집주인에게 많이 올려 주겠다고 한 임대료, 5%내로 낮출 수 있다(종합)

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집주인에게 많이 올려 주겠다고 한 임대료, 5%내로 낮출 수 있다(종합)

[연합뉴스 2020/07/31 - 조회:579]

전세→월세 전환 때도 전월세전환율 준수해야

계약갱신청구권 행사는 계약 만료 1개월전…12월10일부턴 2개월 전

계약갱신청구권·전월세상한제 도입 주택임대차보호법 문답 풀이

(세종=연합뉴스) 윤종석 기자 = "전세 계약 만료가 10월인데 집주인이 최근 계약을 갱신해주기로 하면서 임대료를 15% 올릴 것을 요구해 이에 동의했습니다. 임대차 3법이 시행되고 나서 임대료 조정을 요구할 수 있을까요."

"집주인이 최근 계약을 연장해준다고 했지만 전세를 월세로 바꾸자고 했는데 월세가 너무 많은 것 같아요. 동의해야 할까요."

임대차 3법을 도입하는 주택임대차보호법(주임법) 개정안이 30일 국회 본회의를 통과해 조만간 시행될 예정인 가운데 제도와 관련한 궁금증이 커지고 있다.

중요한 것은 계약갱신청구권제가 신설돼 세입자에게 새로운 권리가 부여된다는 것이고, 전월세상한제는 이 계약갱신청구권에 따라오는 권리라는 것이다.

세입자는 집주인과 어떤 계약을 했건 상관없이 임대차 3법이 시행되고 나서는 한 번의 계약갱신청구권을 행사할 수 있으며, 이에 따라 전월세상한제도 적용받게 된다.

하지만 이미 집주인이 계약 연장 거부 의사를 밝히고 다른 세입자와 계약을 했거나 실거주하려는 매수인에게 집을 팔았다면 계약갱신청구권을 행사하기 어려워질 수 있다.

제도와 관련한 궁금증을 문답으로 풀이했다.

-- 계약 만료가 10월인데 집주인이 최근 계약을 연장해주면서 임대료를 15% 올릴 것을 요구해 이에 동의했다. 임대차 3법이 시행된 후 임대료 조정을 요구할 수 있나.

▲ 가능하다. 임대차 3법이 시행되고 나서 계약갱신청구권을 행사하면서 임대료 상승폭을 기존의 5% 이내로 맞춰달라고 요구할 수 있다.

하지만 집주인에게 임대료 상승분을 미리 줬다면 문제가 복잡해질 수 있다. 계약이 종결됐는데 돈을 '환수'하는 것을 뜻하는 것이기 때문이다.

바로 계약갱신청구권을 쓰기 보다는 갱신한 계약이 만료되기 전 계약갱신을 청구하는 방안도 고려해볼 수 있다.

-- 집주인이 계약을 연장해주기로 했지만 전세를 반전세로 전환하자고 했을 때는.

▲ 개정되는 주임법은 '갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만 차임과 보증금은 법7조(전월세상한제) 범위 내에서 증감할 수 있다'고 돼 있다.

이에 따라 전세를 월세로 전환하려면 임차인 동의가 있어야 하고, 이 경우에도 법적으로 허용된 범위 내에서만 전환이 가능하다.

집주인과 세입자가 5% 인상에 동의했다고 했을 때 우선 전세보증금을 5% 올리고, 이를 다시 주임법상 '전월세전환율'을 적용해 보증금 수준에 맞는 월세를 산출해야 한다.