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임야가 전보다 까다로운 점이 많습니다. 전에 경우에는 일정한 면적의 주택을 지을 수 있는 방면, 임야의 경우 산림지역이 많기 때문에 개발제한이 많이 걸려 있어 개인이 매입한 후에는 번거러운 절차가 상당히 많습니다.

일단 토지에 투자하시고자 한다면 관리지역에 대한 개념부터 알고 계셔야 합니다.

관리지역은 과거 준농림지역과 준도시지역을 합친 곳으로 토지적성평가를 거쳐 계획, 생산, 보전관리지역으로 분류됩니다. 이때 계획관리지역으로 투자를 하셔야만 토지 매입후 개발행위나 투자가치에서 성과를 거둘수 있습니다.

올 연말까지 전국적으로 관리지역이 계획, 보전, 생산관리지역으로 종 세분화가 이뤄집니다. 현재 종세분화가 완료된 지역은 고양, 파주, 재구, 울산 등 전국 관리지역의 10%에 불과해 조금만 발품을 판다면 종세분화 이전의 땅을 매입할 수 있습니다. 그러나 이런 일을 하기엔 토지 초보자로서 힘든일이구요. 투자위험성도 높습니다.

따라서 회원님의 경우 계획관리지역으로 지정된 곳에 투자하시는 것이 조금 더 안정적인 투자가 될 것으로 판단됩니다.

토지를 매입하실때, ▲2~3㎞내 기존 개발지가 있는 경우 ▲공공시설(고속도로IC, 기차역 등)과 가까운 곳 ▲경지정리면적이 약 10% 미만인 곳 ▲경사도가 (15도 미만) 낮은 곳 등이 투자가치가 좋은 곳으로 요약할 수 있습니다.

또 관리지역 종세분화 주민공람 공고 전까지 농지전용, 형질변경, 군부대 동의 등의 개발행위를 허가 받은 땅도 투자가치가 있습니다.

하지만 개발행위를 허가 받은 땅 중 부지면적 1만㎡ 이상, 세대수 20가구 이상으로 집단화 돼 있는 경우에만 계획관리지역으로 투자가치가 있습니다. 따라서 관리구역 내 개발행위를 허가 받은 땅이라도 부지가 좁고 가구수가 적으면, 보전관리지역이나 생산관리지역으로 지정될 수 있기 때문에 주의해야 합니다.

또 주위하셔야 될 점은 연접개발제한, 진입로 및 주변도로의 유무, 군사보호시설보호구역, 수도권정비계획, 사전환경성검토 등 개발이 제한돼 있는 곳인지도 토지 매입 전 꼼꼼히 살펴봐야 합니다. 예컨대, 해당 토지(임야) 500m 이내에 3만㎡ 이상의 개발지역이 있으면 계획관리구역으로 지정되더라도 개발을 제한받기 때문입니다.

연접개발제한은 개발행위의 허가 규모를 용도지역(녹지, 관리, 농림, 자연환경보전 등)마다 제한을 둔 것으로 농림, 공업, 관리지역은 3만㎡ 미만, 생산녹지 지역 1만㎡ 미만, 보전관리지역 5,000㎡ 미만 등으로 이 범위 안에서 각 지자체마다 개발규모를 정해놓고 있다.

이런 요건들을 확인하신 후 농지를 매입하실 경우 농지전용절차(임야는 산지전용절차)를 거치셔야 됩니다.농지전용이란 농지를 농업생산이나 농지개량의 목적이 아닌 그 외의 용도로 사용하는 것입니다. 농지전용을 하기 위해선 먼저 농지를 취득해야 하는데, 비농업인이 농지를 소유하기 위해서는 몇가지 제한요소가 있습니다.

비농업인의 경우 주말ㆍ체험농장 정도의 소규모(1,000㎡미만) 농지, 상속에 의한 취득이나 담보농지, 농지전용허가를 받은 농지 등에 한해 취득할 수 있도록 했습니다.

그러나 5년이상 농지를 임대한다는 조건으로는 농지를 매입할 경우 규모제한 없이 땅을 매입하실 수 있습니다. 따라서 노후를 대비해 집을 짓고자 농지를 매입하신다면 임대조건으로 토지를 매입하시는 것도 고려해 볼만합니다.

특히 도로와 인접한 비농업지대의 전의 경우에는 소규모 근린시설을 지을수 있어 투자가치가 있습니다.

단 각 지방자치단체마다 토지이용계획에 따라 건축허가 조건이 다르기 때문에 투자전 토지이용계획서 및 용적률, 용도지역 등을 해당 관할 관청으로 가셔서 확인하셔야 합니다.

세금으로는 아래와 같습니다. 또 토지에 개발행위를 하실때 개발부담금, 농지보전부담금, 지역개발공채 등 각종 세금이 있습니다.

토지 거래 (농지)



- 취득세 : 2% + 농어촌특별세 : 0.2%(취득세의 10%) = 2.2%

- 등록세 : 1% + 지방교육세 : 0.2%(등록세의 20%) = 1.2%

- 합 계 : 3.4%





토지 거래 (농지외 토지)



- 취득세 : 2% + 농어촌특별세 : 0.2%(취득세의 10%) = 2.2%

- 등록세 : 2% + 지방교육세 : 0.4%(취득세의 20%) = 2.4%

- 합 계 : 4.6%



이상 답변을 마치겠습니다. 저의 조언은 회원님 판단을 돕기 위한 조언임을 알려드립니다. 감사합니다.