2주택 중과세 피해간 알짜지역 노려라
[부동산뱅크 2006/01/07 - 조회:38,344]
올들어 2주택 보유자 양도세제가 대폭 강화된 가운데 주택 수 산정에서 제외되는 수도권 도농복합시와 광역시 읍.면지역에 관심이 쏠리고 있다. 이들 지역에 속해 있는 아파트들은 국세청기준시가 3억 원을 초과하지 않으면 주택 수 산정에서 제외돼 2주택자 보유자도 양도세 중과를 피할 수 있기 때문아다. 세금폭탄을 피할 수 있는 지역의 알짜 아파트에 대해 알아본다.
올해부터 서울 수도권 5개광역시 일대에서 1억원 이상의 주택을 2채 갖고 있으면 투기지역 여부에 관계없이 양도세가 실거래가로 과세되고 내년부터는 50%단일세율로 중과되는 등 양도세 부담이 상당히 무거워 진다.
그러나 주택이 2채 있다고 해서 모두 중과세가 되는 것은 아니다. 수도권 도농복합시 읍•면지역, 도지역, 광역시 군지역,등에 속한 주택이 국세청 기준 시가 3억 원을 넘지 않으면 주택 수 산정에 포함돼지 않아 양도세 중과를 피할 수 있다.
광역시와 수도권에서는 48개 군•읍•면에 속한 단지가 여기에 해당한다. 이 가운데 중과세 부담을 피해 향후 시세차익까지 누릴 수 있는 단지들을 살펴본다.
경기 지역
♦광주시 오포읍 쌍용2차=지상 16~18층 5개동 28평~53평형 총 490가구로 지난 2002년 8월에 입주했다. 단지 인근에 경안천과 백마산이 있어 주거환경이 쾌적하고, 매곡초, 광주중.고, 광주종합고 등의 교육시설을 이용할 수 있고, 단지 인근에 경안천과 백마산이 있어 주거환경이 쾌적하다. 또 장지IC를 통해 분당까지 20분 이내 접근이 가능하다. 현재 58평형이 2억 8,000만 원선으로 전 평형이 국세청 기준시가 3억 원 이하로 양도세 중과를 피할 수 있다.
♦김포시 고촌면 오룡마을한화=지상 10~13층 8개 동 32평~49평형 총 432가구로 지난 2002년 11월에 입주했다. 단지 앞 김포 IC를 통해 서울 및 수도권으로 접근성이 뛰어나다. 2010년 개통예정인 김포경전철 고촌역(가칭)이 도보로 이용가능 하다. 편의시설로는 김포공항에 위치한 이마트를 차량으로 10분 거리에서 이용할 수 있으며, 고촌초, 고촌중과 신곡지구내에 위치한 교육시설 이용이 가능하다. 현재 49평형 매매가는 3억 4,000만~3억 6,000만 원선이고, 106동 기준시가는 2억 2,850만 원이다.
♦남양주시 와부읍 현대=지상 10~20층 10개 동 22평~51평형 총 982가구로 지난 1997년 12월에 입주했다. 단지 앞으로 한강이 있어 한강조망이 가능한데다 지난해 12월 중앙선 덕소역 개통으로 역세권 아파트로 거듭났다. LG백화점, 한양대학병원 등의 편의시설을 이용할 수 있고, 덕소초•중•고 등의 교육시설이 통학할 수 있다. 51평형의 경우 시세가 3억 3,000만~3억 7,000만 원선이나 기준시가(107동)는 2억 6,200만 원에 머물러 중과세 대상에 포함되지 않는다.
♦용인시 포곡면 베네치아빌=지상 13~19층 5개 동 25평~47평형 347가구로 구성됐다. 단지 인근에 영동고속도로 용인IC가 있어, 서울, 분당, 수원 등이 30분 이내 이동이 가능하다. 또 2008년 용인경전철이 개통예정에 있어 교통이 한층 개선될 것으로 보인다. 포곡초, 용인중, 용인고 등의 교육시설을 이용할 수 있으며, 경안천과 절곡산, 소당산 등이 있어 주거환경도 쾌적하다. 현재 47평형이 2억 1,500만~2억 3,000만 원선에 거래되고 있다.
