부동산 언제 사고? 언제 팔지?
신입사원 '안주임', 500만원으로 내집 마련하기


김재일
경매, 재개발, 수도권아파트
現 유엔알 컨설팅 팀장



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오랜 만에 마주 앉은 왕대박 팀장과 안일해 계장, 그리고 현명해 양. 왕대박 팀장이 먼저 안부를 묻는다.

'안녕하세요. 어떻게 지내셨나요? 지난 번 마지막으로 만난 후 이번이 아마 한달 만에 보는 거죠?' 안일해 계장이 말한다. '예, 우리는 괜찮았는데 팀장님이 너무 바쁘셔서, 정말 오랜 만에 보내요.'

왕대박 팀장이 웃으며 대답한다. '정말 바쁘게 살았지만 그 나름대로 보람도 느낍니다. 정말 바쁘고 힘들어 이러다 과로로 쓰러지겠다라는 생각이 들때도 있었지만 남들보다 3배 정도 시간을 집약해서 살았기 때문에 남들보다 3배만큼의 성과도 거두었다고 생각합니다. 1,000시간의 법칙이라는 말이 있지요? 무슨 일이건 1,000시간만 매진하면 못 이뤄낼 일이 없다는 말입니다. 우리 모두 자신의 처치를 마냥 한탄하기보다는 자기 자신이 해야할 일에 1,000시간은 고사하고 100시간이라도 투자해 보았는지를 먼저 돌아보고 곰곰히 반성해 봐야 할 것입니다.'

왕대박 팀장이 계속 말을 잇는다.

자! 지금까지 '제2의 분당을 찾아라'라는 슬로건를 기치로 삼아 우리들의 능력에 맞는 최적의 투자처를 찾아 행신동까지 알게 되었는데요. 우리는 또 이 행신동이 그동안 일반대중에 잘 알려지지 않았던 탓에 입지조건에 비해 상대적으로 저평가되어 왔었던 사실도 함께 알 수 있었습니다.

안일해 계장이 말한다. '그럼요. 팀장님 덕분에 행신동이라는 보물을 건졌는걸요. 이건 마치 바닷가에서 놀다가 모래 속의 고려청자를 발견했다고나 할까요? 산속에서 헤매다 산삼을 찾은 것과 비슷한 느낌이라고도 할 수 있고요. 한마디로 심본거죠. 우헤헤'

왕대박 팀장이 어이없다는 듯이 쳐다보면서 말한다. '인류가 왜 발전을 해왔을까요? 불과 몇만년 전만해도 동굴 속에서 어둠 속의 맹수들을 두려워하며 힘들게 생존해왔던 우리 인류가 어떻게 지금은 우주를 여행하고, 유비쿼터스로 연결된 편리한 삶을 살 수 있었을까요? 그건 바로 모든 일에 항상 의문점을 가지고 탐구를 해왔던 우리 인간의 본능 때문이었습니다.'

'저와 같은 전문가들도 때로는 시행착오를 겪기 마련입니다. 저를 맹신하기 전에 항상 모든 일에 의문을 가지십시오. 그래야 발전이 있는 법입니다.' 왕대박 팀장의 호된 질책에 안일해 계장은 눈만 꿈뻑꿈뻑하고 있을 뿐이었다. 왕대박 팀장이 말한다.

우리가 행신동을 바라볼 때 한가지 의문점을 가질 수 있습니다. 입지조건은 훌륭하지만 그동안 잘 알려지지 않아 저평가되어 상대적으로 우리가 투자하기에 적당한 지역인 행신동을 찾았지만 만일 이 지역이 앞으로도 계속 알려지지 않는다면 아무리 입지조건이 좋든 무슨 소용이지? 그러면 앞으로도 계속 저평가될텐데 라는 의문점 말입니다.

아무리 저평가되어있다고 하더라도 이 상태가 앞으로 10년, 만년 계속 지속된다면 투자자들 입장에서는 정말 최악의 상황인 것입니다. 내 돈은 계속 묶여 있지 내가 사놓은 집은 계속 저평가되어 있지, 팔려고 매물로 내 놓았지만 아무도 보러 오는 사람이 없지, 정말 미치고 환장할 노릇일게죠.

