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직거래시 유의사항

부동산 직거래!

안전한 거래를 위해 아래 사항들을 반드시 확인하세요~
직거래시 유의사항
신원 확인은 필수
직거래는 상대방에 대한 아무런 정보나 방비가 없이 매물을 내놓고 방문자를 불안하게 맞이해야 하는 단점이 있다. 가능하면 주부 혼자 집에 있을 때보다는 집안에 여러 사람이 있을 때 방문을 요청해야 하고, 상대방의 전화번호를 미리 받아둡니다.


꼼꼼하게 현장을 확인하자
직거래는 물건하자나 권리파악을 잘 못하면 누가 대신 배상할 사람이 없고 모두 본인에게 책임이 돌아온다.
따라서 현장확인을 꼼꼼히 해야한다 먼저 방문시 체크해야할 사항을 체크리스트로 만들어 짧은 시간에 효과적으로 살펴보아야 한다.


등기부등본 확인은 필수
흔하지는 않지만 직거래로 전월세 계약을 하면서 살고있는 세입자와 계약을 체결하는 경우가 있다.
이 계약을 집주인이 인정해 주면 좋지만 그렇지 않으면 이사 가서 다시 거리로 나갈 수도 있다는 점을
알아야 한다. 왜냐하면 전월세 계약을 한 당사자는 집주인이 아니므로 집주인에게는 아무런 권리를 행사할
수 없기 때문이다.

계약후 입주까지 주의사항
계약할 때 주의할 사항
임대차계약서는 반드시 작성해야 하고, 계약내용도 명확하게 기재해 문제소지가 없게 해야 합니다.
요즈음은 부동산중개소에 비치된 부동문자로 인쇄된 계약서를 이용하는 경우가 대부분이나 그 경우에도 그냥 시키는대로 도장만 찍을 것이 아니라 계약 내용을 꼼꼼히 읽어보고 의문이 나거나 이해되지 않는 부분이 있으면 반드시 확인해야 합니다.


대금지급 및 입주할 때 주의사항
통상 계약금의 경우 총보증금의 약 10%를 지급하는 것이 관례인데, 어느 일방의 요구에 의해 그 이상이나 이하로 지급하는 경우도 있으나, 부동산 중개업자의 소개에 의해 부동문자로 인쇄된 계약서를 이용하는 경우 거의 대부분 해약금 조항이 있어 계약금을 지급한 이후 중도금 지급전에 해약을 원할 경우 임차인은 지급한 계약금을 포기해야 하고 임대인은 지급 받은 계약금의 배액을 내놓아야 하므로 처음 계약시 지급한 계약금 액수에 따라 계약포기에 따른 손해금의 차이가 있을 수 있다는 점을 유의해야 합니다.


계약금이나 중도금, 잔금을 지급할 때에는 반드시 영수증을 받아야 하며, 등기부는 대금을 지급할 때마다 발급 받아 소유자변동이 있는 지 확인해야 합니다.


통상 임차인은 잔금을 지급함과 동시에 입주를 하므로 주택임대차보호법상 대항요건 중 하나인 입주는 문제가 없으나 개인적인 사정으로 미처 전입신고하기 전에, 집주인의 사정에 따라 근저당권이나 가등기 등이 경료되는 경우 보호 받지 못할 상황이 발생할 수 있으므로 임차인은 될 수 있으면 입주당일 주민등록이전신고를 할 때 임대차계약서를 동사무소에 가지고 가서 "확정일자인"까지 받아 두는 것이 좋습니다.

전월세 계약 체크 사항
[계약 전]
법원 등기과나 등기소에서 토지, 건물 등기부등본을 발급받거나 열람하여 아래 사항을 확인

가. 등기부등본상의 소유자가 실제 소유자인지 계약 체결 당사자인지 주민등록증을 통해 확인한다.

나. 등기부등본의 갑구에 기재되어 있는 가압류/압류/가등기/경매/예고등기 등 소유권에 영향을 줄 수
.... 있는 내용을 확인한다.

