경기 파주 금촌지구에 4단지를 보유하고 있는데 내년6월말까지
전세계약을 한상태입니다
''''''''09년 6월 전철이 개통된다고 하는데 6월안에 집을 매매하는게 좋을지
전세를 재계약하여 ''''''''11년에 매매하는게 좋을지 궁금합니다
''''''''09년말에 파주지구가 입주하여 혹시 아파트 가격이 떨어지지 않을까싶은데
...

답변:장기적으로 보면 상승합니다. 시간이 갈수록 화폐가치떨어지고 집값은 상승할 것입니다. 상승시점은 수도권미분양이 해소되어야 합니다..즉 수요억제정책..대출규제를 풀어야 합니다. 현재 대출규제로 갈아타기시도가 안됩니다. 즉 소유권에 대한 증오, 좌파의 시각, 그리고 팔고 사지말라는 수요억제정책으로 내수시장..부동산 시장이....대출규제를 적게받는 저가주택만..거래활성화입니다. 중가주택[3~6억]고가주택[6억이상]은 거래단절입니다.

문재는 대세판단입니다...언제 대출규제을 풀 것인가가 열쇠입니다.

미국은 서브프라임이전에 부동산담보의 100%융자가능했읍니다..현재 대출은행이 보수적으로 돌아섰읍니다. 즉 종자돈 20%를 내고 집을 구입하라는 것입니다. 돈빌려주고 원금떼면 은행만 망하는 짖은 안하려고 합니다. 한국은 현재 종자돈 63%가지고 대출평균 37%부채구조입니다. 앞으로 정부가 규제보따리를 풀면 수도권 미분양해소되고, 지방은 현재 선진국처럼 공급과잉지역이 많아서 미분양해소가 힘들 것같습니다.IMF보다 심각합니다.

질문::전세를 재계약하여 ''''''''11년에 매매하는게 좋을지 궁금합니다
''''''''09년말에 파주지구가 입주하여 혹시 아파트 가격이 떨어지지 않을까싶은데


답변...1994년..에....시간의 레버리지를 활용한 분이...1972년에 구입...약22년동안 종자돈400만원으로 30억원으로 증식한 부동산투자를 보았읍니다. 못견딘다면 파시고 아니면 끈기 즉 만족미루기로 부의 축적길로 가시길 바랍니다. 파주지구는 절대 떨어지지 않는 사람들이 몰리는 지역입니다. 지금도 발전하고 있읍니다

아래세미나참조::;대세판단에 도움줄 것입니다.

