현재 신도림에 오피스텔을 분양받아(분양가 1억3천5백, 현재가 1억8천)보증금 1000만원에 월세 90만원의 임대수익을 받고있습니다 위치는 신도림역세권으로 향후 임대수요는 꾸준할 거 같습니다. 우선적으로 여쭤볼 사항은 투자금대비 수익성은 적정한지 여부에관해서..또한가지는 오피스텔을 세입자의동의를 얻어 주거용으로 이용하면서 현재 임대수익에대한 부가세신고를 통해 부가세를 100%환급받은상태인데 향후 계속 세금을 이런식으로 피해가도 되는건지 제생각엔 신고를하는게 맘편할 거 같은데 그런경우 부가세 환급받은 걸 다시 세무서에 납부하면 되는 건지 아니면 이런경우 혹시 중과세되는 세금이 있는지도 궁금합니다.요약하여 말씀드리면 현재 부가세받은걸 어떤식으로 처리해야하는지 향후 합법적으로 세금을 납부하면서 임대수익을 받을수 있는방법에대해 알려주시면 감사하겠습니다.그럼 빠르고 정확한 답변부탁드리겠습니다
답변드립니다.
님의 답변 | 2008-09-08
일단 1억 3,500만 원에 매입하셔서 보증금, 월세 등을 고려하면 1년 수익률이 7.32%(취등록세 포함/ 기타비용 제외 시)입니다. 대출이자가 7~8% 가량인 것을 감안하면, 수익성은 무난한 것으로 사료됩니다. 여기에 매매가도 올라 4,500만 원 가량 오른 것을 감안하면, 41%의 수익성을 기록한 것으로 분석됩니다.
단 회원님의 경우 대출유무에 대해 기입하지 않으신 관계로 대출을 감안한 수익성 분석은 어렵습니다. 하지만 대출를 받으셨더라도(금리 연 7%), 실제투자금액이 낮아져 수익율은 더 좋을 것으로 판단되는군요.
마지막으로 현재 사무용 오피스텔을 주거용으로 신고를 하실 경우에는 환급된 부가세(100%)만 다시 납부하시면 됩니다. 또 합법적인 주거용으로 승인을 받아 임대사업을 하실 경우에는 특별히 늘어나는 세금은 없지만, 주택수로 산정되기 때문에 1주택자이실 경우 2주택자가 되어 매도시 양도소득세(50%)가 중과됩니다. 이 점 유의하시길 바랍니다.
