[질문] 성남시 단대동 빌라매매(재개발 미포함)

얼마전 단대동 논골지역에 재개발 포함되지않는 지분 3.3, 실평11.7평의 빌라를 1억3천에 구매했습니다.
답변: 재개발 포함되지 않았다면 장기적투자 5년이상으로 봐야..

부동산에서는 이차도로를 끼고 있어서 적정가격이라고하는데 재개발 지역도 아닌 빌라를 평당 1100을 주고 산것이 적정가격인지 궁금합니다.

답변::내집마련후 조그만 파도에 흔들리면, 장기투자가 힘듭니다.
부동산투자는 시간의 레버리지, 적어도 겨울 5해를 넘기고 유실수처럼 과일이 열립니다. 즉 대박으로 연결됩니다. 확신과 믿음으로 끈기를 가지고 임하시면 성공한 투자자요, 젊어서 부자로 가는 길입니다.

부동산만 믿고 시세조사를 하지않고 산거라 손해만 안보면 당장 가을에 파는게 좋을지, 아니면 내년에 가을 세입자(5500만원)가 나가는 시기에 맞춰서 팔지, 그것도 아님 2차 재개발이 되는 2010년까지 가지고 있다가 팔아야할지 고민입니다.
매도금액 대부분 빚을 지고 산 물건이라 걱정이 말이 아닙니다.
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답변: 투자는 여유돈으로 해야..빚[타인의 돈]은 현금흐름에서 견딜수 있는 금액이어야 합니다...조급하면 인내하기가 힘듭니다.투자실패로 갈 확율이 높습니다.


참고로 성남시 재개발이 아닌 지역의 추후 전망은 어떤지 알려주세요.

답변:재개발이 아닌 지역이라면 당연히 장기전으로 가야합니다. 그리고 전망은 재개발지역의 추세에 따라 넘실된다고 봅니다. 태풍의 변두리입니다. 먼저 재개발이 올라야 파급효과옵니다..

법원이전까지 해버리면 더이상의 추후 상승여력이 없는 지역인지,
아님 재개발로 도시정리가 되고 그동안 저평가 된 부분의 상승여력이 있는지도 궁금합니다.