아기곰 2008년 0727교통회관
●정책외적변수로 본 부동산 시장전망::::목차[총론]
●1.유동성증가●2.공급●3.원자재상승●4.대출규제●5.대응전략
각론●1.유동성증가
●:섬나라:통화량M2증가[단위조원] 1992년492조원 2007년 1197조원 한국은행[통화량 148%]
물가상승은37%:시장개발효과 중국산의 싼 농산품, 공산품-수입으로 살기가 좋았다.
종합주가지수 KOSPI 159% 상승, KOSDAQ 42%하락
집값:전국주택42%상승, 아파트 78% 서울 137% 한강이남185%
●2.유동성증가[2]
M2증가2007년1163조원 149%증가하여 2008년13,440조원늘어났다.
통화량[M2]증가율
1998년23.7% 1999년13.6% 2008년14.5%외국에서 돈이 많이 들어온다. 즉 2%에서 5%늘어남..유동성늘어남:내년 이후 부담된다.
●3.유동성 증가의 영향
총수입5000만원인 경우 생활비 4000만원, 여유자금 1000만원
총수입8000만원인 경우 생활비5000만원, 여유자금 3000만원
여유자금 이자율 대출여력
1000만원--8%----1억2500만원
3000만원---8%----3억7500만원
3000만원---6%----5억원
공급의 영향[주택건설]년 50만호목표
●주택건설 노란색[수도권] 보라색[지방]
1998년공급적음 1999년2000년 공급미달
2004년,2005년, 2006년 공급년50만호 미달
●서울주택 건설비중
1998년 2004년 2005년 2006년
●주택보급율의 허실
주택보급율[국토해양부, 건교부]
1994년------------2002년-------2006년
83.5%------------100.6%-----107.1%
통계청[가구수 대비 주택수]
==================보라색총가구수 기준-----자가거주, 1인가구포함
2000년------------80.2-------------------90.7
2005년------------83.2-----------------98.1
1인가구포함된다.
어떤 동네 10집-----가구수10가구
1인가구 5가구이다:::::통계청100%
1인가구는 언제가 자기집으로 들어감:::건교부
이혼율증가, 1인가구 자가보유
아까 10집---그집수에포함:그집들어가 사람이 없다고 가정함]
혼자살기때문에 건교부에서 통계뺀다. 지방--서울유학한 경우,
자기집[1인가구::이혼율]보유 넣어야 된다:::통계청
●1인가구비중[통계청]단위%
1995년---------2000년----------------2005년
12.7%----------15.5%-----------------20.0%
●주거수준의 국제비교
1인당 주거면적[1990년] 1천명당 주택수 2000년
한국 -----일본---------미국----------영국--------프랑스--------독일----------덴마크
17.2㎡----29.4-------55.9----------40.3--------39.7-------------47.6---------38.3㎡
249-------399------459------------417--------490---------------445--------467
OECD 선진국 주택보급 50%
●원자재가 상승원인
수출기업--달러환전[10억원:$=1000원]-----비용결제[9.5억원]......세금,봉급원화결제
수출기업--달러환전[9억원: $=900원]-----적자전환[-5000만원]...수출가인상--중국자원수요급증[세계호경기]
LG, 삼성이 구매처 변경=가격못올리도록, 대만,-중국공급처:::자원은 울면겨자먹기
수출기업--달러환전--------------------적자전환-----------수출가인상--투기세력공략--원자재가추가인상
중국내수시장:전세게의 공장이다. 전세게호황, 소비증가-원자재많이 소모됨
수출기업------달러결제[100만불]----수입기업[자원수입국]
수출기업-----원자재판매[톤당]----수입기업[자원수입국]
상승률비고 금값:229% 유가 603%
유가가 1배럴당 140$에서 130$로 ...미국의회에서 인지했다. 하원의원들이 규제한다고 실효성?있는가?
철강석---철근값올림
석회석----세멘트값올림
투기꾼은 누구인가? 각종연기금..상품펀드, 즉 투기세력은 우리주변에 있다. 시세차익을 노리는 각종펀드이다.
●유가상승영향
출퇴근 거리 15 Km 15~30 Km 30Km
서울시내 43.9% 31.5 5%
서울/수도권 4.7% 37.3% 60%%
수도권간 51.4% 31.2% 34.9%
도심--10Km----교외----40Km
●유가상승영향?
L당 1500원 ---------교외-------도심
출퇴근거리---------80Km------20Km
연간유류비--------360만원----90만원
차액---------------------270만원
전세가환산---------------4500만원
------------------------------------
L당2500원----------교외-------도심
출퇴근거리---------80Km------20Km
연간유류비--------600만원----150만원
차액--------------------450만원
전세가환산---------------7500만원
-------------------------------
1500원

.시간비용----유가절약

. 시간비용---유가절약......추가비용
.........................................................
전세가차이
교외주택전세가 3000만원 인상효과
유가상승할수록 도심-역세권 수요가 늘어난다.
기름값 오를수록 도심수요 늘어난다.
● 원자재가 인상이 미치는 영향?
●1.기존주택 수요증가한다...
[케이스1] 원자재가 상승에따른 자재가 인상---신규분양주택 분양가 상승--분양가상한제지속-YES-분양가상한제로 인한 분양가억제---새아파트공급축소[연간50만수요]---기존주택수요증가
[케이스2]원자재가 상승에따른 자재가 인상---신규분양주택 분양가 상승--분양가상한제지속--NO--분양가인상--기존주택값의 가격차확대--미분양주택판매증가 OR 기존주택수요증가
결론:::::분양가상한제는 유명무실하다.[건축업계 요구에 3개월에 한 번씩 올려준다]
● 2.재건축이나 신규분양은 땅값이 비싼 곳이 유리하다.
ㅇ땅값평당200만원==============용적율 250%=============== 땅값평당2000만원
30평아파트===대지지분12평
분양원가====1억5000만원=500만원X30평[건물]----------
--------------------2400만원=200만원X12평[평당가580만원][대지지분]
ㅇ땅값평당200만원인곳이 분양원가는 1억7400만원[건물과 대지지분]
----------------------------------------------------------------
분양원가[땅값평당2000만원인곳]------------------1억5000만원==500만원X30평[건물]
분양권가[땅값평당2000만원인곳]-----------------2억400만원=2000만원원X12평[평당가1300만원][대지지분]
o땅값평당2000만원인 곳의 분양원가는 -------------3억9000만원[건물과 대지지분]
============================================================================================

