거래포인트 - [서울 양천구 목동] 목동에서 자녀교육과 투자, 두마리 토끼를 잡을 시기

홈 > 거래포인트 > 상세보기

상세보기

지역선택

	서울 양천구 목동 목동에서 자녀교육과 투자, 두마리 토끼를 잡을 시기 [제공일: 2011/01/11 - 조회:3,681]

아파트 거래동향: [매매동향]
‘구정’때 어머님께서 기원한 소망은 무엇입니까?

어떤 것도 자연의 흐름을 거스를 수는 없는 것 같습니다. 몇일전 강추위가 온다고 해서 저번 때의 추위처럼 그렇게 매운 추위일까봐 걱정했는데, 추운 가운데서도 뭔가 맵지않은 부드러움을 느낄 수 있어 “아! 또  이렇게 봄이 오려나보다” 생각하게 합니다.

결코 끝나지 않을 것 같은 추위도 결국은 물러가듯이 어쩌면 우리 삶에서 오는 여러 가지 어려움도 결국은 끝이 있으리라는 생각을 합니다.  계절이 순환하듯이 부동산도 일정한 순환사이클을 가지고 움직입니다. 그토록 하늘 높은 줄 모르던 전세시장도 이곳 목동은 이제 자리를 찾으려는 듯 오름세를 멈추었습니다.

부동산 시장에 너무 큰 봉우리도, 너무 깊은 골짝도 없는 완만하고 부드러운 우리나라의 산처럼 그런 사이클이 그려졌으면 좋겠습니다. 그래야 부동산으로 마음 아픈 일을 겪는 분들이 줄어들 것이기 때문입니다.

팔고 싶은 분들이 너무 헐값에 팔지 않아도 되기를, 사고 싶은 분들이 너무 높은 가격에 사지 않을 수 있는 시장의 형성을 기대해봅니다.

목동 실거래 동향을 살펴보면 3일전 6단지 27평형 2건, 6단지 20평형 1건의 거래가 있었습니다. 비교적 차분한 가운데 실수요 위주, 소형 위주로 거래가 되고 있고, 전세시장은 전반적으로 보합내지 약보합 상태입니다. 학군수요가 어느정도 마무리 되어가고, 최근 고등학교 원거리 배정 학생들의 전출로 매물 가격이 안정세를 찾아가는 분위기입니다.

-2월16일 매매동향-

매매는 최근에 저렴한 매물 위주로 위의 몇 건이 거래 되었습니다. 최근 강남권의 재건축 시세가 강세인 걸로 보아 목동 또한 시간을 두고 약 강세를 유지할 것으로 보입니다. 3둴이후 점진적 변화가 있을 것으로 예상됩니다. 현재의 시세는 다음과 같습니다. 아래 앞쪽에 표기된 저가는 급매물 1~2개의 가격이며, 대부분의 일반매물 시세는 이보다 1천~5천 이상 높습니다.

목동아파트 5단지
27평형 6.90억~7.20억
35평형 9.50억(동향1층)~11.0억
45평형 12.2억(동향)~14.0억
55평형 15.1억(동향)~17.5억

목동아파트 6단지
20평형 4.80억(동향)~5.1억
27평형 6.9억(남향)~7.1억
35평형 9.70억(남향)~10.5억
45평형 12.3억~13.5억
55평형 15.2억~16.5억

저가 매물이 소화된 후 지금도 하한가가 조금씩 높아지고 있습니다. 20평대~30평대 가격이 변하고 있으며, 대형 평형대는 아직 큰 변화는 없고 숨고르기 후, 시차를 두고 어떤 변화가 예상됩니다.

[전세동향]
-2월16일 목동의 전세동향-
목동 전세는 값이 오른 상태에서 대체로 안정세 입니다. 현재 보합 시세인 가운데 중소형 위주로 매물이 있는 편입니다. 학군수요가 마무리되어 감에 따라, 약보합으로 변하고 있습니다. 대형평형은 물건이 별로 없으며, 오늘 현재의 시세 매물 현황은 다음과 같습니다.