♦파주시 교하읍 월드메르디앙1차=교하 월드메르디앙은 지하 1층, 지상 15층 7개 동 규모로 33평형 120가구, 35평형 360가구 등 모두 480가구 규모다. 자유로 문발IC가 있어 서울로 접근성이 뛰어나고, 2007년 개통예정인 경의선 교하역을 걸어서 이용할 수 있다. 뉴코아, 롯데, 그랜드, 월마트 등이 차로 15분 거리에 있고, 청암초, 와동초, 지산중 등이 걸어서 통학가능하다. 단지 인근 파주 운정신도시가 개발중에 있어 추후 가격 상승도 예상할 수 있다.
현재 67평형이 4억 3,000만~4억 7,000만 원선에 시세가 형성돼 있고, 102동 국세청 기준시가는 2억 5,250만 원으로 양도세 중과를 피하게 된다.
♦평택시 안중읍 현대홈타운1차=지상 15층 6개 동 27평~35평형으로 총420가구로 지난 2002년 4월에 입주했다. 이 단지는 2010년 완공될 서수원～오산～평택(38.5km) 고속도로 수혜가 예상되며 포승국가산업공단, 평택항 등이 인접해 배후단지로 역할을 할 것으로 보인다. 평택~음성간 고속도로, 국도 38호선과 39호선을 통해 수원, 안성 등으로 이동이 수월하다. 2차와 3차 1,088가구와 붙어 있어 대단지 형성에 따른 수혜가 예상된다. 35평형이 1억 5,500만~1억 6,500만 원선으로 국세청 기준시가(301동)는 1억 400만 원이다.
♦화성시 태안읍 신영통현대타운=33평~59평형 총 3,700가구 대단지다. 차로 5분 거리에 지하철 1호선 병점역과 경부고속도로 기흥IC가 있어 서울로 접근성이 뛰어나다. 또 신분당선이 2014년 완공예정에 있어 교통여건이 한층 개선될 것으로 보인다. 한국민속촌, 에버랜드 등의 문화시설과 그랜드마트, 홈 플러스, 갤러리아 백화점, 아주대 병원, 성빈센트 병원 등의 편의시설이 인접해 있다. 단지 북단으로 삼성전자가 남단으로 동탄신도시가 있어, 배후지역으로써의 가격상승이 예상된다. 현재 59평형이 3억 6,000만 원으로 국세청기준시가는 2억 5,200만 원이다.
지방 광역시
♦대구 달성군 화원읍 주공그린빌= 지상 12층, 16개 동 23~32평형 1,170가구로 구성돼 있다. 대구지하철 1호선 대곡역이 걸어서 5분 거리에 있고, 차로 5분 거리에 있는 화원IC를 통해 구마고속도로와 88고속도로를 이용할 수 있다. 대곡시장, 도원종합시장, 이마트, 보강병원 등을 이용할 수 있고, 진천초, 대진초, 동국고 등이 있어 교육환경도 좋은 편이다. 32평형이 1억 6,500만~1억 7,300만 원선이고, 111동 국세청기준시가는 9,300만 원이다.
♦부산 기장군 기장읍 한신1차=지상 19~20층 9개 동 24평~37평 556가구로 1995년 7월에 입주했다. 걸어서 5분 거리에 기차 기장역이 있고, 단지앞 14번과 31번 국도를 이용해 각각 동래구와 해운대구로 이동하기 수월하다. 단지 주변에 동부리공원과 신천천 등이 있어 주거환경도 쾌적하고, 기장초•중•고가 걸어서 통학이 가능해 교육환경도 좋은 편이다. 이 아파트 37평형은 1억 2,500만~1억 3,500만 원에 시세가 형성돼 있고, 104동 기준시가는 8,150만 원으로 주택 수 판정에서 제외된다.
♦울산 울주군 범서면 천상그린타운2차=지상 25층 1개 동 26평~32평형 335가구로 구성됐다. 단지 인근 16번 울산국도를 이용해 울산시내로의 접근성이 뛰어나다. 차로 5분 거리에 현대시장, 아람마트 등의 편의시설을 이용할 수 있으며, 범서초, 무거초, 문수고 등의 교육시설이 갖춰져 있다. 또 인근에 태화강, 문수산 등이 있어 주거환경도 쾌적하다. 이 아파트 32평형은 8,200만~1억 800만 원선에 시세가 형성돼 있으며, 201 기준시가는 6,250만 원이다.
부동산뱅크 이정민 기자 leejm@neonet.co.kr
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