltv와 dti축소 및 다주택자의 양도세 10%추가부과 및 분양권과 재건축아파트의 전매제한 조치입니다.하지만 이런 조치들로 집값이 하향 안정화 추세로 갈 것인지는 의문이 많으며 이 조치들은 현재의 목동 집값에서 10~15%상승 되었을때의 상황 들이라고 예상됩니다.결국 목동은 재건축 이라는 큰 호재 앞에서는 대지지분의 가격이 얼마냐에 따라서 거품이냐,저평가냐를 판단해야 할것으로 思料됩니다.끝까지 저의 머리속에 맴도는것은 정부가 집값을 잡기 위해 마지막 카드인 세금문제를 꺼내 들것인가입니다.만약 세금 문제를 꺼내 든다면 강남 과 목동의 집값은 하향쪽으로 방향을 틀것으로 예상되지만 mb정부의 근본정책과는 너무나 큰 괴리로 결코 이 카드는 시장에 나오지 않을 것으로 생각됩니다.그렇다면 목동의 집값의 전망은 어떻게 전개될 것인가요?이 질문은 제에게 많은 분들이 물어오셨습니다. 앞으로 목동의 집값은 8/20일 이후의 가격이 당분간 유지 될것으로 예상되며 다만 인상 주기가 하반기의 15일주기 타임에서 추석 전 까지 숨고르기가 약 40일정도로 길어지며 추석이 지난 후 에는 정부의 또다른 정책이 없는 한 다시 반등을 시작할것으로 생각합니다.그것은 앞에서 말씀드린 ⓐ재건축의 대지지분의 저평가 ⓑ최고가 대비 가격회복의 여력 ⓒ당분간의 최저의 저금리 ⓔv자형의 빠른 경기회복 ⓕ시중의 풍부한 유동성 등을 들수 있겠습니다.또하나 짚고 넘어가야 할것은 목동과 강남의 집값 상관 관계입니다.강남 대치동 3총사(은마,미도,우성)의 집값이 상승하면 호경기 때에는 2주 후에 목동에 정확히 인상된 가격이 반영되며 불경기 때에는 3주후에 목동에 반영된다는 사실이 지난 '참여정부 5년'간 강남과 목동의 집값 연관성을 분석한 후 나온 결과입니다.현재 강남3구의 집값이 떨어지지 않고 최고가를 更新하고 있음은 목동의 집값에 어떻게 作用 할지는 생각해 보시기 바랍니다.현재 이곳 목동에서는 매도자와 매수자간에 dti 적용이라는 정책이 집값에 어떤 결과로 닥아올지 주의 깊게 관찰하고 있습니다.역발상의 전환으로 지금이 그동안 나오지 않든 급매물 위주로 가격 절충을 시도하면서 매수할 좋은 기회라고 생각합니다.목동에 관심을 갖는 많은 분들과 함께 재건축이 점차 우리 곁에 다가 오며 서울에서 단일 단지로는 사상 최대가 될 목동의 부동산 시장을 지켜보는것도 큰 관심 거리라고 생각합니다.저의 글을 끝까지 읽어주신 많은 분들께 감사드리며 부족한 저에게 많은 격려와 지도 편달해주신 5단지에 계신 황 선생님께 거듭 감사드립니다.이상으로 부족하나마 많은 분들께서 궁금해 하시는dti 적용후의 현재의 목동 부동산 시장에 대해서 참고가 되셨으면 합니다.
