[장재현 2013/04/02 - 조회:18088]
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장재현
(주) 부동산뱅크
現) 부동산뱅크 콘텐츠팀 팀장 現) 부동산뱅크 R-ACE사업본부 투자전략 팀장 - 방송출연 다수 - 한경이코노믹, 매일경제, 경제인, 동양생명 등 칼럼 기재 - 시황분석, 투자물건 분석 리포트 매주 발행 - 부동산뱅크 편집장  |
정부가 지난 4월 1일 ‘서민 주거안정을 위한 주택시장 정상화 종합대책’을 발표했다. 만우절에 나온 정책이기 때문일까? 그 의미와 방향성에 대해서도 의견들이 분분합니다. 하지만 금번 부동산정책은 세제혜택과 금융지원이 확대되어, 실수요자들에게 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보인다.
4.1부동산대책을 큰 틀로정리해보면 ▲주택시장 정상화 방안 ▲하우스푸어∙랜트푸어 지원 ▲보편적 주거복지 실현 등 3가지로 요약해볼 수 있다.
이 중 이번 정책의 주요 골자로는 ▲생애최초구입주택에 대한 취득세 면제 및 대출금리 인하 ▲생애최초구입주택자금 대출에 대한 DTI자율적용 및 LTV 완화 ▲양도세 한시적 면제 ▲다주택자 양도세 중과 폐지 및 단기보유 중과 완화 ▲목돈 안드는 전세제도 ▲ 집주인 담보대출에 대한 한시적 LTV, DTI자율 적용 ▲주택기금 전세자금대출 확대 ▲신혼부부 전세금 저금리 지원 ▲공공임대주택 20만호 건설 ▲주택바우처 도입 등으로 볼 수 있다.
공공분양 5만 가구 축소
정부가 공공분양물량을 축소하고 임대주택을 늘려, 수급조절을 통한 시장 정상화를 꾀한다. 공공분양주택 공급물량 중 기존 연 7만가구로 계획된 부분을 2만가구로 축소하기로 했다. 또 공공분양은 전용 60㎡이하 소형주택으로만 공급하고, 소득∙자산기준 검증을 강화해 민간주택과 차별성을 강화한다는 방침이다.
이어 수도권 그린벨트 내 신규 보금자리지구 지정을 중단하고 기존 지구는 공공분양주택 공급물량 및 청약시기를 조정할 계획이다. 기 착수된 물량을 감안하여 2013~2017년까지 신규 인허가 물량을 1만 가구 수준으로 관리한다. 또 오는 2013년 공급계획을 당초 1만 6,000가구에서 8,000가구로 대폭 축소한다.
생애최초 주택구입자 금융∙세제혜택 풍부
부부합산 6,000만 원 이하 가구가 전용 85㎡이하에 6억 원 이하의 주택을 구입했을 때, 취득세를 전액 면제해 준다. 이 정책은 국회상임위 통과일부터 연말까지 한시적으로 적용된다.
생애최초 주택구입자금에 대한 지원도 강화된다. 금년에는 지원규모를 2.5조원에서 5조원으로 확대한다. 여기에 소득요건을 부부합산 6,000만 원으로 500만 원 늘렸고, 지원금리도 현 3.8%에서 ▲ 전용 60㎡이하 3억 원 이하 주택은 3.3% ▲전용 60~85㎡ 6억 원 이하 주택은 3.5%로 인하한다.
생애최초 주택구입자에 한해서는 DTI 규제도 한시적으로 폐지된다. 생애최초 주택구입자가 주택담보대출을 받을 때는 연말까지 DTI를 은행권 자율로 적용하고, LTV도 집값의 60%에서 70%로 확대했다. 또 30년 분할상환 대출을 신설해 젊은층들의 상환부담도 낮춘다는 계획이다.
무주택자에 대한 주택구입자금지원도 강화된다. 연소득 6,000만 원 이하 무주택자에게 현재 임차로 거주 중인 주택을 구입했을 때, 3.5%의 저금리로 자금을 지원해 준다. 하지만 주택 구입기준은 전용 85㎡이하에 주택가격이 6억 원 이하여야 하며, 주택가격이 하락해 집값 대비 LTV가 70% 이상인 하우스푸어 주택을 매입해야 하는 까다로운 조건을 부여하고 있다.
이밖에 부부합산 연소득이 4,500만 원 이하인 근로자 및 서민들도 주택구입자금 금리를 현 4.3%에서 4.0%로 낮춰준다는 계획이다.
연말까지 양도세 한시적 감면
연말까지 주택을 구입하면 양도세를 한시적으로 감면한다. 금년 말까지 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 주택 중 9억 원 이하 신규 및 미분양주택과 1세대 1주택자(일시적인 2주택자 포함)가 보유한 전용 85㎡ 이하, 9억 원 이하 주택을 구입하는 사람들에 한해 취득 후 5년 간 양도세를 면제해 준다. 5년이 지나면 양도 시 취득일로부터 5년 간 발생한 양도소득금액은 과세대상에서 공제한다. 또 기존에 보유한 주택을 양도하더라도 신규로 구입한 주택은 주택수 산정에서 제외시켰다.
다주택자 양도세 중과 폐지
다주택자 양도세 중과를 폐지하고 기존세율(6~38%)로 적용하는 정책도 시행한다. 매입한 주택을 1년 내 단기양도하면 50%에서 40%, 2년 내 단기양도하는 경우는 40%에서 기본세율로 과세하도록 소득세법을 개정한다. 또 법인의 부동산 양도소득에 대한 일반법인세 외 추가과세(30%) 제도도 폐지하기로 했다.
