수원시 매탄주공4,5단지아파트 재건축시 개발이익

1. 매탄주공4,5단지아파트 현황
매탄주공4,5단지는 수원중심부에 위치하는 아파트로 5단지는 총1240세대 33.036평으로 17평 60세대, 18평 20세대,20평형 56세대, 24평형96세대, 27평 384세대, 30평240세대, 31평384세대로 이루어졌으며 평균 세대당 26.64평의 대지지분을 형성하고 4단지는 22,000평정도로 15평520세대, 17평644세대, 20평36세대로 구성하며 전체단지는 56,000평에 2440세대로 이루어져 있으며 4,5단지는 동일지분으로 구성하여 판례상 단지분할은 불가능하여 재건축은 공동조합을 구성하여 재건축을 추진하여야 합니다.
여기서는 235,000,000원 정도로 매매되고 있는 가장 많은 세대17평(대지지분 20.4평)을 기준으로 현재 재건축을 하였을 경우 개발이익을 산정해 봅니다.


2. 재건축 계획
가. 재건축가능성
매탄주공의 경우 세대당 부지면적이 평균적으로 세대당 23평정도로 전세대가 재건축되는 아파트를 분양받을수 있어 집합법에 의한 아파트소유자들의 4/5동의는 가능하고 경기도조례에 의한 재건축가능연도는 1986+1986-1980+20=2012년이지만 형평성에 의한 조례변경이 추진될것이므로 평균 24년을 예상하여 재건축은 2010년 정도에서 추진결정될 것입니다. 단 4단지는 저층으로 안전진단 통과에 전혀 문제가 없으나 5단지의 경우 중층과 저층단지가 혼재되어 있어 안전진단을 쉽게 통과하기 어렵지만 완화되는 경향이 있고 현재 경제적 입장에서 무난히 통과될 것이며 분양가상한제, 소형평형의무제, 임대아파트건립 폐지를 위하여 국회상정하고 있어 폐지된다는 가정하에 개발이익을 상정합니다.

나. 재건축면적
재건축은 대지전체면적에 대하여 종전에는 수원시 조례에 의한 용적률이 239%정도에서 이행되었으나 지구단위계획수립시 학교시설등을 제공할 경우 상향조정할수 있으므로 269%으로 결정합니다. 4,5단지의 경우 기존 재건축단지의 지구단위계획사례를 비교한 결과 대체적으로 대지전체면적에서 단지내부에 공원부지(5천평)는 충분하므로, 학교시설(초등학교1개, 중학교1개등)을 전체면적의 6,000평을 공제하면 전체 재건축연면적은 약 50,000× 2.69=134,500평이 됩니다.

다. 평형배정
현재 경기도 조례를 개정하고 있어 기존재건축와 비교하여 대체적으로 25평 10%, 33평 50%, 35평이상 40%를 배정할수 있으며 약 3960세대 건축이 가능하고 25평형 396세대, 33평형 1,845세대, 47평형1,584세대로 상정합니다.

라. 분양평형(현 17평형기준)
재건축아파트의 분양평형 배정은 첨예한 대립이 예상되는바 쉽게 예측가능한 것이 아닌바 간단한 예정치에서 산출하겠습니다. 17평형의 경우 전체 단지에서 대지지분이 중간이하에 속하므로 지분배정율을 적용한다면 33평형 중간층을 분양받는 것으로 가정할 수 있습니다.

마. 분양된 33평형의 현재가치
주변단지인 월드메르디앙을 기준으로 35평형(125동,25층) \400,000,000, 두산위브33평형(112동 16층) \400,000,000, 월드메르디앙의 노후정도(6년), 위치, 교통, 학군 향후 광교신도와 근접성 단지면적, 임대가능가격등을 판단하여 평균적으로 평당 \12,000,000 총 \400,000000정도이고 전세가는 최소한 \180,000,000을 예상됩니다. 통형보다 타워형을 일조권, 조망권등에서 선호하므로 재건축시는 타워형으로 지워야 한다는 가정입니다. 향후 아파트의 가격은 교육여건이 우수하고 단지크기와 배후성, 지하철, 공원, 편의시설등을 고려한 상승요인을 적용 \420,000,000으로 결정합니다.

바. 조합원 분양가, 종전자산 감정가, 분담금
감정평가, 조합, 시공사간에 줄다기가 계속되는 것이 조합원의 분양가입니다. 이것은 종전자산에 대한 감정가격을 어떻게 정하느냐에 따라 변경되는 데 둘이상의 감정평가사들이 종전의 17평형아파트 가격을 적정하게 평가하기 위해서는 조합원들의 단결이 필요합니다. 시공사들은 가능한 낮은 가격의 종전자산의 감정가격과 높은 조합원분양가를 원합니다.

○ 종전자산 감정평가
17평형의 경우 종전자산가격이 현재 \235,000,000으로 매매되고 있어 \235,000,000으로 결정합니다. 이 경우 평당부지조성가격은 235,000,000÷ 20.4 × 1.1(부대비용)÷ 0.9(공제면적) = 14,000,000원입니다.

○ 조합원분양가 및 분담금
33평형조합원분양가는 (400(건축비용)+1400(부지가격)÷ 2.69(용적률))× 33평 ≒\304,000,000 이고 조합원분담금은 조합원분양가에서 종전자산감정가격을 공제하면 \69,000,000을 지불하면 33평형아파트를 분양 받을수 있습니다.
※ 국토해양부 공식적 건축비산정가는 460만원이지만 재건축아파트 조합원의 건축비는 대개 원가에서 결정한다.

3. 재건축이익
가. 17평 소유자의 개발이익
현재 발생될수 있는 이익은 현재아파트 가격 \235,000,000에서 분담금과 현재매매되는 가격을 공제한 가격이라 할수 있으므로 420,000,000-69,000,000-235,000,000
≒\116,000,000 입니다. 물론 이는 현재가치를 기준으로 하였으므로 약간은 부정확한 수치일 것이며 미래가치를 현가화하여 수치를 계산함이 타당하나 이는 복잡한 부동산 가격을 예측하기 어려운 점에서 현재의 가치에서만 계산하여 도출하였습니다.

나. 일반분양가

분양가상한제를 폐지하면 일반분양가를 현재 주변시세보다 저렴하게 33평은 \380,000,000에 분양할수 있고 24평은 \260,000,000에 분양할경우 24평 380세대,33평1120세대를 재건축조합이 분양을 가정하면 시공사건축비를 평당550만원으로 계산한다면 제외한 약2700억원 분양수익이 발생하여 조합원분양가를 평당300만원이상 절감할수 있는 효과가 있으므로 33평을 분양받는 자는 추가적으로 99,000,000원의 수익을 얻습니다. (조합원분양가를 낮출수 있습니다)



다. 17평소유자가 최종적으로 얻을수 있는 개발이익

최소 116,000,000원에서 최고 215,000,000원 이익을 남길수 있습니다.



4. 결론
개발이익이 최소1억이상 발생하므로 무조건 매수추천하며 물가상승률과 현재의 경제적 여건까지 고려한다면 향후 최소한 4년이내 2억이상 수익이 발생합니다.