어머니 소유 다가구 주택 현재시점에 매도하는게 옳을까요?
dre*m*o*t*3
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2008.12.21
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조회 1604
상담 분야 : 다가구/다세대
안녕하세요.
친청어머니가 소유하고 계신 다가구 주택을 처분하고 아파트로 갈아타면 좋을지 걱정입니다.
보유하고 계신 단독은...
- 주소 : 은평구 녹번동 29-6 (의주로 대로변에서 첫번째 골목)
- 건축시기 : 86년 12월
- 구조 : 벽돌조 경사 슬래브위 기와지붕
- 대지 : 63평
- 건물 : 76평
- 2층 주택 : 4세대
1층(93.33 제곱미터) - 1세대
2층(70.29 제곱미터) - 1세대
지하실(86.19 제곱미터) - 2세대
- 1주일전에 1층 2층은 발코니 확장 및 샤시, 화장실 등을 수리했습니다.
- 현재는 지하실 1세대만이 월세로 살고 있습니다.
- 친정 어머니는 다른지역 아파트에서 살고 계시고요.
- 10년 이상 보유
궁금한 점은,
1) 적정 매매가는 얼마인가요?(전체세대 합쳐서 매도가입니다.)
2) 각각의 세대별 적정 전세가는 얼마인가요?
3) 향후 그 지역의 개발 가능성이 있나요?(균촉지구 또는 재개발..등등)
4) 어머니(60대후반)가 다가구 주택을 유지/관리하시기 번거로워 하시는데, 현주소지를 매도하고 아파트나 오피스텔 등을 소유하시는게 좋을까요?
5) 10년이상 보유하셨는데, 혹시 양도세가 부과되시나요?
6) 현재 살고 계신 아파트는 어머니 소유지만, 언니의 명의로 옮겨놓았습니다. 그 당시 1가구 2주택을 피하려고 2006년 4월에 해 놓았는데, 언니도 내년중에 집을 사려고 해서, 명의를 어머니에게로 옮기던지 매도할 계획입니다. 어떻게 처리하는게 좋을까요?
질문사항이 많습니다.
귀찮으시겠지만, 자세하게 답변주시면 많은 도움될거 같습니다.
추운 날씨 감기조심하세요...
감사합니다.
(1) 적정매매가와 전세가는 주변 중개업소에서 현시장가격으로 들으시는 것이 좋을 듯 합니다. 시세를 가장 잘 반영하는 것이 주변 시장동향이기 때문입니다.
(2) 은평구 녹번동 19, 53, 4번지 일대는 재개발 구역인데 29번지 일대는 재개발 구역이 아닌것 같네요.
(3) 아파트나 오피스텔의 임대수익이 높다면 갈아타도 좋겠지만 최근과 같은 부동산 불황에서는 신중히 생각해보시는 것이 더 좋습니다. 임대사업의 경우 경기 작용이 크기 때문에 아파트나 오피스텔은 경기불황시 임대수익성이 크게 떨어집니다.
(4) 임대사업등록을 하셨나요? 아니면 그냥 다주택을 소유하신걸로 등기가 되어 있나요? 우선 그것부터 알아야 합니다.
임대사업시에는 25.5평 이하의 주택은 1986년 1월부터 94년 12월 31일 이전 이후 신축분은 5년 50%, 10년후면 100% 면제입니다.
(5) 서울에서는 양도세 바과세 혜택을 받기 위해서는 <2년거주 3년보유여건>을 충족해야 합니다. 언니가 같이 살았다면 양도세 바과세 여건을 충족시킨 경우 바로 매도하시는 것이 좋습니다.
만약 언니가 실거주를 안했다면 양도세와 명의이전 비용 중 부담이 적은 방법을 선택해 매도하셔야 합니다.
