문제는 종자돈은 그만하면 좋습니다.

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자산구축 내집마련 성공을 기원합니다.

인천보다는 시흥시가 현재 더 공급부족으로 알고 있읍니다.

아래참조::


AIPS2008세미나 요약, 아기곰 강의:장소코엑스:2008년6월25일

●시세가 변하는 이유? 호재는 유동성증가, 수요증가, 개발호재가 있다. 악재는 공급과잉, 불경기지속, 정부규제이다.
●매입여부를 결정하는 데는 파도보다는 추세, 흐름보아야 한다. 미국보다 한국은 성장잠재력이 높다.
●거품인가? 아니면 저평가인가? 매입시점은 언제인가? 과거, 현재, 미래의 그라프에서 가장 낮을 때를 알 수 없다.
●매입후에는 잔 파도에 연연하지 말자! 거래비용과 기간[고덕지구는 3년보유 2년거주해야 한다]이 필요하다.
●유동성의 변화: 통화량증가 1997년도 482조원에서 2007년 1197조원 [148%통화량증가], 물가상승율 37%, 종합주가지수KOSPI 159%상승,전국주택42%상승, 서울137%상승, 현찰보유자 2.5배가치하락,
●과거1985년이후 20년동안 수도권인구증가,지방인구감소 였다. 가구수는 지방47%,수도권95%증가를 가져왔다.
●향후2010년부터 2030년까지 지방인구-9%,수도권인구8%예상, 가구수는 지방6%,수도권26%증가예측이다.
●서울에서 인구집중도?일자리조사?
서울 25개자치구중에서 서초-강남으로 사업체본사 숫자가 단연 으뜸[서울시 2004-2005]이었다.
●경기도에서 강남으로 통행량이 37%증가는 강남이 업무중심, 일자리-종업원수증가를 의미한다.[02-06년 서울시정 개발연구원]
●강남수요집중은 DJ정권시 테헤란로 주변 벤쳐기업 설립으로 출퇴근 수요가 늘어났다.종업원숫자증가는 수요증가이다.
●입지의 변화:교통-교육-환경:전철개통은 주택수요증가-주택매도감소=집값상승이다. 교육-환경좋아짐은 고학력중산층의 비중이 올라간다.
●주택가 근처에 혐오시설이 없다, 공원과 아파트단지는 중산층비중을 늘리게 한다.
●거주형태-선호도변화:단독주택에서 아파트선호[지하주차-일층녹지]하는 추세이다. 삶의 질이 낮은 쪽에서 높은 쪽[고급]으로 이동이 대세이다.
●공급의 영향:1998년IMF영향으로 주택건설부진이었다. 참여정부 공급정책의 문제점: 서울 부진, 주택보급율이 낮은 수도권에 건설부진이었다. 보급율이 높은 지방은 미분양으로 시장의 복수를 초래했다.
●총부채상환비율(DTI)Debt to Income 과 담보인정비율 (LTV) Loan to Value은 구매력약화, 수요억제, 갈아타기가 힘들게하는 역할이다. 매매3억이하 저가주택에 수요자가 몰리게 한다.
●불황속에 물가상승이 흐름이 아닌가? 그렇다면 현금보유를 줄이고, 우량주식, 부동산에 헤지를 하는 것이 유리하다.
●현재 여소야대 구도이다. 국회가 열려야 재건축 규제완화, 고밀도-층수완화-개발이익환수유지의 그림이 나올 것이다.
●수도권의 삶의 질이 높은 주택수요가 많다. 지을 땅이 부족하다. 재건축이 역시 뜨거운 감자요, 대안이다. 점진적 규제완화가 대세아닌가?