[부동산뱅크 2009/01/09 - 조회:17190]
"전세 보증금, 계약 완료 때 당연히 받는 것 아닌가요?” 다음 달 전셋집 계약 만료를 앞두고 새로운 집 장만에 나설 예정이었던 김경천(28,남)씨는 전세보증금 5,000만 원을 전액 돌려받을 수 없다는 청천벽력 같은 소리를 듣고 황당할 따름이다. 김씨보다 먼저 등기한 저당권자가 경매를 신청해 후순위권자인 김씨는 저당권자가 가져가고 남은 2,000만 원만 전세 보증금으로 돌려받게 됐기 때문이다.
계약이 끝난 후 당연히 전세금을 되돌려 받을 줄 알았던 김씨는 이런 상황이 오기 전 미리 저당권을 확인하지 못하고 성급히 계약했던 자신이 원망스럽다. 본격 이사철을 앞두고 김씨와 같이 전세금을 지키지 못해 손해를 보는 세입자들이 늘고 있다. 이런 경우를 대비해 집을 계약할 때는 가장 먼저 대상 주택의 등기부 등본을 살펴보는 것이 중요하다. 만약 등기부상 위험한 권리관계인 (근)저당권, 가압류, 가처분, 가등기 등이 설정돼 있다면 만에 하나라도 집이 경매로 넘어갔을 때 전세금을 돌려받지 못할 가능성이 크므로 피하는 게 좋다.
하지만 이미 설정된 권리의 채권 총액에 전세금을 더한 금액이 예상 경매가액(시세의 70~80%)보다 작을 경우 전세를 들어가더라도 큰 위험은 피할 수 있다. 등기부상 아무 문제가 없다면 전세 계약을 해도 좋지만, 계약 후 대항력과 확정일자를 모두 갖춰야 비로소 전세금을 지킬 수 있다. 여기서 대항력이란 주택을 인도 받아 주민등록을 마치면 임대인 등 제3자에게 적법하게 임대하고 있음을 주장할 수 있는 효력을 말한다. 대항력은 주민등록을 마친 다음날부터 생기게 되며, 세대주(본인)가 일시적으로 퇴거를 하더라도 배우자나 자녀 등이 이를 유지하고 있다면 권리는 유지된다. 이때 가장 많이 하는 실수는 잘못된 주소 등록으로 대항력을 상실하는 것이다.
그러므로 주소 기재 시 다세대∙연립∙아파트 등 공동주택은 동∙호수까지, 단독주택으로 보는 다가구주택은 층∙호수를 제외한 지번까지 정확히 기재해야 한다. 대항력을 갖추는 것 이상으로 중요한 게 바로 확정일자를 받는 것이다. 확정일자란 경매가 진행될 때 경락인에게 우선변제를 신청할 수 있는 권리로, 동사무소에 전입 신고를 하면서 함께 신청할 수 있다. 후에 집이 경매로 넘어갈 경우 확정일자를 받은 순서에 따라 배당금이 나뉘므로 배당에서 확정일자 순위는 매우 중요하다.
만약 전세금 증액을 하게 된다면 기존 확정일자는 그대로 두고, 증액된 부분 만큼만 확정일자를 받아야 후순위로 밀리지 않는다는 점을 염두에 둬야 한다. 그런데 확정일자만으로는 불안해하며 전세권설정등기를 신청하려는 사람들을 종종 볼 수 있다. 하지만 이는 기우에 불과할 뿐 사실상 두 권리의 차이는 크게 없다. 확정일자를 받은 것 만으로도 전세권설정등기를 한 것과 같은 순위 유지 효과를 얻을 수 있기 때문이다. 따라서 굳이 집주인의 동의와 비용이 소요되는 전세권설정등기를 할 필요는 없다. 다만, 전세권설정등기를 할 경우 임대인이 전세금을 돌려주지 않을 경우 강제집행을 신청해 전세금을 바로 돌려받을 수 있다는 장점이 있다.
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