[ 교과서에 없는 부동산 계약서 기술적 작성방법 ]


제가 지식 게시판에 처음 글을 올립니다. 인사 드립니다.

저는 공직33년, 부동산운영 4년, 제10회공인중개사, 행정서사이며 현재는 집에서 컴퓨터와 대화를 즐기면서 사이트 게시판에 가끔 글을 올리는 사람 입니다.

제가 부동산사무실을 운영하면서 익힌 부동산 이론상 지식이 아닌, 교과서에 없는 계약서작성 기술적인 사항, 즉 노하우 몇가지만 열거 해보겠읍니다.

1. 임대부분은 구체적으로 기술하여야 함 : 세입자를 보호하기 위해서
---> 예 : 주택 3층 오른쪽 집(방2칸)
---> 빌라형 다가구는 구분등기 안되어 있어, 현장에 가보면 예를들면 203호로 문에 표시되어 있다면 계약서에 203호로 쓰면 안됩니다.. 주인이 1~3층까지 한사람으로 되어 있고, 2층경우는 2층 전체로 등기가 되어 있으므로
---> 2층 계단 올라가면서 가운데 집(방3칸)이라 계약서에 기록하여야 세입자를 보호 할 수가 있음.
---> 빌라는 반드시 토지와 건물 등기를 띠어 봐야 함(토지에 근저당등 설정되는 경우가 많음).
*** 빌라주인은 토지를 근저당하여 융자를 받아, 자신은 지층에 살면서 건축하는 경우가 흔함.
---> 등기와 실제 주택이 상이 한 경우도(무단증축) 있어서, 이런경우는 건축물관리대장을 띠어보고, 그상황을 특약사항에 기록 하는 것이 조음.
---> 지층인 경우, 현장에 가보면 1층으로 느껴지는 경우가 있음.

2. 위임장(위임자).
가. 부재자, 나. 해외 불법체류자, 다. 영주권자, 라. 시민권자. 마. 기타

3. 위임장 작성.
가. 부재자 : 국내인으로 사정에 의하여 타인에게 계약시에 위임하는 경우
---> 임대인은 계약일 o시 현재, 지방에 있어 부인등 등기명의인이 아닌 사람과 계약하는 경우.
---> 계약서 작성시 부재자와 전화를 연결해서 임대인과 임차인 모두 통화 한 후, 통화내용을 특약사항에 기술하면 좋습니다.

나. 해외 불법체류자 : 미국을 예를 들면 계약시에 미국에 체류하면서 영주권을 갖지 못한 사람.
---> 영주권이 없으면 불법 체류자이기 때문에 한국에 와서 계약하는 것이 제일 좋습니다.
---> 미국에서 임대인이 오지 못 할 경우는 현지에서는 주민등록및 인강증명서를 발급 받을 수가 없읍니다.
---> 미국 갈 때 여분으로 몆장을 띠어 놓아도, 위임장 유효기간이 있어서 사실 상 어려움이 있음.
---> 미국에 계신분이 미국에서 사업을 하면은 불법 체류자이지만, 영사관에 목록이 등재되어 있기 때문에 한글 위임장을 발급 해 줌 ---> 이 경우 인감증명서는 필요하지 않음.
---> 이외 방법은 본인이 와야 하는 방법 등 임차인과 협의하여 작성하는 방법 밖에 없음.

다. 영주권자 : 미국에 상륙하여 영주권리를 취득한 사람.
---> 현지 영사관에서 한글 위임장을 작성하여 줌--> 이경우 인감증명서등 불요.

라. 시민권자 : 국내에 주민등록을 말소하고, 현지 미국시민이 된사람.
---> 현지 대사관에서(영사관이 아님) 영문으로 위임장을 발급받아, 현지에서 공증을 받고 국내에 송부하면 됩니다.

마. 기타.
1. 위임장에는 반드시 인감증명서 첨부하여야 함.
2. 쌍방이 협의하여 주민등록증 사본을 복사하여 첨부 해도 가능.
3. 위임장은 공인중개사가 대리하여 작성하면 문제되면 곤란 함.
4. 전세금 반환 소송 시 --> 법원에서는 반환대상자는 누가 전세금을 받았느냐? 기준 함.
*** 영수증 관리 철저 --> 등기명의인, 위임자, 피위임자 등에서 전세금을 직접 받은자가 책임.

5. 매매 진행중 다른사람과 임대계약시는 임대인은 매도자로하고, 매수인은 특약사항에 기록 한다 , 이때 매수인이 인적사항을 기록/ 날인하여야 안전 함 --> 이 경우 매매계약서 사본을 쌍방에게 첨부하여 준다 --> 계약시 매도인과 매수인이 함께 와야 함.

4. 특약사항.
가. 계약일 현재 모은행 채권최고액 0천만원이 근저당 설정되어 있음 -- 임차인 알아야...
나. 계약일 이후 부터 이 물건을 대상으로 매도인은 권리행사를 하지 아니하기로 함(매매시).
다. 전화 통화 내용을 6화원칙하에 기록.
라. 쌍방에게 (법인)등기부등본, 확인설명서를 교부함.
*** 계약대상자가 법인경우는 법인등기부, 법인인감증명서(법인설립시 날인된 직인)
마. 특약사항은 글 끝마다 -- 쌍방의 합의 하기로 함.
*** 임차인 경우는 하여야 함을 작성 요구 하여야 좋습니다.
바. 베란다를 트고, 거실을 확장 하였을 경우는 계약서에 반드시 언급하여야 함.
사 건축물관리대장이 등기부보다 선순위이고, 상호 상이 할 때는 건축물 대장을 기준하여야 하며, 이사실을 특약사항에 기록한다.
아. 특약사항에 언급이 없는 것은 사회 조리상 기준에 의한다.

5. 기타 : 깨스레인지(오븐), 주택인 경우는 수목 등이 계약서 언급이 없어 문제가 발생되는 경우가 있음.
---> 빌라 매매시 깨스레인지(오븐)에 대하여 분쟁시는 분양당시에 있었던 것은 매도자가 가져 갈 수 없다.

*** 복 많이 받으시고 부자 되~세요.
*** 저는 초한강변(직선거리 약50미터)에 있는 성동구 옥수동 현대아파트에 거주하고 있읍니다.