목동아파트 5단지
27평형 2.50억~2.90억 물건있음
35평형 3.30억~4.20억 물건있음
45평형 4.70억~8.00억 물건2건
55평형 5.50억~6.00억 물건2건

목동아파트 6단지
20평형 1.80억~2.00억 물건있음
27평형 2.90억~3.10억 물건있음
35평형 3.60억~4.00억 물건있음
45평형 4.80억~5.00억 물건없음
55평형 5.70억~6.00억 물건없음

전세 시세는 2말~3월, 당분간은 현재의 가격보다 약간 하향하는 수준에서 거래가 이루어 질 걸로 보입니다. 목동 학군수요가 조금씩 마무리 되어가고, 고등학교 원거리 배정 학생들의 이동잉 조금 감지되고 있습니다. 당분간 약보합 수준 예상됩니다.

[월세동향]
-2월16일 목동 월세동향-

1월말 현재 년초에 쌓였던 매물이 어느정도 소화되고, 월세는 비교적 정상 거래로 돌아섰으며,  앞으로도 가격은 큰 변화없이 정상적인 수급이 이루어 질것으로 예측됩니다. 전세에 비해 상대적으로 월세가 안적세를 띠는 원인은 전세가 상승에 따른 반전세 증가(보증금 2억/월세40만원 등), 금리하락에 따른 월세물량 증가 등으로 월세 매물이 많아지고, 각 금융기관에서 전세자금을 저리로 경쟁적으로 대출해 주는 것 때문에 월세 수요자가 전세로 돌아서기 때문입니다.

개발호재: -목동 개발호재-

2013년부터 목동아파트 1단지가 재건축이 가능해 집니다. 2.3.4.5.6단지는 2016년부터 재건축이 가능합니다. 1~2년 지나면 목동아파트도 ‘학군아파트’에서 ‘재건축아파트’로 점차 변할 것으로 보입니다.

목동 재건축 추진절차는

①기본계획수립(서울시장)
②추진위원회설립(소유자1/2동의)(양천구청장)
③정비계획수립 및 정비구역지정(서울시장)
④안전진단실시
⑤조합설립인가(동별2/3,전체3/4동의)(양천구청장)
⑥사업시행인가(1/2동의)(양천구청장)
⑦시공사선정
⑧관리처분계획인가(양천구청장)
⑨아파트철거
⑩착공 및 분양(조합원 동호수추첨, 일반분양)
⑪준공 및 입주 순으로 진행됩니다.

일반적으로 ①~⑥의 기간이 많이 소요되며, 소유자들의 합의(단합)이 재건축 소요시간에 결정적 영향을 미칩니다. 기존 재건축 아파트의 예로 볼 때, ①~⑥기간은 짧게는 2년 길게는 10년이 걸립니다.

목동 재건축의 경우, 현재 구청 차원에서 사전 준비를 차곡차곡 진행하고 있기 때문에 차질없이 적기에 진행될 걸로 보입니다. 양천구청 주관으로 ["목동신시가지아파트 재건축 마스터플랜 및 정비계획 가이드라인"]도 2011년 금년중 발표될 예정으로 있습니다.

2013년에 정비계획 수립과 안전진단에 들어갈 목동 1단지의 재건축추진위원회 구성이 2012년경이면 시작될 것으로 예상되어, 이때부터 목동의 14개단지 132만평 26,600세대의 재건축은 하나의 종합계획 하에 각 단지별로 진행되면서, 명실상부한 서울 최대 신도시급 재건축으로 부상하게 될 것입니다

여기에,
(1)목동경전철 건설,
(2)경인고속도로 지하화,
(3)신정차량기지 개발 등이 진행되어,

재건축 이후의 목동아파트는 (1)규모, (2)첨단시설, (3)도시디자인 등에서 우리의 상상을 뛰어 넘을 것으로 조심스럽게 예상합니다.

재건축 대지지분 평당가격으로 환산하면, 현재 목동아파트는 평당 3200~3500만원대로 유사한 지역인 송파, 여의도, 강남권 아파트 가격보다 큰 폭으로 낮아 현저히 저평가 되어 있습니다. 목동신시가지의 가치가 저평가되어 있다는 것은 역설적으로 가격상승 여력이 그 만큼 남아있다는 것을 말합니다.