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전세 상한제를 하면


집주인이 새로운 세입자를 만기 6 개월 전 부터

주변 부동산 과 짜고

새로운 세입자를 구한 후

현 세입자에게 만기일에 집을 비워 달라구 허기 때문에

전세금이 더 폭등 한다고 하네여............




추진 중인 전 월세 상한제의 세부 내용을 분석해 보면

1. 주요 논의 내용

(1) 전월세 인상률 연간 5%로 제한

(2) 계약갱신 청구권 1회보장

(3) 전월세상한제 관리지역, 신고지역 부분도입

2. 반대론

(1) 시행전 단기 가격폭등

(2) 민간 임대공급 축소

(3) 임대주택 품질저하

(4) 편법, 이면계약 성행 및 사유재산 침해

3. 찬성론

(1) 전세시장 안정, 서민 주거안정위해 필요

(2) 사전대비시 폭등 없을 것임

(3) 철저한 단속으로 편법방지

(4) 비상상황이라 불가피

4. 정부의 입장 : 난색표명

(1) 박재완 기획재정부장관 : 단기적 임대료의 대폭 인상 가능성과

중장기적 임대주택 공급 축소 등을 이유로 반대입장


(2) 권도엽 국토해양부장관 : 인위적 가격통제는 바람직하지

않다라는 반대입장


(3) 임대인의 주택수선과 개보수 등을 게을리해

임대주택 품질저하,

가격규제 회피를 위해 편법과 이면계약 성행우려

6. 유사사례

(1) 1989년 계약기간 1년->2년으로 연장시

계약기간중 제한되는 상승분을

미리 인상해 연간 23.7% 전세보증금 폭등

(2) 2001년 상가 계약갱신청구권 5년으로 하는

상가임대차보호법 제정 당시 임대료 급등

7. 예상되는 문제점

(1) 전세수요 많은 지역 신규 진입이 어려움 (목동 등)

(2) 전월세 낀 아파트 매매시 전세인상률 제한과 계약갱신청구권으로 인해 매수자의 기피(전세낀 아파트 매도 어려움)

(3) 최초 계약 2년후 임대인 직접 거주할 계획 발생시 계약갱신청구권으로 인한 갈 등이 야기될지도 (입주계획 임대인)

(4) 신규 입주단지의 경우 초반물량이 다량으로 풀려 최초 저가에 계약되는 경향이 강할 듯 한데 연간인상률 제한에 의해 임대인에게 불리(2기신도시,택지지구등)

(5) 분양물량 및 미분양 물량을 받아 줄 분양계약자 및 임대사업자의 의지 저하로 주택건설경기 추가악화 (전세자 주택구입 감소, 임대사업 구입 감소)



전월세 상한제가 실시되면,

기존 세입자는 다른곳으로 이사갈 이유가 없어 집니다.


기존집에 약간의 전세금을 올려주고

계속 거주하게 될것입니다.



이에 따라 전세시장은 안정되어 보입니다.

그래서 기존 목동의 전세자 입장에선 유리하며,

평온하게 4년간 거주할 수 있게 됩니다.

그러나 그 지역에 들어오는 사람의 입장에서 보면

전세금을 아무리 많이 준다고 해도

전세 매물 자체가 별로 없으므로

전세 매물 찾기가 어렵게 됩니다.



학군 수요 등 평소에 수요가 많은

목동같은 지역일수록 이런 현상이 더 벌어지게 됩니다.

어쩌다 전세물건이 나오면,

그 지역에 들어오려는 신규 세입자 끼리

치열한 경쟁을 벌이고,

따라서 전세가는 더 치솟게 됩니다.




이에 따라

실제 시장에서는 전세가가 이원화 되는 현상이 벌어집니다.

기존전세가(a)는 저렴한데 비해

새로 체결되는 전세가(b)는 그보다 훨씬 높게 형성됩니다.

하지만 문제는 4년후 기존 세입자가 나가게 되면,

그때는 전세가(a)는

전세가(b) 쪽으로 올라버리는 문제가 생깁니다.



결국 전세가 상한제는

현재의 문제를 몇 년후로 떠 넘기는 꼴이 됩니다.



위에서 언급한 바와 같이

학군수요가 있는 목동, 대치동 등은

전세매물이 지금보다 더 씨가 마르는

현상이 발생할 것으로 예상됩니다.



전세금이 오르는 것이 문제가 아니라

전세를 얻을 수 없는 문제에 봉착할 수 있습니다.

따라서 목동에 진입하기 위해서는

집을 구입해서 들어와야 할지도 모릅니다.



이 때문에 전세 상한제가 실시되면

전세수요가 많은 대치동, 중계동 그리고

목동 지역은 집값이

오르는 현상이 발생하게 될 수도 있을 것입니다.

즉, 일정부분 전세수요를 대체하는

매입수요가 중소형을 중심으로 발생될 개연성이 있다는 것입니다.

또한 이렇게 전세 수요가 많은

지역에 산다는 것 자체가 특혜가 됩니다.

이에 따라 프리미엄이 형성될 수 있습니다.


계약을 갱산하지 않고 나가주는 대신

새 세입자에게

부동산 중개수수료나

이사비용을 보상받는

이상한 관행이 생길 수도 있습니다.





그 지역에 들어가야 하는

새 세입자 입장에서는 그렇게 해서라도

전세를 구하는 것이 이익일 수도 있고,


나중에 중간에 나오게 되면

본인도 들어오는 세입자에게 보상 받을 수 있기 때문입니다.





【전세시장 안정화 대책은 없는가..】



전세시장은 100% 수요와 공급에 의해

결정되는 실수요 시장입니다.


투기수요가 존재하지 않습니다.


전세를 2채, 3채 얻는 사람 있던가요?

현재의 전세난은 수요와 공급의 균형이 깨졌기 때문입니다.


공급이 부족하게 된 원인은 수요가 별로 없는

외곽지역에 집을 지어댄

참여정부의 공급정책(2기신도시)과

임대주택보다는 분양주택 위주의

보금자리 주택에 올인하고 있는 현 정부에 책임이 있습니다.





전세시장 안정화를 위해서는



(1) 강남인근 보금자리주택 조기공급


(2) 서울시내 재개발 재건축사업 촉진(분양가 상한제 부분폐지)


(3) 임대주택의 꾸준한 공급


(4) 주택거래 활성화 등이 우선시 되어야하며




전월세 상한제는 전세시장이 안정된 후

또 다시 있을지 모를 전세시장 불안에 대비하는 차원에서

도입하는 것이 옳지 않을까요.



혹 성급함이 불난집에 부채질 하지 않을까도 우려됩니다.



그러나 전세가가 지나치게 오르는 것도

방임할 수만은 없겠지요.


목동 엄마들 집걱정 없는 날들이 찾아오기를 간절히 소망해 봅니다.