여기서 우리는 한가지 교훈을 얻을 수 있습니다. 즉, 저평가도 좋지만 앞으로 그 저평가가 제대로 된 가치로 전환되는 시점, 쉽게 말하면 내가 매입한 가격보다 누군가 더 높은 가격으로 되사줄 수 있을까를 잘 따져 투자에 임해야 합니다. 결국 단순히 가격이 싸기 때문에 무조건 묻어두면 언젠가는 가격이 오를 것이라는 묻지마 투자가 투자의 올바른 모습은 아니란 말입니다. 주위에서 보면 어디어디에 행정복합도시가 들어오고, 어디어디에 대규모 국제의료단지가 들어설 것이라는 막연한 청사진에 막무가내로 해당지역 땅을 매입해 놓았다가 기대만큼 상승하지 않아 이러지도 저러지도 못하는 사람들을 종종 볼 수 있습니다. 이들의 전철을 우리는 절대 밟아서는 안될 것입니다.

현명해 양이 묻는다. '잘 알겠습니다. 왕팀장님. 그럼 행신동은 언제쯤이면 제대로 된 평가를 받아 우리가 시세차익을 보고 매도할 수 있을까요?'

왕대박 팀장이 대답한다. '보편적인 관점에서 바라볼 때 보통 투자시점으로부터 2~3년차에 투자수익을 실현하는 것을 목표로 삼습니다. 즉, 현재의 저평가 상태가 2~3년 후 제대로 된 가치로 인정받을 수 있는 지를 분석, 연구해 그 가능성이 높다고 판단될 때 비로서 적합한 투자처라고 생각할 수 있습니다. 그렇게 생각하는 이유는 2~3년이라는 기간이 양도세 완화시점에 맞물려 투자기간 대비 투자수익을 가장 극대화시킬 수 있는 기간이기 때문입니다.'

왕대박 팀장이 침을 팍팍 튀기며 특유의 열변을 쏟기 시작한다. 비로서 시동이 제대로 걸리기 시작한 것이다.

'그렇다면 우리가 최고의 부동산 투자처로 꼽은 행신동이라는 곳이 과연 2~3년 안에 투자수익을 실현할 수 있는 곳인지를 한번 분석해 보도록 하겠습니다. 먼저 행신동에서 차로 10~15분 거리에 위치한 상암dmc 업무지구를 유심히 봐야 합니다. 여기는 저번 시간에 잠시 소개한 바 있는데요. 2010년 이후 본격적인 산업활동 단계에 접어들 상암dmc업무지구는 mbc, kbs 등 방송시설, 국제비지니스센터, 은행전산센터, lg cnc, cj 등의 굴지의 대기업체들이 상주하면서 약 16만 명의 일자리 창출이 될 것으로 예상되는 곳입니다.'

연봉이 높은 간부급 임원들이야 상암 dmc 업무지구에 근접한 월드컵아파트에 살 수 있겠지만 상대적으로 연봉이 낮은 신입사원이나 이분들을 상대로 장사하시는 분들은 아무래도 비싼 상암동 지역 아파트에 살기에는 좀 여력이 부족하신 분들이시겠지요.

그럼 이 많은 분들이 어디에 살면서 상암동으로 출퇴근하고자 하겠습니까? 바로 상암동 dmc 업무지구와 근접한 행신동이 그 유력한 주거지역으로 부상될 수 밖에 없을 것입니다. 강남과 분당의 관계를 생각하시면 이해가 빠를 것입니다. 그럼 언제쯤 행신동이 북적북적해질까요? 아마 상암 dmc 업무지구의 산업활동이 본격적으로 자리잡는 시점인 2011~2012년 쯤이 될 것입니다.

한번 상상해 보세요. 대규모 상암 dmc 업무지구에 근무하시는 수많은 직장인들이 행신동으로 출퇴근하는 모습을 말입니다. 사람이 몰리는 곳에 집값이 올라가게 마련입니다. 더군다나 수요 공급의 법칙에서 생각해본다면 행신동의 주택공급 능력보다는 아무래도 사람들의 주거 수요가 훨씬 많을 테니 집값 상승은 불보듯 뻔하겠지요.

안일해 계장이 질문을 던진다. '팀장님이 자꾸 의문을 가지라고 하셔서 드리는 질문인데요. 상암 dmc 업무지구에 근무할 분들이 전부 행신동에 몰려온다는 보장은 할 수 없는 것 아닌가요? 주변에 행신동 말고도 상암동과 가까운 다른 많은 지역이 있을텐데 말이죠.'

왕대박 팀장이 말한다. '좋은 자세입니다. 그렇게 계속 의문을 던지고 알아내고 의문을 던지고 알아내고 하다보면 저절로 지식이 쌓이게 마련이지요. 물론 안계장의 말대로 행신동에 전부 몰려올 것이라는 것을 100% 장담할 수는 없겠지만 상암 dmc 반경 10~15분거리에 행신동만큼 거주환경이 좋은면서도 가격이 싼 대규모 아파트단지는 찾아보기 힘듭니다.'

