경의선 개통에 따른 고양 및 일산의 부동산 시장에 대한 평가 어떠한 시각으로 바라보아야 하는가?

10년 숙원사업이 1차 마무리된 경의선, 현재 복선운행이 전 구간은 아니지만 서울이라는 지역으로 운행이 되고 있다. 경의선의 상징은 서울 북서부축을 연결하는 의미도 있지만 부동산 시장에서 고양시 및 일산은 큰 호재임에는 틀림이 없다.



엄청난 파괴력을 가진 경의선이 운영되었음에도 일산의 부동산 시장이 조용하게 느껴지는 것은 미완성의 결과와 맞물려 있다는 증거이고, 이 미완성은 대심도 라인과 함께 비교될 수 밖에 없는 운명적인 부분도 있다. 하지만 이제 일산지역은 미완성이기는 하지만 3개의 교통축을 만들어 갈 수 있는 호재속에 놓여 있음을 인정하지 않을 수 없다.



경의선 구간에서 일산이 사용할 수 있는 역사는 크게 대곡-곡산-백마-일산-탄현구간의 5개 역이다. 덕양과 일산동구의 사이의 대곡역, 곡산은 동구의 입구여서 큰 매력이 부족해 보이고, 백마역이 풍동과 동구의 일부를 감싸준다. 가장 핵심적인 역은 일산역이라고 본다. 일산역은 일단 중심이고, 가장 많은 유동인구를 가진 곳중의 하나다. 탄현역은 구도심지역과 덕이지구를 감싸는 형태이지만 접근이 조금씩 불편한것이 사실이다.



경의선이 제대로 된 역할을 하기위하여는 일산신도시의 이해가 보다 필요하다. 이 이야기의 요점은 일산 신도시는 호수로를 중심으로 brt 노선이 지나는 중앙로까지는 500미터 거리이다. 즉 큰 블럭하다당 500미터의 간격을 유지한다. 실제 일산신도시에서 살면서 일반 보행거리인 500미터를 충족하지 못하는 곳을 관통하는 것이 바로 경의선이다. 기존 신도시내의 1km 반경 이내에는 지하철 3호선이자리를 잡고 있고, 중앙로에서 각각 500미터를 벗어난 지역들이 이번 경의선의 혜택을 제대로 받는 모양이 된 것이다.



즉 일산신도시에서 경의선 혜택 구간은 경의선을 중앙으로 일산신도시쪽 500미터 범위내와 구도심이 주로 그 혜택의 중심에 있다고 보면 된다. 물론 여기서 가장 핵심적인 부분은 일산의 인구가 동구,서구를 합쳐서 약 50만명인데 이중 25만명이 경의선 혜택을 받고 잇다면 이해가 쉽다. 다만여기서 서울 출퇴근자들이 사용하는 것을 전체 인구의 1/5만 가정한다면 하루 5만명 정도가 최대 사용인원이된다.



왜 경의선이 일산신도시의 많은 지역의 사람들에게 생활의 변화를 주었음에도 불구하고, 부동산의가치평가는 실제 큰 영향을 받지 못하였을까? 그 문제의 핵심은 이미 광고가 되어 반영된 부분이 있기는 하지만 이런저런 작은 택지개발이 한꺼번에 몰렸었기 때문이다.

타이밍이 일산신도시와 맞아 떨어지지 않은 것이 가장 큰 핵심적 요인이라고 본다.



그렇다면 경의선이 일산의 부동산 가치와 시너지를 낼 수 있는 시기는 언제이고 어떤 결과로 나타날 것인가가 관점이될 수 잇다.



▶ 경의선이 일산에 가치를 최대화 할 수 있는 시점

-. 이 부분은 개인적 판단이기는 하지만 최소 3년은 걸리는 부분이다.즉 2012년 서울역까지 복선화 되는 시점이 최대의 가치를 만들 수 있는 시점이다.이러한 기준의 이유는 9호선이 대곡역과 연계되는 시점임과 동시에 대곡역 환승장 컨셉이 완료되는 타이밍이기도 하다. 즉 일산의 교통발전의 모든 축은 대곡역이 중심이 된다. 대곡역의 가치가 올라가는 것과 동시에 경의선,3호선 및 gtx(대심도) 역시 최고의 가치를 만들어 낼 수 있다.



