안녕하세요?
저는 양천구 신정동 목동2차삼성래미안 24평(102동) 6층을 2007년1월에 매수하여 지금까지 보유하고 있습니다.

그런데 근래 대출이자가 많이 올라 상당히 가계에 부담이 되고있습니다.
대출금액이 1억9천5백만원이라 대출이자만 한달에 백만원 이상이 나가고 있는 실정입니다.

매수할 당시만해도 이자부담은 상쇄할정도로 집값이 올라줄것으로 예상을 하고 매수를 했는데 구입할 당시와 비교를 해도 가격에 변화가 없습니다.

답변:::서울 시내 아파트는 최소 5년보고 투자하시면 절대 실패하지 않는, 부동산투자불패신화=부자되기입니다. 문제는 참여정부가 수요억제[대출규제]그리고 보유세-양도세강화로 사고 팔지 못하게 만들었읍니다. 세상흐름은 누구나 생존[농업시대]에서 생계[산업시대]로, 그리고 라이프스타일추구:생활[지식-정보시대]로 가고 있읍니다. 문제는 노무현 정부가 시장경제와 맞서 싸움을 걸었다는 겁니다. 백전백패전략이었읍니다. 지금 민간부문 주택공급 ‘급감''''하고 주택공급 위축은 중장기적으로 수급불균형에 따른 가격 앙등을 초래할 수 있다는 겁니다. 정부가 시장경제즉 수요와 공급쪽으로 돌아설 수 밖에 없다고 봅니다. 즉 참새가슴과 현금흐름에 균형이 깨진 서민층은 몰락하고 용기와 배짱과 확신과 믿음을 가진 분들..즉 사업가와 투자가의 기질을 가진 분은 미래사회 5:95에서 자산구축하여 부자로 신분상승할 겁니다. 즉 자산구축은 항상 어렵고 힘든 겨울을 나야합니다.



그래서 이번에 이 아파트를 매도하고 목2동에 있는 제소유 빌라로 이사를 할까 고민중입니다.
마침 빌라 세입자가 만기전에 일이 생겨서 나가야 한다니 말입니다.

답변::2007년 1월에 구입해서 올해 파신다면....요즘 사람들이 임신하고 10개월동안 어머니 자궁에서 아기가 자랄 시간...이 있어야 합니다. 그러나 3개월에 유산...하는 것과 같습니다. ...만약 견딜 수 없다면...가까운 친척이나, 가족이나, 친지중에서 여유도 있는 분에게 지분을 파십시요. 즉 투자동업하시고, 지분 가등기해주고 일부지분만 넘기는 전략도 있읍니다.. 즉 부자의 길은 추운 겨울을 참고 견대는 훈련...만족미루기 소양입니다.

그런데 제가 궁금한건 앞으로 이아파트가 한달에 백만원이상의 이자부담을 안고 장기적으로 가야할 메리트가 있는지 궁금하구요(얼마전에 인근에 있는 신정동 차량기지가 상업,업무시설로 개발된다는 뉴스를 들었는데 과연 이것이 우리아파트에 호재로 작용할 수 있는지요,그리고 저희 아파트 102동 앞에 있는 공장들이나 노후 주택들이 이전이나 개발될 가능성은 없는지 궁금합니다)
지금 저희 아파트 24평 기준가가 약 3억1천에서 3억3천정도 하는걸로 알고있는데 더오를 가능성이 있는지도 궁금합니다.

답변::철근값, 유가상승, 각종 원자재상승...기존주택값이 올라가는 것은 당연합니다. 스테그플레션현상[불홍속에 가격상승]아닙니까? 앞으로의 시대는 투자가와 사업가의 시대입니다. 타인의 돈[은행부채]를 지혜롭게 활용할 수 있는 자에게 축복입니다. 그리고 직장인이나 자영사업가...레버리지활용 못하시는 분들에게 재앙의 시대입니다. 값이 상승...확실합니다.

