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[지역집중정보] 3차 뉴타운의 숨은 보석 ‘신길뉴타운’

[부동산뱅크 2009/11/27 - 조회:25,252]

최근 신길뉴타운으로 수요자들의 관심이 집중되고 있다. 재정비촉진지구라 사업속도가 빠르고 호재가 많아 투자성이 좋을것으로 보이기 때문이다. 여기에 여의도 업무지구 접근이 용이하고 구역 규모가 3차 뉴타운 중 두번째로 넓은 것도 인기에 일조하고 있다. 

< 신길뉴타운 전경 >

146만㎡ 규모의 신길뉴타운은 총 16개 구역에 1만 8,000여 가구가 들어설 계획이다.
이 일대는 지하철 7호선 신풍역과 보라매역, 1호선과 5호선 환승역인 신길역 사이에 위치해 지하철 이용이 편리하다. 여기에 영등포 부도심과 여의도가 가까워 직주근접성이 뛰어나 사업완료 시 서남부권을 대표하는 주거지역 중 하나가 될 것으로 예상된다.

< 뉴타운 내부 골목길 모습 >

이곳은 그동안 투자자들에게는 관심 선상에서 벗어난 지역이었다. 뉴타운 주변의 주거환경이 워낙 낙후된 지역이고 이렇다 할 호재도 없었기 때문이다. 게다가 2006년 말 신길뉴타운이 재정비촉진지구로 지정돼 토지거래허가구역으로 묶이면서 지분양도가 사실상 어려워지자 투자가치가 없다고 판단된 투자자들이 발길을 돌렸기 때문이다. 

하지만 올 초부터 호재가 연이어 발표되면서 분위기가 반전되고 있다. 서울시는 지난 3월 ‘도시재정비 촉진을 위한 특별법’을 개정하면서 토지거래허가기준을 기존 20㎡ 이상에서 180㎡ 초과로 변경했다. 여기에 최근 신안산선추진계획(청량리~여의도~신풍역~광명~안산)이 확정되고 서울시에서 경전철(여의도~보라매역-신림)사업을 위해 민간투자사업공고를 내 7호선 신풍역과 보라매역이 환승역으로 탈바꿈할 예정이다. 따라서 향후 이 일대는 환승역세권을 갖춘 서울 서남부의 대표 주거지로 부상할 것으로 전망된다.

신길뉴타운중에서 유망하다고 판단되는 곳으로 5, 6, 7구역이 꼽힌다. 이들 세 구역은 7호선 보라매역과 신풍역의 역세권으로 교통이 편리하며 차후 환승역세권으로써 추가적인 가치상승이 기대된다. 여기에 전체 뉴타운 중 규모가 큰 편으로 사업 시 대단지 효과도 볼 수 있을 것으로 예상된다.

< 구역 내 단독주택 비율이 높다 >

6구역은 보라매역에 인접한 초역세권으로 구역의 형태가 동서로 긴 반듯한 장방형이고 평지로 이뤄졌다. 이에 따라 사업 시 토지활용이 용이하고 건축비 절감효과도 불 수 있다. 용적률 240%를 적용해 18~26층 556가구가 들어설 예정이며 추정 조합원 비율이 55%로  대부분의 조합원이 전용 85㎡이상 면적으로 분양이 가능할 것으로 판단된다. 현재 존치정비구역 3단계 사업지로 가칭 추진위원회만 설립된 상태지만 내년부턴 노후도가 충족돼 사업추진이 시작될 구역이다.

7구역은 사업속도가 가장 빠르다. 작년 9월 조합이 설립됐고 시공사 선정(삼성물산)을 거쳐 이번 4월에 건축심의를 통과해 현재 사업시행인가를 신청한 상태다. 조합에서는 이번 연말에 인가가 날 것으로 예상하고 있고 내년엔 관리처분인가까지 바라보고 있다. 용적률 240%를 적용해 22~27층 1,521가구 규모로 16개 구역 중 두번째로 큰 대단지가 조성될 예정이다. 여기에 신풍역과 보라매역 사이에 위치해 차후 신안산선과 경전철까지 완공되면 트리플역세권이 될 지역이다. 반면 조합원수가 820명 정도로 5, 6구역에 비해 다소 조합원이 많지만 일반분양물량이 1,392가구로 예상되고 전용 85㎡이상이 1,062가구라 대부분 중대형면적 이상으로 분양받게 될 것으로 판단된다.

< 6구역재개발추진위원회(가칭)와 5구역재개발조합 사무실 > 

이들 구역은 실수요 측면에서 접근해야 한다는게 중개업소의 판단이다. 대부분 단독주택으로 이뤄져 지분이 넓다보니 초기투자액이 많이 들기 때문이다. 5구역과 6구역의 경우 단독주택 66㎡ 이하 지분은 1,700만~1,800만 원 선, 96㎡~122㎡는 1,500만~1,600만 원 선이며 132㎡ 이상은 1,300만 원 선이다. 5구역과 6구역은 사업추진속도나 규모면에서 차이가 있지만 6구역이 보라매역 접근성이 뛰어나 시세가 비슷하게 형성된 것으로 판단된다. 7구역은 66㎡이 1,800만~1,900만 원 선으로 5, 6 구역에 비해 3.3㎡ 당 100~150만 원 정도 비싸다. 인근 부동산 업계는 단지 규모가 크고 사업진행속도가 빠르기 때문이라고 분석하고 있다.

현재 거래는 활발하지 않다. 처음 뉴타운으로 지정될 당시엔 상승세를 타는 듯 하더니 재정비촉진지구로 지정되고부터 거래가 이뤄지지 않는 상태다. 올 초 토지거래허가기준이 완화됐지만 경기침체의 영향으로 수요자들은 관망세를 보이고 있다.  

신길동 행운공인중개사 최호영 대표는 “신길뉴타운의 가장 큰 장점은 대부분 단독주택으로 이뤄져 지분쪼개기가 없다는 점”이라며 “사업규모가 크고 교통여건이 편리해 향후 여의도의 배후주거지로써 기대되는 지역이다” 라고 말했다.

부동산뱅크 이서호 기자 adrock83@neonet.co.kr