1985년 구입한 주택을 다세대주택으로 신축하여 5년째 가지고 있습니다. 아직 임대사업자를 신청하지는 않았습니다. 또한 재건축아파트가 완공되어 입주를 앞두고 있습니다.
다름이 아니오라,
1. 다세대 주택을 임대사업자로 신청하면 종부세부과가 10년동안 부과되지 않는 것으로 알고 있습니다. 그러나 불가피하게 5년뒤에
타인에게 양도시에는 유예된 종부세와 양도세는 어떻게 부과되는지요?
2.또한 제가 현재 보유하고 있는 다세대주택을 임대사업자로 지정되면,
본인은 재건축아파트 1채를 가진 1가구 1주택자로 인정을 받을수가 있는지요??
답변을 기다리겠습니다.
그동안 내지 않았던 종부세를 모두 토해내야 합니다.
님의 답변 | 2008-12-10
1. 정확하게는 종부세가 나오지 않는게 아니라 종부세 합산 배제가 되는 것입니다. 만약 회원님 명의의 공시가격 3억원짜리 주택 6채를 가지고 있다고 하고, 이중 5채를 임대사업자로 등록했다면 각각의 주택이 공시가격 6억원을 넘지 않기 때문에 종부세를 내지 않습니다.
하지만 임대사업자로 등록을 하지 않았다면 회원님이 갖고 있는 주택 모두를 합산해 총 18억원에 대한 종부세가 부과되는 것입니다.
어쨌든 임대사업자로 등록했을 경우 합산배제 혜택으로 인해 종부세를 내지 않거나 적게 낼 가능성이 높은데 이는 10년간 임대사업을 한다는 조건 하에 해당이 됩니다. 따라서 중간에 임대사업을 포기할 경우 그동안 합산배제 혜택으로 내지 않았던 종부세를 모두 내야 합니다. 그리고 여기에 납부불성실가산세까지 내게 됩니다.
양도소득세도 마찬가지입니다. 10년간 임대기간을 채우고 해당 주택을 팔게 되면 양도세는 내되 중과 세율 적용이 안됩니다. 즉 다주택자였음에도 불구하고 임대사업을 했기 때문에 중과가 아닌 일반세율로 매겨지는 것이죠. 그런데 10년을 못채우고 주택을 팔 때는 1가구두주택자에 따른 중과세율이 적용됩니다.
2. 임대사업주택으로 묶여 있다 하더라도 어쨌든 주택을 보유한 것이기 때문에 결코 1가구1주택자로 인정되지는 않습니다. 다만 위에서 말씀드린 것처럼 중과가 아닌 일반세율로 적용이 됩니다.