다. 등기부등본의 을구에 기재되어 있는 근저당/저당권/전세권 등의 소유권 이외의 권리가 등기되어
.... 있는지 여부를 확인한다.

라. 등기부등본상의 근저당 등의 권리가 등기되어 있는 경우 예상되는 주택 가격에서 근저당 등의 금액을
.... 공제하고 자신의 주택이 경매되는 경우를 대비하여 먼저 입주해 있는 전세보증금 등을 공제하고도
.... 본인의 전세보증금의 회수가 가능한 지 판단한다.

마. 전/월세 계약 체결 상대방이 등기부등본상의 소유자가 아닌 경우 적절한 대리권이 있는지의 여부를
.... 위임장과 인감증명서를 통해서 확인한다.

바. 전세계약을 하려는 집이 다가구주택일 경우에는 먼저 몇 가구가 세들어 살고 있는지 확인해야 한다.

[계약 시/ 계약 후]
등기부등본 확인 및 확정일자 받기

가. 일반적으로 같은 등기부등본이라도 시차를 두고 최소한 3번은 열람하는 게 안전하다. 계약 체결 전에
.... 한 번, 잔금 치르기 전에 한 번, 전입신고 하기 전에 한 번 등이다.

나. 계약서 작성 시 특약사항란에 "잔금 지불 전에 근저당을 설정하면 임대인에 의해 계약이 파기된
.... 것으로 간주한다"는 단서를 추가시킨다.

다. 주민등록등본 1통과 임대차 전/월세 계약서 원본을 관할 등기소 서무과에 제출하여 확정
.... 일자인을 받는다
안전한 계약서 쓰는 요령
[계약서 필수 사항]
가. 매도/매수인, 임대/임차인과 중개인의 이름/주소/연락처/날인

나. 대금의 액수/지불 시기 다. 목적물의 표시 라. 목적물의 명도 시기

다. 전/월세 계약 체결 상대방이 등기부등본상의 소유자가 아닌 경우 적절한 대리권이 있는지의 여부를
.... 위임장과 인감증명서를 통해서 확인한다.

라. 전세계약을 하려는 집이 다가구주택일 경우에는 먼저 몇 가구가 세들어 살고 있는지 확인해야 한다.

확정일자를 받아 둔 전세계약서를 잃어버린 경우 구제 받을 방법은 없다. 주택이 경매에 부쳐져 배당 요구를 하려면 계약서가 필요한데, 이때 확정일자를 받았다 하더라도 원본계약서가 없으면 소용없다. 계약서에 확정일자를 날인할 때 그 계약서 내용에 대해서는 어떠한 자료도 남겨두지 않기 때문에 증명받을 길이 없다. 그러므로 확정일자 받은 전세계약서를 분실하지 않도록 관리를 철저히 해야한다.
현장확인 체크 리스트
- 아파트 방문
..단지규모, 대지지분, 조망권, 소음, 향, 건축년도, 건설회사 지명도, 교통 및 주차관계, 상하수도, 전기,
..가스, 난방, 도배, 장판 등 주택의 세부사항을 확인한다.

- 지역 및 주변환경
..교통사정, 시장, 학교와 학군, 병원, 환경친화시설, 사회적 인식, 주민의 소득수준, 지역성장단계 등의
..우호적 환경과 환경오염시설, 범죄발생률, 저지대 침수지역 등 비우호적 환경 등을 확인한다.

- 지하철, 버스 등 대중교통수단은 쉽게 이용할 수 있는지, 주변에서 간단한 생필품, 의약품 등을 구입할
..수 있는지, 시장을 이용하기가 불편하지 않은지 검토한다. 학교, 유치원 등 자녀들의 이용시설은
..불편함이 없는지 갑자기 아픈 경우에 대비하여 병원은 가까이 있는지 확인한다.

- 악취시설, 소음발생시설, 침수가 잦은 저지대, 변전소, 고압선 통과 지역 등은 피하는 것이 좋다.

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