▶ 대곡역 환승시스템이 일산의 부동산에 어떤 작용을 할 것인가?

-. 도대체 환승시스템이라는 것이 어떤 것이길래 이것이 핵심이 된다고 말하는가에 대한 부분을 보면 우리나라 수도권에서 3호선과 경의선,대심도인 gtx,9호선,교외선등 5개 라인이 동시에 만나고 이곳에 버스 및 택시까지 환승되는 장치가 만들어 지면 전국 최고의 교통 요충지로 손색이 없는 곳이 된다. 5개의 철도라인의 교차점이 대곡역 환승시스템이 되어야 하는 것이다.



이렇게 되면 강남은 물론 강북까지의 일산신도시에서의 이동 거리는 30분 정도 소요되는 이웃정도의 시간으로 절감이 가능하다.즉 강남구에서 송파구까지 승용차로 30분 이상가는 것이 매일 반복인것에 비하면 일산-강남,일산-서울역은 이제 30분 이내로 모두 가능하다는 것이된다. 경의선이 바로 이러한 시너지에 포함되어서 작용할때 일산의 부동산은 분당과는 비교하지 않아도 될 만큼의 가치가 있을 수 있다.



▶ 그렇다면 지금 일산의 부동산의 가치가 왜 다른곳에 비하여 저평가?

-. 이것에 큰 의미를 둘 필요는 없다고 본다. 어차피 신도시로서의 한계적인 부분은 인정하지 않을 수 없다.자족도시로서의 성장도 인정할 수 밖에 없다. 지금 일산으 둘러싼 많은 지역의 미니신도시 및 뉴타운이 계획되어 있지만 이것역시 큰 부담이 아니다. 명품도시를 만들어도 부담되지 않는다. 서울이 30분인데 서울에서 이제 일산으로 넘어오는 분들이 많아 질 것은 당연한 결과다. 서울의 서대문,은평구는 이제 일산으로 이동이 본격적으로 이어질 공산이 크다.



명품 신도시가 만들어 지면 대한민국 부자들이 일산으로 몰려들 것이다.이것은 자명한 현실이 될 확률이 높다. 누가 가치투자를 하지 않겠는가? 강남에 10억 투자를 하여 3억을 버는 것보다 일산에 10억 투자를 하여 6억을 버는 것이 더 투자의 의미는 큰 것이다. 이런 가치투자를 하지 않는 사람이 이상한 것이 아니겠는가?



지금 일산은 저평가 시장이 맞다. 저평가 보다는 원가개념의 시장이다.거품이란 존재는 상황에 따라 판단하는 기준이 다르지만 전체의파파트 가격은 삶의 질과 미래의 가치가 조금도 반영되지 않은 곳이다.



▶ 결론

-. 투자의 정석을 아는 사람들이라면 지금 일산의 투자는 최적기다. 2009년이 절반이 지난 지금의 투자는 아주 좋은 타이밍이다. 2010년부터 3년내에 일산의 교통변화는 과거 20년의 인프라보다 좋아진다.여기에 명품과 자족을 더한 도시의 탄생은 일산의 교통 및 모든 인프라에 플러스 요인으로 발생한다.



-. 투자의 정석을 꿈꾸고, 가치투자를 하려면, 경의선,3호선,백석에서-대화마을까지 최고의 지역으로 정리될 수 있다. 가끔 대화마을을 이야기 하는데 있어서 대화마을은 두가지의 초 호재에 놓여질 수 있는 곳이다. 첫째는 명품신도시에 포함되는 것이고,(지역전체가 개발의 범위에 있을 수 있다) 둘째는 교통의 문제에서 가장 최적의 위치 (출발점) 에 있다는 점이다.



-. 일산으로의 투자는 지금부터 금년말까지 최고의 투자타이밍이고 1년에 20%이상 차이가 날 수 있는 최적의 시간들임을 말하고 싶다.

[출처] 고양시(일산) 경의선 라인의 부동산 변화 및 가치평가 (21c 일산포럼)
|작성자 용쟁호투