그리고 목2동에 있는 빌라도 매입한지 2년이 조금 지났는데 이빌라도 계속보유할 가치가 있는지도 궁금합니다(2006년도에 목2,3,4동을 양천구청에서 광역재개발한다는 풍문에 가격이 많이 오르긴했습니다만.....)

답변::::평균 수명..즉 신축빌라가 많이 생기면..노후도가 떨어집니다. 구청가시면 신축된 다세대가 많은지..아닌지..알 수 있읍니다. 문제는 노후화가 진행될수록 자산구축과 재건축-재개발에 유리합니다. 문제는 주민들이 단합하여, 시의원과 국회의원, 구청장에게 도움의 손길을 구해야 합니다. 아니면 시위해서라도..지지받아야 합니다. 즉 가격통제권이 주민에게 달렸다고 봅니다.

이 두가지 문제를 놓고 고민중에 있으니 전문가님께서 조사후에 꼼꼼한 답변 부탁드립니다.
수고하세요.
투자가치, 갈아타기, 주택담보대출, 개발호재

아래대세판단[추세]에 도움주는 세미나정리의 글:::

0727교통회관세미나정리해봄[아기곰 2008년]
●정책외적변수로 본 부동산 시장전망
목차[총론]
●1.유동성증가
●2.공급
●3.원자재상승
●4.대출규제
●5.대응전략
각론
●1.유동성증가
●:섬나라:통화량M2증가[단위조원] 1992년492조원 2007년 1197조원 한국은행[통화량 148%]
물가상승은37%:시장개발효과 중국산의 싼 농산품, 공산품-수입으로 살기가 좋았다.
종합주가지수 KOSPI 159% 상승, KOSDAQ 42%하락
집값:전국주택42%상승, 아파트 78% 서울 137% 한강이남185%
●2.유동성증가[2]
M2증가2007년1163조원 149%증가하여 2008년13,440조원늘어났다.
통화량[M2]증가율
1998년23.7% 1999년13.6% 2008년14.5%
외국에서 돈이 많이 들어온다. 즉 2%에서 5%늘어남..유동성늘어남:내년 이후 부담된다.
●3.유동성 증가의 영향
총수입5000만원인 경우 생활비 4000만원, 여유자금 1000만원
총수입8000만원인 경우 생활비5000만원, 여유자금 3000만원
여유자금 이자율 대출여력
1000만원--8%----1억2500만원
3000만원---8%----3억7500만원
3000만원---6%----5억원
공급의 영향[주택건설]년 50만호목표

●주택건설 노란색[수도권] 보라색[지방]
1998년공급적음 1999년2000년 공급미달
2004년,2005년, 2006년 공급년50만호 미달

●서울주택 건설비중
1998년 2004년 2005년 2006년

●주택보급율의 허실
주택보급율[국토해양부, 건교부]
1994년------------2002년-------2006년
83.5%------------100.6%-----107.1%
●통계청[가구수 대비 주택수]
==================보라색총가구수 기준-----자가거주, 1인가구포함
2000년------------80.2-------------------90.7

2005년------------83.2-----------------98.1
1인가구포함된다.
어떤 동네 10집-----가구수10가구
1인가구 5가구이다:::::통계청100%
1인가구는 언제가 자기집으로 들어감:::건교부
이혼율증가, 1인가구 자가보유
아까 10집---그집수에포함:그집들어가 사람이 없다고 가정함]
혼자살기때문에 건교부에서 통계뺀다. 지방--서울유학한 경우,
자기집[1인가구::이혼율]보유 넣어야 된다:::통계청
●1인가구비중[통계청]단위%
1995년---------2000년----------------2005년
12.7%----------15.5%-----------------20.0%

●주거수준의 국제비교

1인당 주거면적[1990년] 1천명당 주택수 2000년
한국 -----일본---------미국----------영국--------프랑스--------독일----------덴마크
17.2㎡----29.4-------55.9----------40.3--------39.7-------------47.6---------38.3㎡
249-------399------459------------417--------490---------------445--------467
OECD 선진국 주택보급 50%