답변:오를지 내릴지 아무도 모릅니다. 추후 과거5년동안 추세..오른 시세에 비교해서 미래예측해야 합니다. 비관적인 사항은 멀리하고, 낙천적이고 비젼있는 소식만을 귀기울이십시요, IMF에 낙천적인 분은 성공으로, 비관적인 분은 자산구축실패로 연결되엇읍니다.
꼭 꼭 좋은 답변 부탁드립니다.
답변: 기본에 충실...BACK TO THE BASIC!
아래 참조:::
AIPS2008세미나 요약, 아기곰 강의:장소코엑스:2008년6월25일
대응전략을 세워보자....운전 초보자는 차선변경을 자주한다. 시야가 좁다...그래서 왔다 갔다 한다.
베스트 드라이버는 경험이 많다. 전체상황을 안다.. 즉 백미러도 본다. 멀리 본다. 여유가 있다.
사냥꾼이 사냥감에 집착하여 너무 쫒아 가면 길을 잃는 수가 있다...
1. 시세가 변하는 이유
시장가격은 호재와 악재에 의해 수요와 공급의 균형. balance가 유지된다. 가격결정된다.
시세가 변하는 이유? 호재는 유동성증가, 수요증가, 개발호재가 있다. 오버슈팅하면 값이 내려간다. 악재는 공급과잉, 불경기지속, 정부규제이다. 저평가인식으로 너무 떨어졌다고 하면 다시 올라간다.
저울질...호재: 1 Kg킬로그램..............악재 1 Kg킬로그램...
만약 10g그램[1%]요소때문에 전체시장 가격이 흔들린다. 호재, 악재의 변화는 새로운 변화를 만든다.
[파도와 흐름]
처음단계에 늘 상 변화하는 파도인가? 오르고 내리고한다. 가격과 시간의 흐름을 도표로 체크한다.
추세선이 있다. 가격이 추세선보다 높으면 거품이다. 추세선보다 낮으면 저평가되어 있다.
오르는 시절에는 초보자는 당장 사지 않으면 노심초사한다. 어떨 때는 오르고 내리고 한다.
초보자, 가난한 아빠는 집값이 오른다면, 투기꾼탓으로 돌린다.
집값이 오르고 내린다에서 추세선을 도표로 만들 수 있다.
매입여부를 결정하는 데는 파도보다는 추세, 흐름보아야 한다. 미국보다 한국은 성장잠재력이 높다. 그래서 미국집을 산다고 하면 말린다. 한국은 경제확대속도가 쾌속정이다. 미국은 선진국으로 경제확대속도, 경제성장이 느리다. 즉 호하유람선다.[전에 강의 한 것을 부연설명]
거품인가? 아니면 저평가인가? 매입시점은 언제인가? 과거, 현재, 미래의 그라프에서 가장 낮을 때를 알 수 없다. 이론상으로 그라프를 그릴 수는 있다.
파도를 보지말고 흐름을 봐야 한다. 파도추이가 중요하다. 나무를 보지말고, 숲을 봐야 한다.
한국에서는 역사상 10%이상 떨어진 것은 IMF시절, 1998년 폭락이 왔다...
그렇다면 주식처럼 팔고, 몇개월후에 집을 살 것인가? 그것은 아니다.
매입후에는 잔 파도에 연연하지 말자! 거래비용과 기간[서울은 3년보유 2년거주해야 한다]이 필요하다. 주택시장은 주식시장이 아니다. 잔파도에 연연하지 말자! 중요한 것은 변곡점을 찾는 것이다.
2. 유동성변화
유동성의 변화: 통화량증가 1997년도 482조원에서 2007년 1197조원 [148%통화량증가], 물가상승율 37%, 종합주가지수KOSPI 159%상승,전국주택42%상승, 서울137%상승, 현찰보유자 2.5배가치하락,
3.수요변화
섬나라 사례[아기곰님의 저서참조바랍니다]:저의 개인소견
섬나라에 주택1000채가 잇다. 유동성이 1000억원이다. 평균집값은 1억원이다.변화한다.
주택1000채에서 2500억원으로 ...[관광수입과 자원수출로 유동성이 증가]평균집값은 2억5000만원으로 상승한다.
통화량 M2
인구/가구의 변화
과거1985년이후 20년동안 수도권인구증가,지방인구감소 였다. 가구수는 지방47%,수도권95%증가를 가져왔다.
향후2010년부터 2030년까지 지방인구-9%,수도권인구8%예상, 가구수는 지방6%,수도권26%증가예측이다.
선호도의 변화
서울에서 인구집중도?일자리조사?
서울 25개자치구중에서 서초-강남으로 사업체본사 숫자가 단연 으뜸[서울시 2004-2005]이었다.
경기도에서 강남으로 통행량이 37%증가는 강남이 업무중심, 일자리-종업원수증가를 의미한다.[02-06년 서울시정 개발연구원]
강남수요집중은 DJ정권시 테헤란로 주변 벤쳐기업 설립으로 출퇴근 수요가 늘어났다.종업원숫자증가는 수요증가이다.
3.입지의 변화
교통-교육-환경:전철개통은 주택수요증가-주택매도감소=집값상승이다. 교육-환경좋아짐은 고학력중산층의 비중이 올라간다.
주택가 근처에 혐오시설이 없다, 공원과 아파트단지는 중산층비중을 늘리게 한다.
거주형태-선호도변화:단독주택에서 아파트선호[지하주차-일층녹지]하는 추세이다. 삶의 질이 낮은 쪽에서 높은 쪽[고급]으로 이동이 대세이다.
4. 공급의 변화
공급의 영향:1998년IMF영향으로 주택건설부진이었다. 참여정부 공급정책의 문제점: 서울 부진, 주택보급율이 낮은 수도권에 건설부진이었다. 보급율이 높은 지방은 미분양으로 시장의 복수를 초래했다.
5.정책의 변화
총부채상환비율(DTI)Debt to Income 과 담보인정비율 (LTV) Loan to Value은 구매력약화, 수요억제, 갈아타기가 힘들게하는 역할이다. 매매3억이하 저가주택에 수요자가 몰리게 한다.
6.대응전략
불황속에 물가상승이 흐름이 아닌가? 그렇다면 현금보유를 줄이고, 우량주식, 부동산에 헤지를 하는 것이 유리하다.
현재 여소야대 구도이다. 국회가 열려야 재건축 규제완화, 고밀도-층수완화-개발이익환수유지의 그림이 나올 것이다.
수도권의 삶의 질이 높은 주택수요가 많다. 지을 땅이 부족하다