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[지역집중정보] 압구정 숨은 진주,‘미성아파트’

[부동산뱅크 2009/11/11 - 조회:46,521]

부촌의 중심 압구정. 오래된 중층 아파트가 전부지만 학군, 커뮤니티, 초고층 개발 등 언제나 화제의 중심에 있다. 이 때문인지 집값은 전국 최고 수준인데다 수요자들의 인기도 꾸준한 곳이기도 하다.

압구정미성, 발전가능성 ‘충분’

특히 올 초 한강변 초고층 개발지구로 지정되면서 압구정에 대한 관심은 더욱 높아졌다. 압구정 지구는 구현대와 신현대아파트를 중심으로 한양, 미성 등의 단지들이 한강변을 따라 길게 늘어서 있다. 이곳은 전략정비구역으로 선정돼 초고층 개발이 가장 빠르게 진행될 수 있는데다 부촌이라는 이미지로 인해 개발 후 발생할 프리미엄에 대한 기대치도 높아 투자자들의 발길이 이어지고 있다.

< 압구정 미성아파트 전경 >

이 때문에 개발계획 발표 후 압구정 아파트들은 7.54%(3.3㎡당 4,009만→4,312만 원)가량 집값이 상승했다. 실제 압구정 신현대 115㎡의 경우 지난 2월에 비해 2억 원 이상 오르는 등 압구정 아파트의 가격 상승세는 꾸준하다.

이런 상황에서 최근 미성아파트로 이목이 집중돼 있다. 그동안 미성은 현대와 한양아파트 그늘에 가려 큰 두각을 나타내지 못했다. 그러나 미성에 주목할 필요가 있다는 의견이 나오고 있다.

< 미성아파트 단지 내부 모습 >

우선 한강변 초고층 개발 지구 내 아파트들 중 가장 저렴한 것이 장점이다. 현재 매매가격은 미성1차 112㎡가 13억 5,000만~14억 2,000만 원, 165㎡가 21억~23억 원, 192㎡가 23억~24억 5,000만 원 선. 미성2차의 경우 105㎡가 10억~11억 원, 155㎡가 15억 5,000만~17억 원, 185㎡가 17억~19억 원 선에 책정돼 있다.

신현대 115㎡ 16억 원 선, 구현대 178㎡가 23억 원 선 인 것을 감안하면 미성아파트가 2억~3억 원 정도 저렴하고, 한양에 비해선 1~2,000만 원 가량 시세가 낮게 형성돼 있다.

대지지분에서도 큰 차이가 있다. 미성1차는 ▲112㎡ 61㎡ ▲165㎡ 90㎡ ▲192㎡ 106㎡, 2차는 ▲106㎡ 36㎡ ▲155㎡ 58㎡ ▲185㎡가 68㎡다. 인근 압구정 신현대는 ▲115㎡가 60㎡ ▲168㎡ 95㎡로 미성1차와는 차이가 없으나 미성2차와는 두 배 이상 큰 차이가 난다.

이 때문에 실수요자들은 1차에 많은 관심을 갖는다는 평이다. 가격적으로는 신현대에 비해 저렴하지만 대지지분에는 큰 차이가 없어 개발 시 사업성이 좋을 것으로 예상되기 때문이다.
현지 부동산 관계자에 따르면 “미성1차가 인기가 많지만 거래가 활성화되진 않는다”며 “미성1차가 322가구인 반면, 2차는 911가구로 1차의 가구수가 너무 적어 매물이 많지 않기 때문이다”고 전했다.

그러나 압구정에 입성하고 싶으나 보유자금이 부족한 실수요자들에겐 좋은 기회가 될 수 있을 것으로 보인다. 주변 단지에 비해 가격은 저렴하지만 주거환경이나 입지여건에는 큰 차이가 없기 때문이다.

