1. 내년까지 부동산 폭락 없다
강남 3구 거래량 17배 폭증

예전부터 끊임없이 듣던 말이 이른바 ‘강남 부동산 불패신화’다. 이 신화에 고춧가루를 뿌린 게 이른바 미국발 서브 프라임 금융 위기였다.

그 동안 주식 가격이 떨어지고 펀드 대란도 벌어졌지만 가장 충격적으로 피부에 와 닿은 건 집값 폭락이라는 이슈였다. 한국의 개인과 가정에서 부동산이 차지하는 자산 비중은 80%가 넘는다. 한국땅에서 사는 사람치고 부동산 담보 대출 안 끼고 사는 사람은 거의 없는 게 현실이다.

이 같은 상황에서 전국 집값 상승을 주도하는 ‘강남 부동산 가격 동향’은 미래의 집값 변화 예측의 결정적인 변수로 작용할 수밖에 없다. 확언컨대 강남 부동산 가격은 최소 2010년까지는 지난해와 같은 급격한 폭락은 벌어지지 않을 것이다.


그 이유로는 첫째. 5월께만 해도 강남 재건축 아파트 가격만 오르다가 6월 중반 이후부터는 서울 전 지역이 오름세로 전환되었다. 실질적인 거래 예측 지표인 경매 시장의 낙찰가율의 경우 2009년 6월의 수도권 고가 아파트의 낙찰률이 2007년 4월 이후 26개월 만에 최고치인 83% 수준까지 올라가 급격한 가격 하락은 없다.

둘째. 현재 ltv(주택담보대출인정비율)를 60%에서 50%로 낮춰서 부동산 규제를 시행한다 해도 강남 3구는 이미 ltv·dti(총부채상환비율)가 40%로 제한 받고 있어 사실상 무풍지대다. 강남 부동산 가격에 받는 영향은 제로나 마찬가지다.

셋째. 이른바 ‘풍선 효과’다. 강남 3구 부동산이 규제가 풀리지 않으면서 오히려 반사이익을 얻는 지역까지 생겼다. 강남 부동산이 갖고 있는 특징은 이 3구를 부동산 규제로 거래를 제한할 경우 저금리+과잉 유동성이라는 조건이 충족되는 단계에 돌입하면, 가격대 별로 피라미드 구조상 그 다음 단계로 싼 지역인 목동·강동·용산의 부동산이 올라간다는 점이다.

이 지역에 어떤 형식으로든지 규제가 들어오면 또 그 다음 단계로 동작·광진·분당으로 돈이 몰리면서 확산 양상을 띠며 번져간다. 2009년 2분기 전국 집값평균 상승률이 0.4%였음에도 불구, 강남 3구 지역이 강남=1.9%, 서초=1.7%, 송파=1.2%로 올라가자 목동·강동·용산·마포 지역이 풍선 효과로 인해 2%대로 올라 떡고물이 떨어지는 상황이 벌어졌다.

넷째, 지난 6월 기준 강남 3구의 경우 거래량이 지난해 11월 133건에 비해 17배가 폭증했다. 거래량 회복은 현재 강남 부동산 가격 상승이 일시적이 아니라는 걸 뒷받침해 주는 방증이다. 문제는 부동산 가격 상승이 전체적인 자산 가격의 평균적 상승이 아니라는 것이다. 올라가는 곳만 올라가면서 자산 왜곡 현상이 벌어지고 있다.

2. 금리인상은 자살골
개인당 부채 150% 급등

서울 지역 안에서만도 25개 자치구 중 7개를 제외한 15개는 상승이 멈추거나 강남 지역에 비해 그 상승 폭이 극히 제한적인 수준이다. 성북이나 중랑·구로·금천 지역은 오히려 집값이 떨어지고 있다. 경기도는 과천을 제외하면 올해 평균 -3% 정도 하락, 인천은 동구를 제외한 전지역 -1.6% 하락이다. 지방의 상황도 마찬가지다.

현재 우려되는 부동산 폭등은 어디까지나 전국 평균이 아니라 강남과 그 일부 지역에 국한된 얘기라는 소리다. 하반기에 물량이 쏟아져 나오더라도 그 물량 자체가 강남의 부동산 가격을 내리게 할 정도는 아니다.

역설적이지만 ltv나 dti 같은 부동산 규제를 풀기 전에 신중을 기했어야 했다. 단순히 ltv 50%로는 부동산 가격을 낮추는 것은 사실상 불가능하다.

저금리 하에서의 부동산 가격 상승이 버블로 규정되고 위험한 이유는 미국과 한국의 상황이 전혀 다르기 때문이다. 경기 침체기의 세계적인 저금리 기조 속에서 미국은 일반 가계 별로 부채를 대폭 줄여 나가면서 빚을 청산하는 디레버리징 과정을 거쳤다. 하지만 한국은 거꾸로다.

2008년 말에 가처분 소득 대비 개인당 부채가 150%까지 올라갔다. 즉, 다른 나라에서는 부채를 청산할 동안 국내에서는 빚이 더 늘어났다. 이런 상황 속에서 금리를 급격하게 올리는 것은 사실상 자살 행위다.

지난 1990년 일본 중앙은행이 금리를 6%까지 끌어올리면서 부동산 버블 붕괴의 신호탄을 쐈다는 점과 비교해 볼 때 더욱 그렇다. 누구보다 한국은행이 이 사실을 너무나 잘 알고 있을 것이다.

결국 강남 부동산의 가격 상승을 저지할 유일한 수단인 금리 인상은 어려워진 상황이다. 그러므로 최소 2010년 이내에 지난해와 같은 급한 가격 하락은 없을 것이다.

하지만 이런 비정상적인 부동산 가격 상승이 또다른 버블을 만들어내는 악순환의 고리를 낳을 것이다. 안타까운 것은 한국 정부가 어떻게든 이 고리를 끊을 정책적인 의지가 사실상 없다는 것이다.

● 경제 용어 사전

* ltv
주택담보대출인정비율(loan to value ratio). 일반적으로 ltv는 60%를 적용 받는다. 그러나 전국에서 유일하게 주택투기지역으로 묶인 강남 3구(강남 서초 송파)의 경우 40%다.

* dti
총부채상환비율(debt to income). 주택을 구입하려는 고객이 주택담보대출을 받을 때 앞으로 돈을 얼마나 잘 갚을 수 있는지를 소득으로 따져 대출한도를 정하는 것. 세부적으로는 매년 갚아야 할 대출 원리금이 연간 소득에서 차지하는 비중으로 계산한다. 이 수치가 낮을수록 빚 갚을 능력이 좋거나, 소득에 비해 대출규모가 작다는 의미다.

* 디레버리지
레버리지(leverage)는 ‘지렛대’라는 의미로 금융계에선 차입을 뜻한다. 반대로 디레버리지(deleverage)는 빚을 상환한다는 의미다. 최근 금융위기로 자산가치가 폭락하자 빚을 상환하는 것, 즉 디레버리지가 더 급한 일이 됐다. 특히 외국 투자자들이 최근 디레버리지에 나서면서 한국 증시와 채권시장에서 자산을 처분하는 바람에 국내 금융회사가 어려움을 겪고 있다.