값이 확인된 후에는 이미 늦다

부동산 재테크는 기회의 포착

윤정웅 법률, 정책, 투자, 평가
現 수원대 사회교육원 교수
세인종합법률 사무국장

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뛰는 토끼를 잡아라
부동산의 봄은 짧고 겨울은 길다
추워도 매화는 핀다.

모처럼 세차를 하고 나면 꼭 그 다음날 비가 와서 다시 차체가 더러워지는 일을 종종 경험하셨을 겁니다. 흔히들 하는 말로 이상하게 세차만 하고 나면 비가 온다는 푸념을 해버리고 맙니다만 글쎄요, 가볍게 지나칠 일인지 곰곰이 생각해 볼 필요가 있을 것 같습니다.

어떤 때는 이제는 비가 안 오겠지, 생각하고 비온 다음날 세차를 해 봐도 그 다음날 또 비가 오는 수도 있더군요. 뭐 별일 아니니까 우리들은 좀 섭섭하지만 그러려니 넘겨 버립니다. 그렇다고 하늘을 원망할 일도 아니니까,

차가 좀 더러워도 비가 온 뒤에 야무지게 세차하려고 비오기를 기다려 봐도 비는 올 듯 말듯하면서 한 달 동안 가뭄이 들기도 하던가요. 그러다보면 결국 한 달 동안 비 오기만을 기다리면서 더러운 차를 끌고 다니는 일도 있으셨을 겁니다.

부동산시장도 금방 좋아질 것 같지만 국지적으로 움직이기만 하고 옆걸음을 치면서 1년 2년 끌려가는 때도 있다는 뜻으로 이해하시기를 바랍니다. 어느 곳 좋아진다고 하면 이곳도 좋아지겠지 하면서 기다리다 김치국만 마시고 마는 일도 종종 있었으니까요.

세차를 하고 나면 날씨가 좋기를 기대하듯 부동산도 마찬가지가 아닐는지요. 부동산을 사고 나면 한참 동안 부동산 시장이 좋아지기를 은근히 바라는 마음은 누구나 다 같을 겁니다. 사자마자 값이 내린다면 세차한 후 비오는 꼴이나 마찬가지가 될 테니까요.

부동산을 사놓고 시세가 올라가기를 바라는 일이나 세차하고 나서 며칠만이라도 날씨가 좋아지기를 기다리는 마음은 어쩌면 동병상련(同病相憐)의 비슷한 입장이 아닐는지 모르겠습니다만 그게 그렇게 어렵고 빗나가는 일이라는 사실에 무게를 두고 싶습니다.

기업을 운영하다 보면 많은 자재를 사둘 때가 있던가요. 수 억 원의 돈을 들여 자재를 사둔 뒤 자재대가 오르면 괜찮겠지만 많은 자재를 구입한 뒤 자재대가 내리게 된다면 그 또한 큰 손해를 보게 될 것입니다. 그래서 한 치 앞을 내다볼 수 없는 게 우리들 생활인 것 같습니다.

농사일도 마찬가지가 아닐는지요. 작년에 배추심어 망하고 나서 금년에는 무를 심었더니 금년에는 배추 값이 금값으로 변하는 일도 봤습니다. 기회라는 놈은 늘 우리들을 피해가는 모양입니다. 그래서 이렇게 빗나가는 삶을 자꾸 살아가게 되는데 바로 그게 인생살이가 아닌가 합니다. 하하,

전문가의 조언은 일기예보

우리들은 매일 일기예보에 귀를 기울이기도 하고 이를 믿고 살아가는 편이지요. 어떤 때는 예보가 빗나가서 엉뚱한 일이 벌어지기도 하지만 먼 길을 떠날 때나 날씨와 관계된 일을 할 때에는 대부분 일기예보를 의식하면서 생활을 하고 있습니다.

수억 짜리 부동산을 구입할 때에는 이보다 더 하겠지요. 이웃 통, 반장을 비롯해서 주위 중개업소 사장님의 자문을 구한 다음 그래도 마음이 정해지지 않으면 고수나 전문가를 찾아가 자문을 구하기도 합니다.

