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[현장탐방]왕십리뉴타운, 사업진행 ‘술술’

[부동산뱅크 2007/06/29 - 조회:13,152]

부동산경기 침체 및 각종 규제 등으로 조용히 사업을 진행하던 뉴타운지구가 사업 진행에 박차를 가하고 있다. 특히 지난 2002년 시범뉴타운으로 지정됐음에도 규모가 작고, 사업진행속도도 느려 주위를 끌지 못했던 왕십리뉴타운이 본격적으로 사업에 제동을 걸어 이목이 집중되고 있다. 강북 르네상스의 중심이 되고 있는 왕십리뉴타운을 둘러봤다.
1∙3구역, 사업계획승인 기다려
2구역, 관리처분계획 준비

빼곡히 들어선 주택들 사이로 소규모 공장들이 위치해 있는 곳. 언뜻 보면 주거용지일 것 같으면서도 공장지대일까 의문이 생기는 이곳이 바로 지난 2002년 뉴타운지역으로 지정된 왕십리이다. 성동구 하왕십리동 440번지 일대 약 10만 2,000평 규모로 작지만 알차게 뉴타운이 들어선다. 좁은 골목들과 고밀도 다세대 주택으로 이뤄져 노후 불량 주거지가 밀집돼 있는 왕십리지역이 도심형 복합타운이라는 기본 개념아래 친환경적인 공간으로 탈바꿈 할 계획에 있다.

이곳은 지난 2002년 뉴타운 시범단지로 지정된 이후 2004년부터 3개의 구역으로 나뉘어 본격 진행돼 왔다. ▲1구역 1,702(임대 333가구 포함)가구 ▲2구역 1,136(임대 925가구 포함)가구 ▲3구역 2,098(임대 357가구 포함)가구 총 4,936가구가 왕십리뉴타운지구에 지어진다. 지구 중심으로는 5~25층으로 이뤄진 주거단지가, 왕십리길과 청계천변을 따라서는 15~20층으로 이뤄진 상업∙업무지구가 조성된다.

현재 녹지가 부족한 만큼 중앙가로공원, 어린이공원, 쌈지공원 등 풍부한 녹지를 제공할 계획에 있다. 또 행정시설과 주민복지시설을 하나의 건축물에 배치하는 지구복합센터를 지구 중심에 위치시켜 편의성을 최대화 했으며, 복합 체육문화시설 내 수영장, 체력단련장, 정보화도서관과 초∙중∙고를 함께 건설할 예정이다.

왕십리뉴타운이라는 같은 울타리 안에 있지만, 사업 진행속도는 구역마다 다르게 나타나고 있다. 왕십리 339-67번지 일대에 자리잡은 1구역의 경우 지난 2006년 12월 재개발 조합인가를 받은 후 현재 사업시행인가를 위한 공람일정에 있다. 반면, 조합원수가 가장 많은 3구역은 지난 27일 조합설립인가를 받고, 아직 사업시행인가를 기다리고 있는 중이다. 3개 구역 중 가장 빠른 진행속도를 보이는 곳은 2구역이다.

지난해 6월 사업시행인가를 받은 후 현재 사업시행변경인가까지 받은 상태다. 애초 계획됐던 것에서 최신 트랜드에 맞춰 아파트 발코니를 확장, 복도식이였던 20평형대를 계단식으로 전환, ‘ㅁ’자 형태의 아파트 배치를 ‘ㄷ’ 자로 바꾼 것이다. 또 전체 부지 면적이 378㎡ 증가하는 과정에서 근린공원의 비율이 늘어났고, 조합원들의 선호도가 높은 30평형대 아파트의 가구수를 늘렸다.

진행속도가 빠른 만큼 사업비용도 크게 줄어들었다. 2구역 조합 관계자는 “사업시행인가를 2006년 6월 29일 받은 덕분에 기반시설부담금이 없어 약 260억 원 정도의 조합원 부담금을 아꼈다”고 말했다. 지난 18일 준공식을 마친 2구역은 다음달 7월 20일 관리처분 총회 후 10월 이주를 앞두고 있다. 2구역 조합측 관계자는 “조합원들에게 이주비용을 무이자로 대출할 예정”이라며 “대출비용은 재산가치에 따라 다르겠지만 평균 1억 원 안팎이 될 것”이라고 말했다. 이어 “아직 공장부지에 대해서는 정확한 이주대책이 나오지 않은 상태라 기다려봐야 한다”고 덧붙였다.
한편, 2구역 내 SH공사에서 시공하는 주상복합으로는 장기전세주택이 들어설 예정이다. 지하 4층~지상 25층, 2개 동으로 구성되는 주상복합은 아파트 ▲15평형 22가구 ▲19평형 10가구 ▲37평형 28가구 ▲51평형 9가구 등 총 69가구와 오피스텔 ▲19평형 24실 ▲23평형 4실 등 총 28실 규모로 공사중 이다. 청계천 배후 단지로 독특한 디자인으로 설계될 이 곳은 12층과 16층으로 공중정원, 최상층으로는 옥상정원 등 단지 내 주민 휴식공간을 제공할 계획이다. SH 공사는 “이 곳은 12월 분양공고를 낼 예정으로, 청약통장 소유자를 대상으로 장기전세주택 청약을 받을 예정이다”고 전했다. 오피스텔은 일반 분양된다.

