답변:::님의 현금흐름 통제능력에 맞추어서 분양중도금 납부 연체여부를 결정하셔야 합니다. 내집마련=나의 사업체=무보수로 일하기=CEO마인드로 위험관리하기=자산규모확대전략=물가상승, 원자재상승을 이겨내는 헷지역할=노후 근로소득이 사라졌을 때, 연금역할입니다.

건설회사들이 미분양때문에 부도위기, 현금흐름이 막히고 땡처리하는 아파트가 늘고 있다는 데, 다른 건설회사들의 분양관계도 알아보셔야 합니다. 즉 분양받은 분들끼리 팀구축하여 홈페이지를 통해서 가능한지, 즉 분양가 낮출 수 있는 지, 체크해보는 것도 좋습니다.

답변::기존 버플세븐지역과 재건축도 가격이 20%에서 약25%정도 하락입니다. 허지만 과거의 통계를 보면, 지방에서 수도권으로, 인구대도시 집중화로, 부동산가격이 계단식 상승을 가져왓습니다. 수도권도 공급이 절대 부족입니다. 똘똘한 한 채 보유하는 것이 대출이자라든지, 경기침체로 포기하면, 즉 전세살이, 현금보유전략은 물가상승또는 대출규제완화로 가격상승시 재앙입니다.



저의 칼럼참조

●언제까지 바닥이고 언제 뜰 것인가?

건설사들이 주택공급을 줄이자 수급난을 우려한 정부가 규제와 그린벨트를 풀어 수도권에 공급확대 시도했다. 수도권규제 완화말고 고급일자리창출의 대안이 있는가? 아래의 통계분석해보고 대세 판단해 보자!

●서울과 수도권 주택건설 실적:자료 건설교통부
1999년 서울 61,460 수도권 237,454
2000년 서울 96,936 수도권 240,985
2001년 서울 116,590 수도권 304,396

2002년 서울 159,767 수도권 376,248
2003년 서울 115,755 수도권 297,289
2004년 서울 58,122 수도권 205,719
2005년 서울 51,797 수도권 197,901
2006년 서울 39,694 수도권 172,058


2007년기준 서울시 인구 1000명당 주택수는 229가구이다. 일본 도쿄 503명, 영국 런던 411명, 프랑스 파리 636명, 선진국 도시에 비해 절대부족합니다.


국토해양부는 올해 수도권에 30만 가구의 주택 공급을 예측했다. 하지만 각종 규제로 실제로는 20만 가구에 그칠 것이다. 재건축 재개발에 대한 각종 규제로 기업이 건설에 소극적이다. 2~3년 뒤면 아파트 공급이 크게 줄어 집값이 다시 뛸 것이라는 전망이 잘 못된 것인가?

●원자재가 인상이 미치는 영향?

분양가상한제는 반시장정책으로 이미 실패-검증된 정책이다.
[1]기존주택 수요 증가한다. 2~3년후 상승세로 간다.
원자재가 상승에따른 자재가 인상→신규 분양주택 원가상승→분양가 상한제 지속할 경우→새 아파트 공급 축소→미분양 주택 판매증가→기존주택 수요 증가한다.
원자재가 상승에따른 자재가 인상→신규 분양주택 원가상승→분양가 상한제 폐지할 경우→분양가 인상→기존주택과의 가격 차이 확대→미분양 주택 판매 증가→기존주택 수요 증가한다.


●인플레이션이 미치는 영향?

돈가격이 떨어진다. 통화가치 하락이다.

●앞으로의 추세는?

[1]주택공급은 떨어진다. 수도권은 공급부족으로 2~3년후 폭등온다.
[2]유가상승은 도심과 역세권으로 수요가 몰린다. 재건축이 대안아닌가?
[3]원자재 상승은 건설 경기침체 →경기침체→ 일자리감소→소득하락 →소비-구매감소 →미분양증가 →기존 주택 수요을 높인다. 결국 기존 주택값이 상승한다. 공급부족은 전세-월세 폭등으로 간다[무주택자에게 재앙이다. 조세의 전가현상:시장의 복수이다.]