이 단지는 압구정지구 서쪽 끝에 자리잡고 있다. 한강변에 접해 있어 한강시민공원 등의 이용이 쉽다. 또 한남대교 남단에 위치해 올림픽대로, 강변북로 등을 이용한 사통팔달의 교통여건을 갖춘데다 지하철 3호선 압구정역도 걸어서 이용이 가능한 것이 장점. 하지만 한남IC, 올림대로 등이 단지와 맞붙어 있어 도로변에 있는 아파트들은 소음이나 매연 등의 문제가 우려된다. 하지만 초고층 개발 시 올림픽대로의 미성-한양 아파트 구간을 지하화할 예정이라 주거환경은 앞으로 개선될 것으로 보인다.  

주변 편의시설도 잘 갖춰져 있다. 단지 내부에 라이프상가가 있고, 현대백화점, 신사동 가로수길, 압구정로데오거리, 갤러리아백화점 등도 이용이 수월하다. 또 학군은 강남 8학군에 속해 교육환경이 뛰어나다.

< 단지 내 상가 전경 >

거래 뜸하지만 장기적으로 투자가치 ‘高高’

거래는 다소 뜸한 상태다. 아직 전반적인 경기가 침체되어있는데다 정부의 DTI규제로 부동산시장이 하락세를 탔기 때문이다. 그러나 과거에 그랬듯 수능이 끝나는 11월 중순부터는 매매가 활발해질 것으로 주변 중개업소들은 예상하고 있다.

미성의 경우 입지여건이 뛰어난데다 학군이 좋아 실수요자들이 꾸준히 찾기 때문이다. 특히 11월 이후로는 명문학군 배정을 받으려는 수요가 늘어나면서 거래가 이뤄질 가능성이 높다는 것이다. 

< 신사중학교와 현대고등학교 전경 >

재건축 사업도 청신호가 켜지고 있다. 그동안 소형평형의무비율에 대한 사업성 검토와 부족한 재건축 연한문제, 부동산경기침체 등으로 추진위원회조차 설립되지 않은 상태였다. 하지만 아파트가 많이 낡아 불편함을 느끼는 주민들이 많아지면서 재건축의 필요성을 느끼고 있다. 여기에 한강변전략정비구역에 지정되는 등 호재가 잇따르면서 재건축에 대한 분위기가 좋아지고 있다. 

미성아파트는 재건축 사업이 진행되면 수요자들의 관심이 집중될 만한 단지다. 서울시가 한강변 전략정비구역으로 지정해 사업추진 속도로 빠를 것으로 예상되고, 아직 사업이 초기단계라 진행 상황에 따라 가격 상승의 효과도 기대해 볼 수 있기 때문이다.

그러나 아직 재건축을 하기엔 넘어야 할 산이 많다. 우선 용적률 상향 조정부분이다. 현재 미성의 용적률은 1차가 170%, 2차가 231%다. 재건축이 추진되면 현행법상 제3종 주거지역은 250~300%가 적용된다.

서울시는 용적률 300%를 허용하는 조건으로 부지면적의 25% 기부채납을 제안하고 있어 사업진행이 쉽지만은 않을 것으로 보인다. 소형의무비율, 임대 등을 고려하면 조합원들이 오히려 면적을 줄여가는 경우가 생길 수 있기 때문이다. 이에 현재 미성 주민들은 서울시 계획에 반대하는 서명을 하는 등 크게 반발하고 있다. 강남구청은 문제를 해결하기 위해 서울시와 협의가 진행 중에 있어 결론이 날 때까지 사업이 쉽게 진행 같지는 않아 보인다.

< 서울시와 주민들 간 의견조정이 진행중이다 > 

압구정동 센추리21 서울공인 김택훈 부장은 “현재 시세나 최근 경기동향으로 볼 때 단기간 시세차익을 목적으로 접근하는 것은 옳지 않다”며 “미성아파트의 경우 입지여건이 뛰어나 사업 후 서울 랜드마크 중 하나로 발전할 가능성이 높은 만큼 장기적인 안목을 가지고 접근해야 된다” 라고 말했다.

부동산뱅크 이서호 기자 adrock83@neonet.co.kr