민자역사 ∙뚝섬개발 등 호재 만발
투자자 보다 실 거주자 ‘관심’

활발한 사업 진행에 비해 투자자들의 발길은 뜸한 편이다. 지난 2004년 기본계획을 통과해 지분 쪼개기가 거의 이뤄지지 않은 탓에 작은 지분을 원하는 투자자들에게 큰 관심을 받지 못하고 있는 것. 3구역 인근 D공인 관계자는 “특히 3구역의 경우 쪼갠 지분이 거의 없다”며 “지분이 커 초기 자금까지 덩달아 커진 것이 투자자들에게는 다소 부담이 되고 있다”고 설명했다.

하지만 단순 투자자가 아닌 실수요자들의 문의는 꾸준히 이어지고 있다. 2구역 S공인 관계자는 “거래를 해보면 실제 뉴타운 완공 후 실입주를 원하는 사람이 90% 정도”라며 “현재는 낙후된 지역이지만 앞으로 개발될 것을 기대하는 수요층의 문의가 많다”고 전했다. 더불어 “지난 2000년 평당 500~600만 원 했던 것이 지금은 최고 3,000만 원까지 올라 시세차익을 노리는 투자자는 접근 차제가 어렵다”고 귀띔했다.

이에 실제 거래되고 있는 가격은 대지지분 10평대가 평당 2,500만~2,600만 원, 20평대는 평당 2,200만~2,100만 원, 30평 이상은 1,700만~1,900만 원 정도다. 3구역 G공인 관계자는 “크기가 큰 지분은 거래가 많지 않아 평당가가 낮다”며 “30평짜리 지분을 산다고 해서 무조건 큰 평형의 아파트로 들어가는 게 아니기 때문에 큰 지분은 인기가 없다”고 전했다. 사업진행속도는 구역마다 다르지만 구역별 지분 시세의 차이는 크지 않다. 2구역 인근 O공인 관계자는 “사업진행속도가 빠른 2구역과 1구역은 입지여건에서 지하철역과 멀다는 단점이 있고, 3구역은 속도는 느리지만 역세권이라는 장점이 있기에 지분 가격에는 큰 차이가 없다”고 말했다.

평형 배정이나 추가부담금은 아직 확실치가 않다. 2구역을 제외하고는 사업속도가 빠르지 않기 때문이다. 3구역 D공인 관계자는 “대지지분 20평 정도에 6m 도로를 낀 대지의 경우 평당 2,000만 원 정도로 계산했을 때 30평형대로 배정받는데 추가부담금이 거의 없을 것”이라며 “주변 아파트 시세와 비교할 때 최소 1억 원 이상은 시세차익을 얻을 수 있다”고 전망했다. 실제 지난 1996년에 입주한 하왕십리동 청계벽산 아파트의 경우 34평형이 4억 2,000만~4억 5,000만 원, 내년 4월 입주 예정인 황학동 롯데캐슬의 경우 33평형이 5억 5,000만~6억 원 정도에 거래되고 있다. 따라서 최소 1억 5,000만~2억 원 이상의 차익이 가능한 셈이다.
왕십리뉴타운은 인근 개발호재 덕도 톡톡히 볼 것으로 전망된다. 2구역 O공인관계자는 “인근 동대문운동장 공원화 계획과 2009년 개통예정인 분당선과 경전철이 왕십리 역을 통과할 계획”이라며 “이러한 호재와 더불어 주변 옥수∙금호 재개발구역, 황학동 재개발 구역이 완료 되면 새로운 아파트 주거지역으로 탈바꿈 해 더욱 관심이 집중될 것”이라고 전했다.

한편, 사업시행인가를 준비중인 1구역과 관리처분계획을 앞두고 있는 2구역은 오는 9월부터 시행될 분양가상한제를 피할 전망이다. 하지만 이제 조합설립인가를 마친 3구역의 경우는 분양가상한제를 피할 수 있을지 관심이 집중되고 있다. 3구역 조합측은 “이전까지는 주민 동의율을 채워야 하는 어려움이 있었지만 앞으로는 행정적 절차만 남았으므로 서둘러 진행하면 분양가상한제를 피할 수 있을 것”이라고 말했다.

부동산뱅크 김근옥 기자 kko@neonet.co.kr
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