안녕하세요. 다음과 같은 내용에 대해 질문드립니다.
2007년 11월 어머니와 저는 경기도 양평에 각각 43평, 32평 아파트를 분양 받은 후, 6월 입주를 앞두고 있습니다.
현재는 계약금만 납부한 상태이고, 중도금은 대출, 잔금은 미납상태입니다.
-내용-
구분 어머니 저
소유 43평 분양권 32평 분양권
계약금 3,400만원 2,400만원
총분양가 3억 4천만원 2억 4천만원
현재 대출금액 2억 4천만원 1억 4천만원
분양권 시세 3억 4천만원 2억 4천만원
※ 오히려 분양가 대비 마이너스 프리미엄도 속출하고 있습니다.
그러나, 최근 부모님 형편이 어려워져 중도금 및 잔금 납부가 힘들어졌습니다.
여러가지 고민 끝에 서로 분양권(부동산) 교환을 결심하고,
교환 절차에 의하여
군청을 방문하여 교환계약서를 검인받고,
은행에서 상호 채무승계 신청을 하였으며, -> 보류상태
건설회사를 방문 후, 승인요청하여 허가를 득한 상태입니다. -> 지방세(세목별) 과세 증명서 까지 제출
문제는 교환도 거래이기 때문에 양도신고를 해야 해서, 전화를 통해 관할세무서인 남양주세무서에 현재 상황을 말씀드리고 확인한 결과 "양도소득세 부과가 될 것 같다. 증여세가 부과될 수도 있다" 는 애매모호한 답변이었고,
양도 신고 금액은 "납부한 금액(계약금) 또는 총분양가" 선택할 수 있다는 답변이었습니다.
이런 사례가 거의 없었다고 하네요.
다시 세무서에서 126 이란 번호(국세청 고객센터)를 알려주어서 전화로 문의를 했습니다. 여기서도 정확한 답변은 내리지 못했고, 상황에 따라 다르다는 모호만 말씀만 하시네요..(소득세법 제114조 제7항의 규정 정도 얘기하네요..)
제 생각엔 매매로 나누어 볼때, 서로 양도소득이 전혀없으니 양도소득세는 없을 것 같고, 증여라고 추정되더라도 채무인수이기에(상호 채무승계) 증여세도 나오지 않을 것 같은데, 세무서에는 법적으로 채무는 양도/증여를 하는데 인정이 안된다고 하고요.(무슨 얘기인지..)
제가 궁금한 사항은
1. 이 분양권(부동산) 교환 거래 성립여부
2. 양도신고시 신고금액을 어떤금액으로 해야하는지
3. 양도소득세 또는 증여세 발생여부