●원자재가 상승원인

수출기업--달러환전[10억원:$=1000원]-----비용결제[9.5억원]......세금,봉급원화결제
수출기업--달러환전[9억원: $=900원]-----적자전환[-5000만원]...수출가인상--중국자원수요급증[세계호경기]
LG, 삼성이 구매처 변경=가격못올리도록, 대만,-중국공급처:::자원은 울면겨자먹기
수출기업--달러환전--------------------적자전환-----------수출가인상--투기세력공략--원자재가추가인상
중국내수시장:전세게의 공장이다. 전세게호황, 소비증가-원자재많이 소모됨
수출기업------달러결제[100만불]----수입기업[자원수입국]
수출기업-----원자재판매[톤당]----수입기업[자원수입국]
상승률비고 금값:229% 유가 603%
유가가 1배럴당 140$에서 130$로 ...미국의회에서 인지했다. 하원의원들이 규제한다고 실효성?있는가?
철강석---철근값올림
석회석----세멘트값올림
투기꾼은 누구인가? 각종연기금..상품펀드, 즉 투기세력은 우리주변에 있다. 시세차익을 노리는 각종펀드이다.

●유가상승영향
출퇴근 거리 15 Km 15~30 Km 30Km
서울시내 43.9% 31.5 5%
서울/수도권 4.7% 37.3% 60%%
수도권간 51.4% 31.2% 34.9%

도심--10Km----교외----40Km
●유가상승영향?

L당 1500원 ---------교외-------도심
출퇴근거리---------80Km------20Km
연간유류비--------360만원----90만원
차액---------------------270만원
전세가환산---------------4500만원
------------------------------------
L당2500원----------교외-------도심
출퇴근거리---------80Km------20Km
연간유류비--------600만원----150만원
차액--------------------450만원
전세가환산---------------7500만원
--------------------------------

1500원
.
.
.시간비용----유가절약
. 시간비용---유가절약......추가비용
.
.
..........................................................전세가차이
교외주택전세가 3000만원 인상효과
유가상승할수록 도심-역세권 수요가 늘어난다.
기름값 오를수록 도심수요 늘어난다.


● 원자재가 인상이 미치는 영향?
●1.기존주택 수요증가한다...

[케이스1] 원자재가 상승에따른 자재가 인상---신규분양주택 분양가 상승--분양가상한제지속-YES-분양가상한제로 인한 분양가억제---새아파트공급축소[연간50만수요]---기존주택수요증가

[케이스2]원자재가 상승에따른 자재가 인상---신규분양주택 분양가 상승--분양가상한제지속--NO--분양가인상--기존주택값의 가격차확대--미분양주택판매증가 OR 기존주택수요증가

●결론:::::분양가상한제는 유명무실하다.[건축업계 요구에 3개월에 한 번씩 올려준다]

● 2.재건축이나 신규분양은 땅값이 비싼 곳이 유리하다.

ㅇ땅값평당200만원==============용적율 250%=============== 땅값평당2000만원
30평아파트===대지지분12평
분양원가====1억5000만원=500만원X30평[건물]----------
--------------------2400만원=200만원X12평[평당가580만원][대지지분]
ㅇ땅값평당200만원인곳이 분양원가는 1억7400만원[건물과 대지지분]
----------------------------------------------------------------
분양원가[땅값평당2000만원인곳]------------------1억5000만원==500만원X30평[건물]
분양권가[땅값평당2000만원인곳]-----------------2억400만원=2000만원원X12평[평당가1300만원][대지지분]
o땅값평당2000만원인 곳의 분양원가는 -------------3억9000만원[건물과 대지지분]
============================================================================================
분양원가2억3400만원[건물-대지]==2억1000만원=700만원X30평[건물가격]
2400만원=200만원X12평[대지지분가격]
34.5%인상 평당가 780만원
--------------------------------------------------------------------------------------
분양원가[땅값평당2000만원인곳]----------------- 2억1000만원=700만원X30평[건물가격]
분양원가--------------------------------------2억4000만원=2000만원X12평[대지지분가격]
o땅값평당2000만원인 곳의 분양원가는 ------------4억5000만원[건물과 대지지분가격]
15.4%인상..평당가 1500만원

