주인이 잔금을 치루지 않아서 아직 미등기인 분양아파트입니다.
1. 주인이야기는 은행에 기본융자를 받을때 분양계약서 원본을 제출 했다고 사본만 보엽줍니다. 그래서 sh공사에 분양자 확인을 하려고 했더니 전화상으로는 힘들다고 합니다. 확인 방법이 따로 있나요?
2. 미등기 상태라서 선순위 가압류같은 것을 등기부에서는 확인이 안됩니다. 어떻게 확인이 가능한가요?
3. 이런 상태에서 전세계약시 제가 주의해야 할 점을 어떤 것이 있을까요?
고수님의 답변 부탁합니다.
미리 대항력을 갖춰놓으시기 바랍니다.
님의 답변 | 2007-11-29
안녕하세요 부동산뱅크 궁금지수 대결을 이용해 주셔서 감사합니다. 미등기주택에 전세를 들어가는 과정에서 발생할 수 있는 법률적은 문제를 물어오셨습니다.
1. 우선 분양계약서가 사본밖에 없다고 하셨으므로 원본계약서를 확인하는 게 우선일텐데요. 계약서가 보관 중이라는 대출 은행 또는 SH공사에서 확인할 수 있을 겁니다. 다만, 대부분의 기관에서는 계약자 본인 외에는 서류를 공개하지 않는 만큼 집주인에게 양해를 구하고 함께 방문하셔야 할 것입니다.
2. 잔금을 치르지 않아 아직 미등기라는 사실에 비춰볼 때 아마도 전세금을 받아 그 돈으로 잔금을 내고, 등기까지 마치려는 것 같은데요. 어쨌든 현재 상황에서는 등기가 안 돼 있기 때문에 미등기주택으로 분류, 권리관계를 확인할 수가 없습니다.
따라서 전세계약서에 ‘세입자가 대항력을 갖추기 전 일체의 권리를 설정하지 않으며, 설정시 집주인은 전세금을 바로 반환해야 한다’ 등의 해지 및 전세금반환 사유에 관한 특약사항을 적는 게 좋습니다. 이 경우 혹시라도 전세계약에 문제가 생겼을 때 집주인을 상대로 전세금 반환 소송을 할 수 있는 근거가 생기게 됩니다.
3. 신규아파트 전세의 경우 미등기상태에서 세입자의 전세금을 받아 잔금을 치르고 그 후에 등기를 하는 게 대부분입니다. 특수한 경우가 아닌 만큼 크게 불안해 할 필요는 없으시고요. 등기는 안 됐더라도 전입신고 및 확정일자는 미리 받아놓을 수가 있습니다. 따라서 미리 전입신고, 확정일자 신청하시고 이사와 동시에 잔금을 치르시면 완벽한 대항력을 갖출 수 있습니다.
