개인적 견해이니 반대하는 의견도 있을거라 봅니다.

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두산위브는 2개동 122세대로 구성된 아파트이다.

요즘은 아파트를 구입할 때, 단지의 세대수가 영향을 많이 준다고 본다. 이유는 세대수가 많으므로 얻게되는 시너지 효과때문이다.

지금 두산위브의 가격은 세대가 적은것에 영향을 받아, 가격 상승이 상당히 제한적이었다. 옆의 우방아파트(200세대가 넘는)를 보면 10년된 아파트 30평형이 4억5천에 매매가 되었으나, 이제 3년된 두산위브는 4억6천에 매매가 되었다.

지리적으로로 훨씬 유리한 지역(평지, 증산역에서 훨씬 가까운)임에도 불구하고 가격차이는 1천만원이다.

최고점 가격을 비교해서 두 매물의 시가를 평가하기는 어렵지만 이러한 가격차이는 확실이 두산위브가 상당히 저평가 되었음을 보여주는 사례라고 할 수 있다.

 

이러한 저평가된 가격이  수색증산 뉴타운 개발에 어떻게 작용할지가 필자도 궁금한바 조심스럽게 예측해본다.

 

우선은 적은 세대수가 뉴타운개발과 함께 어떻게 작용할 것인가의 문제이다.

세대수가 적은것이 불리한 이유는 개별가격을 형성하기 어렵고, 관리비 등의 공동비용이 개별세대에 부과되는 금액이 커지는 효과때문으로 보인다.

그렇다 하더라도 세대수가 많은 다른 아파트(300세대 이상)와 비교하여 무조건 저평가될 것이라고 보긴 어렵다.

같은 평형의 아파트분양가가 6억이라면 어떠한 투자자(혹은 실수요자)라도 현재 4억6천에 거래되는 두산위브를 선택할 것이다. 따라서 뉴타운의 신축아파트의 분양가에 영향을 받을 것이라 본다.

즉, 수색증산뉴타운의 신축아파트 분양가와 적은 세대수가 갖는 부정적이미지의 차이부분이 두산위브아파트의 미래가치라고 할 수 있다.

 

아직까지 증산동 두산위브의 아파트가격은 수색동의 수색자이(30평형, 현재 7-8억사이의 시세를 갖는)를 제외하곤 근방의 아파트에서 신축아파트를 볼 수 없다.

이것은 뉴타운이 시작되면서 아직은 저평가된 아파트의 매수 수요를 충족할 유일한 대안이라고 본다.

 

따라서 뉴타운 신축아파트의 분양가가 관심의 대상으로 옮겨진다.

 

수색증산뉴타운의 신축분양가는 쉽게 예측하기 어렵다고 본다. 아직 어느 구역에서도 계발계획이 확정된바 없으므로..

 

그러나 쉽게 비교할 대상의 아파트는 가재울뉴타운의 아이파크(30평형)를 찾아볼 수 있다. 현재 시세는 5억원 초반대를 형성하고 있다.

즉 분양가는 30평형 일반분양가는 5억원 초반을 예측해 본다.

현재와 같은 분양시장 침체기에 5억원 초반이 분양가라면 시세는 취득제비용을 포함하여 5억 중반으로 예상이 되며, 두산위브는 5억 중반에서 상기의 부정적 이미지 차이부분인 5억 초반을 형성할 가능성이 높다.

 

따라서 현재의 시세 4억 중반으로 매수를 하게 된다면, 뉴타운 사업으로 인한 투자차익은 5억 초반에서 매수가액을 차감한 가액으로 본다.

 

따라서 큰 투자이익(20%/연간)을 노린 투자자는 이 매물에 관심을 가지기 어렵다..

 

단, 수색증산 뉴타운의 개발로 인한 투자매력도가 상승하는 경우의 수를 간과해선 안된다.

점진적으로 개발되는 수색증산 뉴타운의 경우, 거주환경이 상당히 개선될 가능성이 높다. 가재울 뉴타운은 인접한 지하철 역이 없다는 점이 상승제한을 가져올 것이지만, 수색역과 증산역을 모두 이용가능한 수색증산 뉴타운은 주거환경으로 상당한 매력이다.

아울러 수색역의 개발로 인한 유동인구와 dmc의 배후 주거시설로도 가재울보다 더 뛰어나다. 장기적 관점에서 가재울보단 수색증산 뉴타운이 훨씬 매력적이라고 할 것이다.

 

따라서 개발이 일어나는 시점에 주택수요가 되살아 난다면, 가재울보다 투자 매력이 높은 수색.증산 뉴타운으로 투자수요가 몰릴 것은 자명하다.

이렇게 되면 수색증산 뉴타운의 아파트 시세가 올라갈 것이고 두산위브도 동반 상승할 것이란 시나리오가 성립된다.

 

아주 미시적인 관점에서 개인적 견해를 피력해 보았습니다.

대한민국 자체의 경제성장과 여타의 거시적인 요소들을 고려하지 않았으므로 여러가지 반론이 많을 것입니다.

 

이상.