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[지역집중정보] 이촌 렉스, 한강변 초고층 개발 ‘청신호’

[부동산뱅크 2009/02/23 - 조회:34,826]

용산 동부이촌동에 대표적인 재건축 단지인 렉스. 최근 이 단지로 수요자들의 관심이 높아지고 있다. 지난 1월 서울시가 ‘한강 공공성 회복’ 선언을 통해 한강변 재건축 단지들의 초고층 개발을 허용하면서 렉스의 재건축 사업이 탄력을 받고 있기 때문이다.

특히 렉스가 주목을 받고 있는 것은 서울시가 발표한 ▲압구정 ▲여의도 ▲성수 ▲합정 등의 5개 전략정비구역 중 사업진행이 가장 빠른 점이다. 렉스 재건축 사업이 성공이냐 실패냐에 따라 한강변 초고층 개발의 흥망이 달려 있어, 주변 재건축 단지들의 이목이 더욱 집중되고 있는 것이다.

한강르네상스 개발의 중심인 용산 전경

렉스는 지난 2006년 6월 조합설립인가를 받아 재건축 사업에 첫 발을 디딘 후 같은 해 11월 첫 재건축 계획안을 심의에 제출하면서 본격적인 사업을 추진하기 시작했다. 하지만 재건축 사업이 쉽지만은 않았다. 서울시가 재건축 단지들의 용적률, 기부채납, 한강변 레이아웃, 공공기여도 등을 규제하면서 렉스의 재건축 사업은 1년 9개월 가량 표류해 왔다.

그러던 중 서울시가 이 긴 침묵을 깨고 조합측에 먼저 손을 내밀었다. 지난해 8월 서울시가 렉스 재건축 계획안의 조건부 승인을 조합측에 제안하면서 재건축 사업추진에 물고가 트인 것이다. 서울시는 렉스의 25% 부지를 시민공원으로 조성하는 대신 용적률 251.62% 적용 최고 36층 4개 동으로 재건축하는 것을 허용한다고 조합측에 전했다.

하지만 서울시 계획대로 기부채납을 25%나 하고 나면 4개 동으로 재건축하는 것은 설계 자체가 되지 않았다. 이에 조합 측은 동 수를 줄이는 대신 층수를 51층까지 늘리는 방안을 추진했고, 서울시는 그 해 12월 렉스의 층 높이를 최고 56층까지 허용해 주는 재건축사업 계획안을 통과시켰다.

이로써 렉스는 총 3만 903㎡ 부지의 25%인 7,726㎡를 한강시민공원과 연결되는 공원으로 조성하고, 나머지 2만 3,177㎡ 부지에는 최고 56층 3개 동 508가구(임대 48가구)가 들어서게 됐다. 임대주택을 제외하면 사실상 1:1 재건축을 하는 것이다.

용적률은 임대아파트를 포함 347.97%로 기존 안보다 100%가량 늘어났지만 용지면적은 줄어들어 실제 주거면적도 늘지 않았다. 현재 렉스아파트 132㎡의 전용면적은 126㎡다. 재건축 시 165㎡ 아파트를 받지만 실제 전용면적은 119㎡다. 발코니 면적과 공용면적까지 합치면 203㎡로 현재와 큰 차이가 없다.

이같이 재건축 후 늘어나는 면적이 거의 없음에도 불구하고 주민들은 서울시 재건축 계획안에 100% 동의를 보이고 있는 상태다. 렉스에 살고 있는 한 주민은 “렉스는 재건축을 하지 않으면 더 이상 살기 힘들 정도로 노후화가 심하다”며 “우린 큰 돈을 벌기 위해 재건축을 하는 것이 아니라 지금보다 좋은 주거공간에서 살기 위해 사업을 진행시키고 있어 큰 욕심을 부리지 않는다”고 말했다.

한강변 초고층 개발이 가장 먼저 추진되는 렉스의 모습

하지만 렉스는 재건축 후 가치가 크게 상승할 것으로 보인다. 렉스의 경우 돈줄인 한강이 모든 동에서 조망이 가능하기 때문이다. 주변 한강조망 단지와 비조망단지 간의 시세차이가 1~2억 원 가량 나는 만큼 모든 동에서 한강조망을 할 수 있는 것은 큰 매력이다.

또 기부채납한 7,726㎡ 규모의 대지는 공원으로 조성돼 단지 내 주거환경이 더욱 쾌적해 질 것으로 점쳐진다. 여기에 단지 앞으로 공원과 한강을 연결하는 에코브릿지(Eco-corridor)가 들어서 한강접근성이 더욱 강화될 것이다. 

이처럼 렉스는 미래가치가 뛰어난 아파트로 재탄생함에도 불구하고 현재 거래가 거의 없는상태다. 한강로동 삼군부동산 이유나 대표는 “재건축을 가장 먼저 추진하는 렉스의 경우 25%나 기부채납을 해 개발을 한다고 해도 전용면적이 늘어나지 않는다”며 “여기에 초고층으로 사업이 추진될 경우 추가부담금이 4억 원 이상 들 것으로 예상되는 상황에서 전용면적도 늘지 않아 투자자들이 매입을 꺼린다”고 말했다.

그러나 일각에서는 초고층으로 짓는 비용이 많이 들어 추가부담금은 많더라도 개발 후 가치는 크게 달라진다고 주장한다. 현재 한강조망이 가능한 이촌동 한강GS자이 175㎡가 22억 원 선, 삼성리버스위트 168㎡ 20억 원 선인 것을 감안하면, 현재 12~13억 원 선인 렉슬 132㎡은 추가부담금 4억 원을 추가하더라도 4~6억 원 가량의 가격상승을 노려볼 수 있다는 것이다.

이촌동 동아공인 홍정웅 대표는 “렉스의 경우 대형면적으로 지어지는데다 모든 면적에서 한강조망도 가능해 개발 후 가치는 크게 상승할 것”이라며 “뛰어난 한강조망과 주거쾌적성으로 인해 장기적인 목적으로 접근한다면 투자가치는 충분하다”고 전했다.

한편, 현재 렉스의 경우 56층으로 짓는 정비계획을 새로 수립 중에 있으며, 6개월 뒤 사업시행인가를 받고, 1년 뒤엔 본격적인 준공에 들어간다는 입장이다. 시공사는 삼성물산으로 내정돼 있다. 재건축조합의 조병인 사무국장은 “주민들이 100% 동의를 보인 만큼 사업추진에 어려움은 없을 것이다”며 “다만 초고층으로 짓는 만큼 건축기간이 일반아파트에 비해 10개월 가량 더 늘어 2013년쯤 입주할 것으로 예상된다”고 말했다.

부동산뱅크 장재현 기자 JJH@neonet.co.kr