분양원가2억3400만원[건물-대지]==2억1000만원=700만원X30평[건물가격]

2400만원=200만원X12평[대지지분가격]

34.5%인상 평당가 780만원

--------------------------------------------------------------------------------------

분양원가[땅값평당2000만원인곳]----------------- 2억1000만원=700만원X30평[건물가격]

분양원가--------------------------------------2억4000만원=2000만원X12평[대지지분가격]

o땅값평당2000만원인 곳의 분양원가는 ------------4억5000만원[건물과 대지지분가격]

15.4%인상..평당가 1500만원



●인플에이션이 미치는 영향?

돈가격이 떨어짐..,...통화가치하락



[1]실질적 통화가치하락--실물자산확보 심리확대---대출이 많은가?--YES--

----금리인상으로 인한 실질부담증가---보수적자산운용----빈익빈

[2]실질적 통화가치하락--실물자산확보 심리확대---대출이 많은가?--NO--

----헷징수단으로 자산확보--자산선취매----부익부----양극화 확대



●대출규제영향?

투기---유동성확대---유동성잡음

4년지남...유동성잡음



현행대출규제하에서의 대출한도

.DTI

.

.LTV

....................................................................................................

. LTV [60%] LTV [60%] LTV[40%]

..................................................................................................가격

.--------------------------------------------------------------



대출액
.3억6천............................................................................................................
..2억4천...........................................................................................................
........................3억...........................6억........................9억..............담보가치
●대출규제영향?
DTI규제 5억원------------3억2000만원
[1억8000만원 여유 떨어짐]
고가주택 찬바람
저가주택 매매활성화...새로운 트렌드 만들었다.
소득1500만원미만, 2500만원미만, 3500만원미만, 4500만원미만,
5500만원미만, 6500만원미만,7500만원미만, 7500만원이상
5억원[11%]..전체14%[30-40대]
3억미만매입[전체]
3억원매입[30-40대]
●대출규제의 영향으로 주택시장이 3억이하로 활성화 트렌드 만들었다.[5]
연수입5000만원 소득자가 살 수 있는 곳..
중랑구 45평 1억2100만원,,,,34평 9200만원.....24평6500만원............2007년8월말 줄어듬
●결론:::수요가 저가주택으로 몰림
2007년 8월말
34평매입가능한 지역[6]5%~25%[14%]
24평매입가능한 지역[7]4%~9%[6%]
매입가능한 지역[12]-2%~ -4%[5%]
●대출규제의 영향[6]
[1]획일적 대출규제::소득별 주거지 분할 현황이 심화됨
[2]저소득자 점점 회곽으로 밀려나가게 됨:소외지역강세
[3]6억이하의 중저가/소형주택의 강세지속
●삼각형=피라미드..도표참조
[양극화 지수]
저가주택값이 올라감...해소됨
[대상:서울25개자치구와 5대신도시]
●상위10지역과 하위10개지역아파트의 시세비율[%]
[2003]-------[2005]-------[2008]
188%-----------------------212%
결론::::강남지역 초토화....대출규제로 양극화해소됨
●[저가주택 상승세의 문제점??]
과거 저가주택==서민층 수요===서민용 주택
현재저가주택==서민츨 기존수요+중산층신규수요[DTI규제로]+양도세회피====투자용 주택으로 변질되었다.
●●●[[[[[정리해봄]]]]]]●●●
[1]유동성증가는 자산보유올라가고 현금보유는
[2]주택공급은 떨어짐
[3]$달러약세..유가상승은 도심과 역세권으로 수요가 몰린다.
[4]원자재상승은 기존주택수요을 높힌다.
[5]원자재상승--재건축땅값이 비싸져서 신규분양이 유리하다.
[6]대출규제해지는 시세반전의 시기이다.
[7]대출규제는 3억이하--저가주택거래 활발해지고, 수요가 몰리게 함
[8]대출규제수혜자는 신용대출사업자의 대출이 늘어난다. [의사-전문직의 기회?인가}