안일해 계장이 다시 날카로운 지적을 한다. '저번에 팀장님이 행신동이 잘 알려지지 않은 이유를 설명하시면서 최근 몇년간 주택 공급이 없었기 때문이라고 말씀하신 적이 있는데요. 그럼 지금이라도 인근에 대규모 주택 공급이 없으리라는 보장은 할 수 없는 것 아닌가요? 혹 그렇다면 행신동이 팀장님이 말씀하신 것 만큼 각광을 받지 못할 가능성도 많아 보이는데요?'

왕대박 팀장이 웃으며 대답한다. '오 역시 안일해 계장은 현명해 양이 말한대로 일단 관심을 가진 것에는 상당히 날카로운 면모를 가지고 계시는 군요. 결론부터 말씀드리자면 안일해 계장의 지적이 충분히 일리가 있습니다. 저도 한가지 걱정되는 것이 행신동과 상암동 사이에는 노는 땅이 많아 향후 주택공사에서 서민주택 공급이라는 명분 아래 대규모 임대주택 사업을 벌일 가능성도 충분히 있다는 점이지요.'

물론 서민들을 위해 임대주택을 짓는 것에 대해서는 공익적인 관점에서 볼 때는 당연히 박수받아야 할 일이지만 투자자들 입장에서는 좀 그렇습니다.

하지만 제가 보기에 앞으로 2~3년 안에는 죽어다 깨어나도 대규모 아파트 공급은 힘들 것입니다. 아파트를 짓는데 공사기간만 최소 2~3년이 소요되는데 아직 계획은 커녕 구상조차 이뤄지지 않은 상태에서 앞으로 수년내에는 힘들겠지요. 오히려 택지개발사업으로 토지보상이 이뤄지면서 받은 목돈들이 부동산으로 흘러 들어가 집값 상승을 부추기지는 않을까 하는 생각이 듭니다.

상암 dmc 업무지구와 함께 우리가 눈여겨 봐야 할 것이 바로 2012년 쯤 개통될 경의선 2차 구간입니다. 1차 구간이 올해 개통되고, 2012년경 개통될 2차 구간은 강북 9호선이라 불릴 정도로 한강변을 따라 용산, 마포, 상암 등의 핵심 업무지구를 두루 거쳐가게 됩니다. 현재까지는 행신동에 거주하시는 대부분의 사람들이 종로, 광화문 등 도심출퇴근을 하고 있습니다만 향후 경의선이 개통되면 상암dmc뿐 아니라 공덕역을 중심으로 한 마포업무지구와 여의도 업무지구 그리고 향후 건설될 용산업무지구까지도 편리하게 출퇴근할 수 있게 될 것입니다.

쉽게 말씀드리면 지금까지는 도심으로의 출퇴근만이 가능한 배후주거지였다고 하면 앞으로는 경의선 개통으로 마포, 여의도, 용산 등의 대규모 업무지구까지 접근성이 확대되는 것입니다. 이들 업무지구에 출퇴근하시는 분들이 쾌적한 주거지역인 행신동을 발견하게 될 날이 멀지 않았습니다.

마지막으로 행신동 인근이나 서울 서북부 재개발, 뉴타운 사업에 의한 이주민 발생도 생각해봐야 할 부분입니다. 현재 서울, 경기도는 도심환경정비 사업의 일환으로 재개발, 뉴타운 사업에 박차를 가하면서 대규모 이주민 발생이 기정사실화되고 있습니다. 행신동 인근에는 능곡, 원당뉴타운과 서울 수색뉴타운이 소재하여 향후 뉴타운 사업진행에 의해 발생한 이주민이 대규모로 행신동에 유입될 가능성이 큽니다.

여지껏 말씀드린 여러가지 호재가 행신동 내의 전세값, 매매값 상승을 주도할 것은 자명해 보입니다.

안일해 계장과 현명해 양은 제가 행신동을 발굴하면서 분석했던 이런 사항들을 잘 기억하셨다가 다른 지역을 분석하는데 잘 활용할 수 있어야 합니다. 아직도 사람들 눈에 잘 띄지 않아 저평가되었지만 향후 가치상승이 기대되는 곳 들은 얼마든지 있을 테니까요. 자 그럼 여기 행신동에서 우린 어떤 부동산 상품에 투자해야 할까요? 땅. 상가. 재개발빌라. 아파트? 함 골라보시지요?

to be continued~~~

지은이 : 現 tnv advisors 부동산전문위원 및 다음까페 secret.r 시샵, 김 재 일 [http://cafe.daum.net/secret.r]