부동산 정보포털에서 거래포털로!

안녕하세요.

우선 질문이 너무 많을 거 같아서 먼저 죄송하고 감사하다는 말씀을 드리고
싶습니다.
처음 부동산 구입이라 부동산 세금 부분을 상담 드리고 싶어서 답변 꼭 부탁 드립니다.

우선 2011년 4월경 신규아파트 분양권을 구매하였고
2013년 7월경 입주예정입니다.

아파트 총 금액은 3억이고 확장비 포함 3억1500입니다.

그리고 현재 다가구 주택을 계약을 한 상태이며 신축건물로 보존등기를 하고 잔금
치르면서 땅을 매입하는 조건으로 건축업자와 12월말일날까지 잔금 치르기로 하고
계약을 하였습니다.

구청에 물어보니 취 등록세는 신축이기 때문에 정확한 취등록세는 표준시가및 여러사항을
반영해서 한다고 합니다.
그래서 근처 비슷한 평수에 토지및 건축물을 알아보니 2억3천에서 3억5천 정도에
국토해양부에 표준 및 개별 가격이 되어 있습니다.
그러나 실 거래가는 지금 금액보다 2배정도 비쌉니다.

질문1. 다가구 주택 보존등기시 취등록세는 신축일 때 다른 신축 세금과 비슷하게 내는지요?
즉, 개별주택가격 또는 표준주택가격을 기준 삼아서 보존등기를 하면 되는지요?

질문2. 그럼 보존등기시 건물에 대한 취등록세를 내고..나중에 잔금거래시 토지에 대한 취등록세를
내는 지요?

질문 3. 만약 이렇게 거래시에 건물 2억 토지1억이라고 할 때 제가 내야 하는 취등록세 및
다른 세금은 어떤 것이 있는지요?

질문4. 그렇다면 실 거래 금액과 많이 다른데 다가구를 나중에 매매할 때 양도차익이 크게 나는게
아닌지요?

질문5. 향후 아파트를 구매하게 된다면 1가구 2주택이 되는데 이럴 때 세금적인 문제가 무엇이 있는지요?

질문6. 부부가 공동명의를 하면 좋다는 분도 있고 아닌 부분도 있다고 하는데 어떠한 점이 다를가요?

질문7. 만약 명의를 한다면 다가구를 부부명의 아파트는 제 명의 이런식 또는 어떠한 식으로 해야
세금을 절약할 수 있는 걸까요?

질문8. 또는 임대사업자라는 것이 있는데 5년동안 매매를 못 한다는 말에 걱정입니다.
아무래도 다가구는 혹 임대가 안 된다면 5년동안 팔지 못하면 그 동안 공실 때문에
걱정이 됩니다.

너무 질문만 막 써 내려가서 정말 죄송한 마음입니다.
너무 무지한게 답답하네요.

꼭 좋은 방법이 있다면 답변 주시면 감사하겠습니다.

그리고 이러한 부분을 상담하려면 세무사로 가는 것이 옳겠지요?

세무사께 직접 상담드리면 정확한 답변이 올듯 하구요,,

1.85제곱미터를 기준으로 신축인 경우 2.7%정도 부과 됩니다,,,개별공시가격기준이 될터이구요,,

2. 토지 거래중인경우 잔금이 우선이고 보전등기가 그 이후이거나 동시에 진행 될듯이 보이는 군요,,

등록세 개념은 없어지고 취득세로 통합되었구요,, 개별공시가격에 토지 건물 합산될 것입니다,,

3. 건축업자는 건축비가 책정되므로 평당건축비가 건물가격이고 토지는 원 매수가격이 있을테지요,,

4. 1가구 1주택일 경우는 9억까지 비과세 이지만 현재 아파트분양도 받으셨다고 하셨으니 2주택자가

되는 경우는 양도차이가 많이 나는 쪽을 나중에 매매하셔야 세금혜택을 더 많이 받으십니다,,

5. 재산세는 감면될테고, 좋합소득세(임대사업소득세)가 부과 될터이고,,기타 보유중엔 재산증가로 인한타

의료보험료등이 인상됩니다,,

6. 양도시 기본소득공제가 1명 추가 되며, 분양받는 아파트는 거주용으로 신고하면 9억까지 비과세 되고

다가구 주택은 일반과세(양도차익부분)될 것입니다,,

7. 8. 임대사업자 등록시에 부동산을 못 판다는 것이 아니라 임대사업자등록시에 양도세 중과가 되지 않는

조건이므로 5년이내에 팔면 기타세금 감면받은것은 다시 환급되어 소급적용납부해야 할 수도 있는 점등을


말씀하시는것 같습니다,,,