양도세 중과 ‘공매’로 탈출하자

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양도세 중과 ‘공매’로 탈출하자

[부동산뱅크 2007/06/12 - 조회:17008]

공매 신청을 통한 세테크의 인기가 높아지고 있다. 매도 시기를 놓쳐 양도소득세 50% 중과 위기에 처한 일시적 1세대 2주택자의 경우 간단한 공매 신청만으로 집도 팔고, 양도소득세 공포에서도 벗어날 수 있는 일석이조의 효과를 누릴 수 있는 덕분이다. 하지만 높은 인기에 비해 어디에, 어떻게 신청을 해야 하는지 아는 사람은 많지 않다. 공매 신청의 모든 것에 대해 알아본다.

▶ 공매 신청, 자산관리공사 방문으로 끝!

공매 의뢰을 위해 자산관리공사(KAMCO) 캠코가 운영하는 온비드(www.onbid.co.kr) 사이트에 접속한 K씨. 1시간이 넘도록 사이트를 살피고 있지만, 대체 어디에다 매각 신청을 하라는 건지 도무지 알 수가 없다. 우리집 공매, 어디에 맡겨야 하는 걸까?

캠코의 공매는 인터넷 하나로 모든 것을 처리할 수 있다는 오해 아닌 오해에 오늘도 많은 매각 의뢰자들이 온비드 사이트를 찾고 있다. 하지만 온비드에서는 매각 의뢰 신청을 할 수가 없다. 공매가 인터넷으로 진행되는 것은 사실이지만 이는 낙찰을 받으려는 사람에게만 해당될 뿐, 공매 의뢰자에게는 방문 신청을 원칙으로 하는 탓이다. 따라서 자산관리공사 홈페이지(www.kamco.or.kr)에 들러 본사 및 가까운 지사의 위치를 미리 확인해야 한다.

위치를 확인했다고 무작정 방문하는 것은 금물이다. 매각 의뢰를 위해서는 필요한 몇 가지 서류들이 있기 때문이다. 우선 종전 주택의 등기필증 원본과 2주택의 등기부등본을 준비해둬야 한다. 여기에 토지 및 건축대장 등본, 지적도 및 토지이용계획 확인서, 매각의뢰자의 주민등록등본, 당해 주택에 대한 세무서 또는 세무사가 확인한 양도소득세 계산명세서 등도 필요하다.

공사를 방문해서는 소정의 양식에 따라 부동산 매각의뢰 신청서와 점유∙임대차 현황신고서를 작성해야 한다. 그리고 준비한 서류와 작성한 신청서를 접수만 하면 모든 매각 의뢰 과정도 끝나게 된다.

▶ 1회 유찰 시마다 5% 공매 가격 인하!

매각 의뢰를 한다고 곧바로 공매가 진행되는 것은 아니다. 최초 매각예정 가격의 기준이 되는 감정가격을 매겨야 하기 때문이다. 다만, 매각의뢰자가 감정평가법인에서 6개월 이내 평가한 감정서를 제출할 경우 그 감정서를 이용할 수 있다.

감정은 의뢰 후 10일 내 이뤄지는데, 감정평가금액은 현시가를 기준으로 하여 가급적 소유자의 희망가격을 기준으로 매겨진다. 이때 감정평가 수수료는 별도 납부하게 되며, 집합건물에 한해 5억 원 이하일 경우 27만 5,000원(부가세 포함), 10억 원 이하일 경우 38만 5,000원이 부과된다.

감정 과정을 거쳐 최초 매각예정 가격이 결정되면 비로소 공매가 시행된다. 하지만 공매에 집을 내놨다고 바로 거래가 체결되지는 않는다. 운이 좋아 첫 공매에서 집이 팔릴 수도 있지만 반대로 몇 번의 유찰을 경험할 수도 있는 것이다.

유찰 시에는 지난 매각예정 가격보다 5% 인하된 가격으로 재공매에 나서게 되는데, 최초 공매예정가격의 50%가 한도액이 된다. 단, 최초 가격에서 양도소득세 추정세액 차감금액이 최초 가격의 50%보다 높을 경우에는 그 금액에 따른다. 예컨대 최초 공매예정가격이 3억 원인 주택이라면 유찰 회수가 아무리 많더라도 1억 5,000만 원 이하로는 팔리지 않는다. 하지만 이 주택의 양도소득세 추정세액 차감금액이 2억 원이라면, 1억 5,000만 원이 아닌 2억 원 아래로 낙찰되지 않는 식이다.

공매로 집이 넘어가게 되면 3개월 내 입찰보증금 10%를 제외한 90%의 매각 대금을 일시불로 받게 된다. 이때 납부 기한은 집주인과 낙찰자와 별도 합의가 가능하다.

▶ 공매, 이것만은 반드시 알아두자!

양도소득세 중과 위기에 처해 있는 2주택자에게 구원투수와 같은 공매 제도이지만, 모든 2주택자들에게 비과세 또는 중과 제외 혜택이 돌아가는 것은 아니다. 캠코와 국세청에 따르면 세테크를 목적으로 한 공매를 신청하기 위해서는 세법상 일시적인 1세대 2주택자에 해당되야 한다.

현행 세법에서는 기존 집을 양도하기 전 다른 주택을 취득한 경우 1년간을, 혼인 및 직계존속의 봉양을 위해 합가한 경우 2년간을 일시적인 2주택자로 보고 있다. 따라서 일시적인 1세대 2주택자의 팔려는 주택이 3년 이상 보유(서울, 5대신도시, 과천의 경우 2년 거주) 요건을 갖춰 비과세 대상이라면 비과세 혜택을, 보유 요건을 갖추지 못했다면 중과 제외 대상 혜택을 입을 수 있는 것이다.

한편, 일단 공매로 낙찰이 된 후에는 낙찰 대금이 마음이 안 든다거나, 집을 사려는 다른 사람이 나타났다는 등의 이유로 취소나 철회 요청을 할 수 없다는 점을 염두에 둬야 한다. 이런 경우에는 공매 공고 전 미리 매각 의뢰를 철회하거나 집을 사겠다는 사람을 공매에 참여하도록 하는 방법을 이용하도록 하자.

마지막으로 매각이 완료된 후 캠코에 지불해야 하는 수수료를 체크해봐야 한다. 수수료는 매각 대금의 1%로 계약시 0.5%, 잔대금납부시 0.5%씩 나눠 납부한다.