[2009년 하반기 부동산 시장 민대감의 전망]
요즈음 우리나라 부동산 경기의 흐름의 맥을 정확히 되짚어 보면 지난 2000 년도 dj
정권 당시 부동산 정책의 핵심은 부동산을 통한 경기 부양책으로 침체된 건설경기와
부동산 시장의 거래 활성화를 위한 카드로 양도세 감면, 분양권 전매 허용 등 부동산
규제완화 정책을 통한 부분을 비교해 보면 dj vs mb 정권은 부동산 정책을 펼치고
있는 것이 거의 흡사하게 나타나는 모습을 볼수 있다.
이는 dj 정권 당시 상황도 imf라는 외환위기 당시 처럼 mb 정권도 글로벌 금융위기
라는 최악의 경제 상황이 힘든 시기에 정권을 인수 받아 위기에 빠진 한국 경제를
활성화 하기 위해 부동산 관련 규제도 대폭 완화 또는 폐지 쪽으로 틀을 잡아 가는
정책으로 지난 dj 정권과 현 mb 정권은 똑같은 위기 상황을 같은 맥락의 부양책을
내놓으며 정책을 펼쳐가고 있다.
여기서 민대감이 제시하는 부분은 dj 정권 당시 저금리 기조속에 전세값 폭등으로
인하여 아파트 매매 가격상승이 이루워지는 당시의 시장 상황으로 미루어 볼 때에
현재 우리 부동산 시장 상황도 그때 당시 처럼 똑 같은 전철을 밟고 있다는 것이며
지금 우리나라 부동산 시장이 전세값 폭등과 저금리의 기조 속에서 시중의 풍부한
800조에 달하는 유동성이 부동산 시장으로 유입되고 이로 인해 현재 수도권 부동산
주택 시장이 상승세로 이어지고 있다.
올가을 주택 시장을 두고 부동산 경제 전문가들이 한목소리를 내며 상승국면으로
이어질 것으로 전망하고 있다.
민대감이 바라보는 올가을 부동산 시장은 부동산 경제 전문가들의 의견과 다를바
없이 국지적인 상승 국면으로 시장이 활기를 띄며 이어질 것으로 보여진다.
올가을 부동산 시장의 상승 국면에 대한 요소들을 들어보자.
첫째.
글로벌 금융위기에서 벗어나 실물 경기가 빠르게 회복되고 있다는 점이다.
저금리 기조속 갈 곳을 찾지 못하고 있는 시중의 풍부한 유동성이 부동산 시장으로
점차 유입되고 있는 부분이다.
우리는 2006년 8월 400조에 달하는 시중의 풍부한 유동성이 강남 재건축 아파트로
자금이 유입되며 재건축 아파트의 급격한 상승이 버블세븐 지역으로 번지며 수도권
일반 아파트의 가격도 급 상승시킨 2006년 하반기 부동산 시장의 광풍을 누구나가
격어보고 알고있는 일이다.
최대 800조원에 이르는 것으로 추정되는 부동자금이 부동산 시장으로 흘러가고 있다.
최근 증시에서 시중자금이 유출되는 반면 주택 거래량과 매매가격 등 부동산 시장의
유동성을 가늠할 수 있는 지표들은 무섭게 상승하고 있다.
증시가 투자 자금을 빨아 들이지 못하는 상황에서 주택거래 등이 살아나면서 막대한
부동자금이 일시에 부동산 시장으로 쏠릴 수 있다는 것이다.
2006년의 유동성 400 조에 비교해 현재 800 조라는 유동성 자금이 시중에 떠돌면서
점차 재건축 시장과 토지 시장으로 유입되는 가운데 일반 아파트로의 가격 상승세가
뚜렷이 나타나는 부분을 우리는 간과 해서는 안될 것이다.
둘째.
서울과 수도권에서의 전세 가격이 급박하게 상승하는 부분이다.
우리나라 부동산 싸이클링을 돌아보면 이렇듯 전세 가격이 큰폭으로 상승세를 탈때
이후 나타나는 현상이 부동산 매매 거래가 늘어나며 매매가격의 상승세로 이어지는
변화를 볼수 있었다.
요즘의 부동산 시장도 전세 가격의 폭등으로 인하여 전세 주택을 찾지 못하는 수요가
높은 전세 가격으로 인하여 아파트 매매 구입 쪽으로 방향을 틀고 소형 평형 위주의
아파트 매매 거래량이 크게 늘어나고 있다는 점을 받아들여 이로인해 점차 부동산의
거래량이 늘어나는 것과 동시에 가격이 변화되는 시장을 정확히 보아야 할것이다.