그러나 부동산 상담을 해보신 분들께서는 느끼셨을 겁니다. 고수나 전문가들은 자신들의 주장이 옳다고 하지요. 거의 자신의 전문분야만 좋다고 하거나 그쪽으로만 추천을 하기 때문에 당사자들은 헷갈리게 되고 결국 마음을 정하지 못하는 수도 있게 되는 것입니다.

또한 부동산 상담이라는 게 멀리 전문가를 찾아가는 일이 번거롭기 때문에 대면상담은 거의 없고 전화나 메일로 간단하게 물어보는 일이 허다하더군요. 여러분들께서는 그런 상담은 지양하시는 게 좋습니다. 글 몇 줄로 정확한 상담이 이루어지는 일은 거의 없다고 볼 것이기 때문입니다.

고수나 전문가를 통한 부동산 상담은 일기예보로 생각하시는 편이 옳다고 봅니다. 물론 일기예보가 천재지변을 맞출 수 없듯이 그 분들의 부동산 상담도 의외의 변수를 미리 잡아내지는 못합니다. 그러나 지역적 판단이나 시세예측은 거의 맞춘다는 의견을 드리고 싶습니다.

비가 많이 올 것이라는 일기예보를 듣고 우산을 준비해서 외출을 했었는데 가랑비만 오고 만 일도 있던가요. 고수나 전문가의 상담도 그러할 수 있는 것입니다. 우리들은 성질이 급해서 당장 시세가 올라줘야 그 분 용하다는 말을 하는데 그렇게 백발백중 맞추는 일은 거의 드물다고 봐야 할 것입니다.

부동산이란 언제나 마라톤이라는 생각을 하시고 이에 대비하는 편이 오히려 지혜로운 일이라는 말씀을 드리고 싶습니다. 부동산은 뒷심이 있어야 하기 때문이지요. 즉 경기가 민감해도 묵묵히 견뎌낼 힘이 있어야 한다는 뜻으로 이해하시기 바랍니다.

부동산 재테크에서 조심해야 할 일들

아무 때고 적당한 시간에 오다가다 세차를 하게 되면 그 다음날은 비를 맞게 된다고 보시면 어떨는지요? 아, 언제쯤은 비가 올 것이라는 예측을 하고 세차를 한다면 세차하고 나서 바로 비를 맞지 않겠지요. 부동산 구입도 시기를 잘 맞춰야 하는 것입니다.

땅을 사건 집을 사건 입지도 중요하지만 그보다 더 중요한 것은 기회를 잘 포착해야 하는 것입니다. 예를 들어 작년 가을부터 집을 사는 시기라는 말씀을 누누이 드렸습니다. 그러나 그럴 때마다 더 내린다는 댓글이 지배적이었습니다.

심지어는 그런 글을 쓰게 되면 투기꾼으로 몰아 부치는 일이 비일비재했었으니까요. 지금도 더 내려간다고 주장하시는 분들이 계시는 걸 보노라면 어떤 이치를 앞세워 그런 주장을 하는지 이해하기 어렵습니다.

유동성이 풀려서 돈은 불어났고 세계적 경기가 풀려가고 있음에도 즉, 봄이 와서 꽃이 피고 있음에도 계속 얼어붙을 것이라는 주장을 하고 있다는 것입니다. 요즘 부동산 값이 잠시 올랐습니다. 부동산은 오르게 되면 바람이 빠지는 시간은 오래 걸리게 되고 좀처럼 내려가지 않은 습성이 있다는 점에 대해서는 여러분들도 많은 경험을 하셨을 겁니다.

세차야 아무데서나 하면 되는 일이고 세차비만 손해를 보면 되는 일이지만 부동산은 너무 큰 재산적 손해를 가져오기 때문에 꼭 주의해야 할 조건들이 있습니다. 어떤 조건들을 챙겨봐야 할까요. 우선 후회하게 될 아파트를 나열해 보겠습니다.

