부동산경매는 보통 은행이나 채권자가 부동산을 담보로하였을 경우 그 채무를 받을수 있다는 확신이 더 이상 없고 이자지체와 원금상환의 지체로 인하여 은행융자계약이나 채무계약시 몇기이상지체 라던가 하는, 다만 공평하지않거나 공연하지않거나 빚이라는 수단으로 강제적이거나 위협적인 관계가 형성되는 등으로 헌법의 자유와 평등의 관계 법리나 민법의 불공정에 대한 법리에 저촉되는등 해당법률행위의 무조건적 무효나 취소등의 사유가 될만한 대가관계등이 성립되지 않은 정도에서의, 계약서의 약정내용이나 그리고 법정으로 조건을 명기하여 채무자 채권자가 직인도장 날인한 약관문서등에 의하여 법원에 채권자들등이 경매를 요청하여 실행하는 법원경매가 주로있다고 생각됩니다.

경매를 할때 가격기준선은 감정평가사의 경매평가를 통하게 되는데 이때 가격은 비교방식, 원가방식, 수익방식을 사용하여, 급한사정이 아닌 보통의 공연하고 평안한, 적정한 상태에 있는 유사동일조건의 다른 부동산 예를들어 경매대상물건이 주택일때는 유사동일의 주택과 상가일때는 유사동일조건의 상가와 비교하거나 경매대상물건을 적정상태가 될것이라 보고 새로짓는다고 가정하여서 들어가는 원재료들의 합 그리고 대상물건에서 수익발생을 설정가정하여 순수익을 수익을 내는 동일업종내 산출이거나 시장 이자율등 여러가지 이율%값들중 감정평가사가 감정평가사의 이론과 법들에 맞추어 합리적 합법적이라고 생각하여 선택하는 이율값을 순수익을 나누는 환원이율로 선정하고 순수익을 산출된 환원이율로 나누어 가격을산정하는 등의 여러가지 방법을 사용하여 가격을 산정한 후 이 셋을 더하여 3으로 나누거나 아니면 어떤 과학적인 논리에 의한 가중치를 결정하여 가중치를 두어 경매평가가격을 산정한다고 들어본 일이 있습니다.

경매를 실행할 때 감정평가사의 경매평가가격은 기준가격이 되어 경매가 실행될때 법원에 경매 낙찰 후 계약금조의 약간의 돈과 함께 경매로 구입하고자 희망하는 가격을 법원이 해당 부동산 경매에 관한 공고고시를 할때 명기한 경매평가가격보다 위나 바로 그 경매평가가격으로 제시하여 편지봉투에 넣은 서류의 형태로 제출하고 법원은 그 제출가격중 가장 상위가격을 낙찰하여 법원이 제시하는 일정기간을 소요하며 가장상위가격을 기입하여 제출하여 낙찰받은 낙찰자가 희망한 가격으로 나머지 대금을 받고 낙찰자에게 등기를 넘기는 형식으로 진행되며, 낙찰자 외의 자의 경매참가때 제출한 약간분의 돈은 본인들에게 각각 모두 환불된다고 들어본 일이 있으며, 이때 누구도 해당 부동산 경매에 참가하지 않으면 유찰이 되고 한번 유찰 될 때 마다 경매평가를 새롭게 하거나 감정평가사가 합리적 이론과 법과 유찰 된 것 같은 일정한 사유를 적용하여 경매평가가격을 일정률 하향조정하게 되고 그렇게 하여 경매기준가격이 낮아진다고 들어본 일이 있습니다.

보통 경매는 집에 급전이 필요하거나 일정기간 유난히 살림이 잘 안굴러가서 생기는 곤란한 경우라 볼수 있는데 그렇다보니 혹시 집에 정이 안가서 수리등에 대한 성의가 부족하여 주택상태가 좋지않다던가 혹시 지대지역이 좋지않아서 집에 정이 안가 고의적 관리소홀로 해당부동산을 경매하게 한것이 아니냐 등의 갖가지 상상과 소문이 있을수 있다고 생각됩니다.

해당 부동산을 구입하여 살기좋은 상태로 지속적 관리한다면, 예를들어 등기부등본을 본다거나 혹시 경매로인한 소유자변경전에 소유자가 그 사정을 남에게 이야기하여 알게된 경우를 제하고는 바로 그집이 법원경매의 그집인지 알아보기에도 전국적으로 보면 유사한 외형도 많고 법원경매자체의 물량도 많아서 기억이 어려운 점에서 그리고 주택의 구입시 해당주택을 직접보고 결정을 내리는 일반적 부동산거래의 관행적 형태에서볼때 경매로 받은 주택은 결국 각각의 제 가격을 받을수 있다고 생각합니다.

경매로 구입한것도 취득에 속하므로 취득세 등록세 그리고 이후 양도소득세등 부동산관련세금을 내야하기에 경매로 구입시 바로 팔때에는 경매로 낙찰 받은 금액이 바로 실거래가가 될것임에 양도소득세에 유의하려면 매도가격인 양도가격과 경매낙찰금액과의 차이 유사개념의 양도차익을 염두에 두고 양도차익이 클 경우 세금이 늘어나며 이 경우 곧이은 매도거래로 해당부동산의 보유기간이 짧아서 장기보유특별공제등 보유기간에 따라 양도소득세과세표준에서 감하여저서 결국 세금액수가 줄게되는 기간에 따른 차감액들이 없어지는 점과 보유기간이 짧은것에서 적용되는 과세표준에 곱하여저 세액을 산출하는 세율이 높아지는 점을보아 경매로 구입후 곧이은 경매대상부동산의 매도는 필히 양도차익을 적정치 조절하여 매도하여야한다고 생각됩니다.