셋째.
우리나라의 부동산 싸이클링은 10년 주기로 부동산 매매거래의 경기가 살아난다는
10년 주기설도 매수세를 심리적으로 자극하는 요소이다.
1999년 , 2000년도 우리의 경제 상황이 위기속에 부동산 건설경기를 활성화 시키며
외환위기를 극복하기 위하여 쏱아 내었던 정책의 재료로 부동산 가격을 상승시켰던
10년 전의 부동산 시장은 당시의 정책에 2001년 부터 집값이 폭등하기 시작했다.
그 시점의 경제 상황으로 볼 때 현재 우리의 경제 상황이 거의 똑 같은 상황으로 mb
정권도 부동산 규제완화 정책을 내세우며 2008 년도 부동산 가격이 하락하며 침체된
경기를 끌어내기 위하여 서울 재건축 규제완화 카드를 필두로 각종 세금및 정책입안
금리인하 자료를 내놓으며 부동산 경기를 활성화 시키고 건설경기를 부양하기 위하여
내놓은 정책들로 인하여 저금리 기조속에 지난해 12월 부터 회복하기 시작한 부동산
시장 가격은 강남 일부 단지를 제외 하고는 아직까지 회복하지 않은 부분으로 이는
올가을 시장가격이 회복세를 보이며 추가 가격의 상승으로 이어질 것으로 보여진다.
작년 리먼 사태이후 충격에 빠졌던 세계 경기가 예상보다 빠른 회복세를 보이고 있다.
통상 경기에 6개월 정도 선행하는 주식 시장은 이미 작년 9월 금융위기 직전 수준을
뛰어 넘는 저력을 보이고 있다.
실물 경기 회복에 대한 기대감이 자신감으로 바뀔 경우 800조원이 넘는 시중 유동성이
부동산 시장으로 본격 유입될 가능성이 높기 때문이다.
정부의 대출규제와 계절적 비수기에도 불구 7월에도 주택담보 비율이 3조원 넘게 늘어
나며 본격적인 휴가철임에도 8월의 부동산 시장은 활발한 매매거래를 보여주며 가격이
상승하는 시장의 변화를 볼수 있었다.
현재 매수의 타이밍을 보고있는 매수세라면 각 지역 단지에 따라 차이를 보이고 있지만
재건축에 투자를 보고 있다면 아직 2006년 가격을 회복하지 못한 가락시영 , 둔촌주공
고덕주공등 단지의 특성과 대지지분 대비 무상평형과 단지의 일반 분양 물량이 어느정도
공급 되는지를 따져보는 발품을 팔아 보는것이 현명 하리라 본다.
또한 재건축이 아닌 일반 아파트를 보고있는 매수세라면 그 단지의 전세 비율을 고려해
전세를 끼고 매수를 하든 입주를 고려해 볼때에도 최소 500세대 이상되는 단지를 보며
매수에 신중을 고려해야 할것이다.
현재 강남권 지역은 지하철 9호선 수혜 지역의 아파트를 고려해 보는것이 좋을듯 하다.
지하철 9호선 2단계 구간과 3단계 구간에 발주 공고 이후로 수혜지역 단지들은 가격의
변화를 보이며 매매거래가 활발한 시장의 변화를 볼수있다.
지금 매수의 타이밍을 보고있는 일부 매수세의 심리적인 요소를 들여다 보면 재건축
단지들의 상승세에 지난 2006년 폭등했던 부동산 시장이 2008년 하락세를 보여주었던
시기를 우려하는 염려속에 판단을 흐리고 있다.
민대감이 바라보는 현재의 시장은 2006년 부동산 담보비율 70-80% 대출을 일으키며
무리하게 묻지마 투자를 했던 시기와는 다르게 2009년 부동산 시장은 무리한 대출을
일으키기 보다는 실수요자 위주의 매수세가 자기 자본에 담보비율을 낮게 책정하여
안정적으로 투자하고 있다는 부분이 틀린 점이다.
올가을 주택 시장은 재건축 단지들을 시작으로 일반 아파트에 까지 국지적인 상승을
보여주는 시장으로 올 연말 실물경기가 빠르게 회복되어 준다면 내년 봄 경기로까지
이어지는 시장의 변화를 보여주리라 전망된다.
2009.8.24. 민 대 감.
[자료출처]
http://cafe.daum.net/doonchonfa
