부동산을 큰 흐름에서 접근해야 한다는 교훈을 리모델링 정책변화를 통해서도 확인해볼 수 있겠습니다.

현재 서울시가 일반건축물 리모델링의 가능연한, 층수, 용도, 주차장 등의 규제를 풀겠다고 밝힌 바 있고,
국토부도 하반기로 예정되어있던 공동주택 리모델링 규제완화 발표를 하나씩 앞당겨 발표하는 쪽으로 속도를 낸 것 같습니다.

왜냐면 일자리창출이 워낙 현 정부의 사활이 걸린 중요한 문제이고,
건설업은 일자리창출 효과에 있어서 타 산업보다 월등하다는 것이 검증된 통계이기 때문이지요.
따라서 국민 자부담으로 리모델링을 하겠다는 것은 정부로서 봤을 때 일자리창출과 경기회복을 앞당기면서, 친환경 녹색성장이나
에너지 고효율화에도 기여하며, 그러면서도 정부측 국고부담은 주지 않는 환상적인 사업구조를 갖고 있습니다.
(보통은 일자리창출에 들어가는 세금 규모가 조단위로 어마어마하니까요.)

또한 아주 외곽에 아파트를 지어 건설경기를 살리겠다는 전략은 미분양 걱정이나 기반시설 마련 등의 중요한 걸림돌이 있기 때문에
리모델링 활성화정책은 무리한 건설경기 부양이라는 비판에서도 벗어나게 되죠.

그리고 현재 신규착공이 제동이 많이 걸린 상태에서 정부로서는 보금자리주택 등을 리모델링단지에 붙여놓으면
공급대책 측면에서도 점수를 딴다는 생각을 하고 있겠네요.

따라서 몇가지의 핵심규제만 풀어주면 정부로선 정책효과를 금방 거두게 되는데,
그 중 하나가 층수증축 부분입니다. 이 부분을 국토부가 결국 허용해주는 쪽으로 방침을 정했네요.

인터넷 공간에는 '리모델링 그거 쉽지 않다' 라는 정적인 일반론에만 갇혀있는 분들도 많던데,
쉽지 않은 데에는 이유가 있으며, 그 이유를 제거해준다면 쉬워질 수 있다는 간단한 이치를 잘 캐치하지 못하는 분도 있는 것 같습니다.
110미터 허들은 하기가 참 어려워..라고 말하는 사람에게 허들을 제거해준다면 달리기가 참 쉬워지는 법인데
허들은 제거되기 어렵다는 생각에만 갇혀있는 건 아닌가 싶습니다.

그래서 큰 흐름을 살펴보고 그에 따른 옥석가리기를 하는 것이 중요할 뿐이란 생각이 듭니다..

리모델링 규제완화 발표는 앞으로 몇 건 더 남은 것으로 보여지며,
분당같은 메이저급 도시에 대단지 리모델링이 되고나면 아마도 그 여파로 서서히 리모델링시장도 과열될 수 있고,
그럼 다시 한 2020년 후쯤에는 규제가 늘어날 가능성도 있을 것입니다.
재건축처럼 역시 먼저 받아먹는 사람들이 제일 이득인 셈이겠죠..
하지만 현재로선 일자리창출이나 경기회복이 가장 급선무기 때문에
정부로서는 한동안 활성화쪽으로 매진할 수 밖에 없겠습니다.

정부가 리모델링 규제완화를 발표하며 수직증축 허용을 먼저 제기한 점이 흥미로운 포인트군요..

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아파트 리모델링할때 2~3층 더 높여준다

국토부, 면적 30% 인센티브 이어 층수 증축도 허용
늘어나는 가구 절반은 보금자리·장기전세로 환수


아파트를 리모델링하면 층수를 2~3개층 올려주는 것을 허용하는 방안이 추진된다. 이 경우 늘어나는 가구 수의 절반가량은 중산층을 위한
임대용 보금자리주택 또는 장기전세주택(시프트)으로 환수된다.

19일 국토해양부에 따르면 정부는 아파트 리모델링을 활성화하기 위해 기존 층수보다 2~3개 층을 증축할 수 있도록 허용하는 것을 검토하고 있다.
현행 건축법에 따르면 아파트 리모델링을 할 경우 1층을 필로티(벽면 없는 기둥)로 지을 때만 1개 층을 더 올릴 수 있다.
이 때도 단순히 층수만 높아질 뿐 전체 가구 수에는 변동은 없다.

국토부는 앞으로 리모델링을 하는 아파트의 경우 필로티를 제외하고 2~3개 층 증축을 허용하는 쪽으로 개정할 방침이다.
대신 층수가 높아지면서 늘어나는 가구 수의 50%를 임대용 보금자리주택이나 시프트로 활용키로 했다.

국토부 고위관계자는 '아파트 리모델링을 할 때 층수를 높이면 가구 수가 늘어나 도심에 신규 주택을 공급하고
보금자리주택을 확보할 수 있는 일석이조의 효과가 있다'고 설명했다.
그는 또 '리모델링은 재건축보다 사업진행 속도가 빨라 경기 활성화와 일자리 창출에도 큰 도움이 될 것'으로 기대했다.

정부의 리모델링 증축 허용 방침에 따라 리모델링을 추진 중인 12~15층 규모의 중층 아파트 단지들의 행보가 빨라질 것으로 보인다.
특히 재건축 규제 완화가 잇따르면서 리모델링을 포기하고 재건축을 검토하던 여의도 삼부아파트,성내동 현대아파트,일원동 한신아파트,
명일동 신동아파트 등의 단지들이 리모델링 재추진에 속도를 낼 것으로 보인다.

도심에 신규주택을 공급하는 효과도 클 것으로 전망된다.
예를 들어 12층 300가구 단지의 경우 2개층을 올리면 48가구(16.6%),3개층을 올리면 75가구(25%)가 새로 생긴다.
이 가운데 24~37가구가 보금자리주택으로 활용된다.
정부가 보금자리주택을 공급하기 위해 도심 외곽의 그린벨트를 해제하기로 한 점을 감안할 때 리모델링 증축이 하나의 대안이 될 수도 있다.

현재 아파트 리모델링은 전용 면적을 30% 확대할 수 있다는 것 외에는 별다른 인센티브가 없어 지지부진한 상황이다.
정부 방침대로 층수가 높아지고 가구 수가 늘어나면 사업성이 좋아져 조합원 부담도 줄어들어 리모델링이 활성화될 것으로 보인다.

대형건설사 관계자는 '층수가 2~3개층 올라가면 조합원들이 부담할 건축비가 10% 이상 줄어들 것으로 추산된다'며
'재건축을 추진 중인 중층 아파트들이 리모델링으로 방향을 바꿀 수 있을 만큼 메리트가 크다'고 설명했다.
그는 '건축 기술이 발달해 2~3개 층을 증축하는 것은 안전에 전혀 문제가 없다'고 덧붙였다.

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