청약가점제 적용 축소 등 청약제도 개선
지난 2007년 9월 시행된 민영주택 청약가점제 적용대상을 85㎡이하로 축소하고 85㎡ 초과 주택은 폐지한다. 85㎡이하 주택의 가점제 적용비율도 현행 75%에서 40%로 완화한다. 또 가점제 비율 조정권을 분양 승인권자인 시군구청장으로 하향 위임하여 지역별 시장상황에 맞게 탄력적으로 적용하기로 했다.
또 유주택자에게도 가점제 청약 1순위 자격을 부여했다. 현재 가점제 청약 1순위는 입주자저축 1순위인 무주택자이다. 85㎡ 초과 민영주택은 분양 시 채권입찰제를 폐지한다.
하우스푸어, 리츠에 집팔고 재임대로 거주 가능해
주택담보대출을 받은 사람들 중 연체우려가 있거나 연체자의 경우 금융권 또는 신용회복위원회를 통해 채무조정을 하도록 추진할 계획이다. 3개월 이상 연체된 부실 주택담보대출은 캠코가 매입해 집주인에게 채무조정 의사를 확인한 후 원금상환 유예, 장기분할상환 전환 등의 채무조정을 하게 된다.
또 주택담보대출의 원리금 상환이 어려운 집주인의 경우 주택금융공사가 채권을 매입해 최장 10년 간 원금 상환을 유예해주고, 은행금리 수준의 이자만 납입하도록 도와준다. 올해는 1조원 한도로 채권을 매입하고, 내년부터는 주택금융공사의 유동화 여력을 감안하여 점진적으로 확대한다.
또 집주인 중 집을 팔고 싶은 사람은 주택을 리츠에 매각하고, 해당주택을 임차하여 거주하는 방식도 지원한다. 1세대 1주택자가 임대주택 리츠에 아파트를 매각하고 이를 5년 간 임차한다. 리츠는 국민주택기금 출자 등으로 자금을 조달하여 아파트를 감정평가액 이하 수준에서 역경매 방식으로 매입한다. 임대기간이 끝나면 원소유주에게 다시 매입할 수 있도록 우선권을 주고, 시장여건에 따라 조기 매각도 허용한다. 단, 1세대 1주택자만이 신청할 수 있다.
렌트푸어를 위한 목돈 안드는 전세
대출이자를 세입자가 납부하는 조건으로 집주인이 전세보증금 해당액을 본인의 주택담보대출로 조달한다. 실거주용 주택을 임차하는 부부의 연소득이 6,000만원 이하여야 하고, 무주택세대주로서 전세보증금 3억 원 이하(지방 2억원 이하)인 사람만이 적용대상이 된다.
집주인에게는 주택 보유수에 관계없이 전세자금융 주택담보대출 시 전세보증금 대출분에 대해 소득세 비과세(소득세법 개정) 혜택이 주어진다. 또 이자 납입액의 40%를 소득공제하고, 주택담보대출규모에 비례하여 재산세∙종부세를 감면한다. 또 집주인 담보대출 시 연말까지 DTI를 은행 자율로 적용하고 LTV도 70%까지 완화한다.
또 임대인은 전세보증금을 담보로 은행 대출도 받을 수 있게 된다. 서민이 전세자금을 쉽게 대출받을 수 있도록 보증금반환채권의 담보권자가 우선변제권을 인정받도록 하는 방안을 추진한다. 임차인은 전세금을 대출한 금융기관에게 대출금의 120% 내에서 보증금 반환채권을 양도한다. 세입자가 전입신고를 하고 확정일자를 받으면, 보증금 반환채권을 양도받은 금융기관에 우선변제권을 인정하게 된다.
마지막으로는 전세금지원 요건완화와 금리인하를 지원한다. 부부합산 연소득 요건을 현재 4,000만 원에서 4,500만 원으로 확대하고, 대출한도도 현재 8,000만 원에서 1억 원(지방 8,000만 원)으로 상향 조정한다. 지원금리도 3.5%로 2%P 낮춰준다. 신혼부부의 경우 부부합산 연소득 5,000만 원 이하일 경우 연 3.5%의 저리 전세자금을 연 2조 5,000억 원 규모로 지원한다.
공공주택 연 13만 호 공급
임대주택은 건설(7만)과 매입․전세방식(4만)을 합하여 연 11만호, 분양주택은 최근 시장여건 등을 감안하여 연 2만호 공급을 계획하고 있다.
또 공공건설임대 물량은 외곽(그린벨트, 신도시) 보다는 도심(철도부지, 국공유지 등 활용)내 입지가능한 물량을 대폭 확대할 예정이다. 행복주택 사업으로 철도부지, 유휴 국․공유지, 미매각 공공시설용지 등 도심 내 공공이 보유한 저렴한 토지를 활용하여 임대주택을 공급한다. 올해 수도권 도심의 6～8개 지구에서 약 1만호를 시범사업으로 공급(일부는 착공 추진)하고 향후 5년 간 총 20만 호를 공급한다는 계획이다.
소득 대비 월 임대료 부담이 큰 저소득 가구를 대상으로 월임대료의 일부를 지원하는 주택바우처 제도를 확대 발전한다는 계획이다. 소득기준은 월평균 소득이 최저생계비 120% 이하 가구, 중위소득 40% 이하 가구이며 지원금액은 지역별 기준임대료를 바탕으로 차등 지급한다.
이밖에 저소득 대학생 주거비 완화를 위해 행복주택 3,000호를 대학생 전세주택으로 공급한다. 공공기숙사 연 10개, 연합기숙사 2개 등의 건설을 통해 대학생들의 주거지원을 확대한다.
부동산뱅크 장재현 팀장 JJH@neonet.co.kr