●인플에이션이 미치는 영향?
돈가격이 떨어짐..,...통화가치하락

[1]실질적 통화가치하락--실물자산확보 심리확대---대출이 많은가?--YES--
----금리인상으로 인한 실질부담증가---보수적자산운용----빈익빈
[2]실질적 통화가치하락--실물자산확보 심리확대---대출이 많은가?--NO--
----헷징수단으로 자산확보--자산선취매----부익부----양극화 확대

●대출규제영향?
투기---유동성확대---유동성잡음
4년지남...유동성잡음

●현행대출규제하에서의 대출한도
.DTI
.
.LTV
....................................................................................................
. LTV [60%] LTV [60%] LTV[40%]
..................................................................................................가격
.--------------------------------------------------------------

대출액
.
.3억6천............................................................................................................
.
..2억4천...........................................................................................................
.
.
.
........................3억...........................6억........................9억..............담보가치

●대출규제영향?
DTI규제 5억원------------3억2000만원
[1억8000만원 여유 떨어짐]
고가주택 찬바람
저가주택 매매활성화...새로운 트렌드 만들었다.

소득1500만원미만, 2500만원미만, 3500만원미만, 4500만원미만,
5500만원미만, 6500만원미만,7500만원미만, 7500만원이상

5억원[11%]..전체14%[30-40대]
3억미만매입[전체]
3억원매입[30-40대]
●대출규제의 영향으로 주택시장이 3억이하로 활성화 트렌드 만들었다.[5]
연수입5000만원 소득자가 살 수 있는 곳..
중랑구 45평 1억2100만원,,,,34평 9200만원.....24평6500만원............2007년8월말 줄어듬
●결론:::수요가 저가주택으로 몰림
2007년 8월말
34평매입가능한 지역[6]5%~25%[14%]
24평매입가능한 지역[7]4%~9%[6%]
매입가능한 지역[12]-2%~ -4%[5%]
●대출규제의 영향[6]
[1]획일적 대출규제::소득별 주거지 분할 현황이 심화됨
[2]저소득자 점점 회곽으로 밀려나가게 됨:소외지역강세
[3]6억이하의 중저가/소형주택의 강세지속
●삼각형=피라미드..도표참조
●[양극화 지수]
저가주택값이 올라감...해소됨
[대상:서울25개자치구와 5대신도시]
●상위10지역과 하위10개지역아파트의 시세비율[%]
[2003]-------[2005]-------[2008]
188%-----------------------212%
결론::::강남지역 초토화....대출규제로 양극화해소됨
●[저가주택 상승세의 문제점??]
과거 저가주택==서민층 수요===서민용 주택
현재저가주택==서민츨 기존수요+중산층신규수요[DTI규제로]+양도세회피====투자용 주택으로 변질되었다.

●●●[[[[[정리해봄]]]]]]●●●
[1]유동성증가는 자산보유올라가고 현금보유는
[2]주택공급은 떨어짐
[3]$달러약세..유가상승은 도심과 역세권으로 수요가 몰린다.
[4]원자재상승은 기존주택수요을 높힌다.
[5]원자재상승--재건축땅값이 비싸져서 신규분양이 유리하다.
[6]대출규제해지는 시세반전의 시기이다.
[7]대출규제는 3억이하--저가주택거래 활발해지고, 수요가 몰리게 함
[8]대출규제수혜자는 신용대출사업자의 대출이 늘어난다. [의사-전문직의 기회?인가}