100세대나 200세대의 소단지 규모의 주택, 진입로가 나중에 개설된다는 미확정 조건의 외곽지역 아파트, 유명브랜드가 짓고 있는 나 홀로 아파트, 시행. 시공사가 모두 영세업체로서 기술력이 떨어진 아파트, 어중간한 주상복합아파트로서 입지가 별로인 아파트, 단지구성이나 평면이 구식이고 차별성이 없는 아파트 등은 회피대상의 1호인 것입니다.

토지는 특히 전문성이 있어야 하고 도시사람 명의로는 등기가 안 되는 일이 일반적이기 때문에 함부로 손을 대다가는 재산 가치를 보존하지 못하기도 하더군요. 시골의 농지를 샀으나 등기가 안 되기 때문에 알지도 못하는 그 동네 사람명의로 등기 해뒀다가 팔아먹고 도주하는 일도 구경 했습니다.

확인된 후에는 이미 늦다

이해를 도와드리기 위해 상담사례 두 개를 올려 드립니다. 이해가 되실는지요.

질문
용인 수지지구에 중형 아파트를 사려고 준비를 하고 있었는데 돈이 거의 준비되었다 싶어 4억을 맞춘 후 엊그제 가서 보니 4천만 원이 올라 버렸습니다. 세상에 며칠 사이에 10%가 올랐으니 이런 일도 있습니까? 교수님 4천만 원을 더 준비하여 사야 할까요? 아니면 내려갈 것을 기대하고 그냥 기다려야 할까요?

답변
이왕 마음먹고 집을 매수하기로 작정하셨다면 4천만 원을 더 보태 매수하심이 옳다고 봅니다. 특별한 악재가 없는 한 한 번 올라간 집값은 내려오기 힘들 것이고 내려갈 일도 없을 것입니다.
연초에 움직이셨으면 4천만 원을 벌었을 것인데 조금 늦었다는 생각이 듭니다. 그러나 늦었다 할 때가 빠를 수도 있다는 말씀을 드리고 싶습니다. 그러다 더 오르면 어찌하시려고요.

질문
그동안 동탄 신도시가 계속 값이 내려가기에 바닥이 되면 집을 사려고 미루고 있었습니다. 그런데 들리는 소문에 값이 올랐다고 하기에 어제는 동탄에 가서 평소 봐둔 아파트 40평형대를 알아 봤더니 세상에 며칠 사이에 3천만 원이 올라 버렸습니다.
도끼로 발등을 찍고 싶습니다. 교수님, 어찌해야 합니까? 기다리면서 계속 미루고 있었는데...... 약간 저층이라도 살까요? 아무래도 그래야겠지요? 답을 주시면 감사하겠습니다.

답변
그동안 동탄신도시는 다른 곳에 비하여 특히 값이 많이 내린 곳입니다. 서울과의 접근거리가 멀어 값이 빠졌으나 신도시로의 면모가 다 갖추어졌고 대심도 전철의 호재까지 겹쳐 이제는 상승세를 타고 있는 중입니다.

결국 더 내려가기를 기다리다가 기회를 놓쳤군요. 말씀하신 l아파트 단지는 푸른 단지로서 좋은 아파트입니다. 형편에 따라 저층이라도 매수하시는 편이 옳다고 봅니다. 더 내려갈 이유는 없을 것입니다.

요즘 움직이는 부동산 시장 현황을 간략하게 소개해 드렸습니다.

4억에 거래하던 아파트를 살까, 말까 하다가 값이 올라 5억에 사셨던 경험이 있으십니까? 그런데 그 아파트가 며칠 후 또 1억이 올라 6억에 다시 팔라는 권유를 받은 적이 있으십니까? 언제나 부동산은 값이 확인된 후에는 이미 늦었다는 감이 있더군요.

지금의 부동산 시장 여건에서는 그런 일은 없을 것입니다. 그러나 매수로 가닥을 잡으신 분들께서는 값을 확인하기 전에 먼저 시장으로 가시는 편이 옳다는 짧은 의견을 내 놓습니다. 값이 확인된 후에는 이미 늦을 수 있으니까요,


수원대학교 사회교육원 교수(부동산학. 생활법률학)
수원 세인종합법률사무소 국장
윤 정 웅


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