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최근 미국 경기가 살아나면서

부동산 시장도 움직이고 있다는 소식입니다


특히 올해 미국의 경기 부양 정책은

소비자 에게 직접적인 혜택을

주는 방향으로 진행 될 전망입니다...................





앞으로


나올 수 있는 3 차 양적 완화 정책 역시

국채와 주택 저당 증권 매입을 통한

부동산 경기 부양 조치일 가능성이 큽니다.




또 올 들어 주택 담보 대출

금리가 낮아지고 있습니다.



금리가 낮으면

사람이 주택을 구입할 수 있는

여력이 커지겠지요.



미국 부동산 시장 반등을 기대하는 이유입니다.



양적완화 가능성이 높아 글로벌 유동성이

한국으로 유입되어 부동산 가격이 대폭 상승 할 거 라내여

중앙일보 자료 참고 하세요



글로벌 부동산 경기 회복 중 …


리츠펀드

2007 년 4 월 아내의 퇴직금 2000 만원으로

한 외국계 자산 운용사에서 운용하는

해외 리츠 펀드에 가입했습니다.


리츠 펀드는 자금을 모아 상업용 부동산을 짓거나

사들여 거기서 나오는 수익을 배당하는

회사(리츠)'에 투자하기 때문에

안정적이라는 은행 직원의 말을 믿었습니다.


조금 수익이 나는가 싶었는데,


2008년 금융위기가 오자

원금이 순식간에 반토막이 나더군요.



이후에도 원금은 챙겨야겠다는 생각에 계속 들고 있는데,


그동안 수익률은 더 나빠졌습니다.


어느덧 투자 기간이 5년을 넘었습니다.





최근 신문을 보니

해외 리츠펀드의 수익률이 점점 좋아진다고 하네요.


아직 원금을 회복하려면


한참 남았지만

회복세를 믿고 계속 펀드를 유지하는 게 나을까요?



미국 경기 살아나면서 부동산도 꿈틀



조완제삼성증권 투자컨설팅팀장보유 　


최근 글로벌 리츠 펀드의 성과가 두드러집니다.

연초 이후 국내 주식형 펀드가 7%,

해외 주식형 펀드가 10% 수익을 올릴 때

글로벌 리츠펀드는 11%를 웃도는 성과를 기록했습니다.



그러나 투자자가 마냥 기뻐할 수 없는 상황입니다.

대다수가 아직도 큰 폭의 손실을 기록 중이기 때문입니다.


글로벌 리츠펀드 설정액이 급증한

2007년 4월 기준으로 수익률은 -40% 수준입니다.


환매하고 싶은 마음이 굴뚝같을 겁니다.


게다가 최근 수익률이 일부 회복되면서

손실을 조금이라도 줄일 수 있으니까요.

정말 환매해야 할까요.

　

결론부터 얘기하면 아직은 때가 아닙니다.

더 보유하는 게 현명하다고 판단됩니다.


그간 리츠펀드 발목을 잡고 있던 악재가 해소되고 있고,

이런 분위기가 당분간 이어질 가능성이 크기 때문입니다.


　

2008년 글로벌 금융위기 이후

리츠펀드 수익률이 급락한 이유는 크게 두 가지입니다.



첫째는 부동산 가격이 하락한 후 회복하지 못했고,


둘째는 신용경색이 나타나면서 부동산 개발과

투자를 위한 자금 조달 비용이 올라가는 등

관련 산업이 위축됐기 때문입니다.

　

먼저, 부동산 시장 가격을 살펴볼까요.


대부분의 글로벌 리츠펀드는


미국·호주·일본 등 선진국 투자 비중이 70% 내외로 높습니다.


특히 미국 부동산 시장의 투자 비중과 영향력이 매우 큽니다.


다행히 최근 미국 경기가 살아나면서

부동산 시장도 움직이고 있습니다.


특히 올해 미국의 경기부양 정책은

소비자에게 직접적인 혜택을

주는 방향으로 진행될 전망입니다.





앞으로


나올 수 있는 3차 양적 완화 정책 역시

국채와 주택저당증권(MBS) 매입을 통한

부동산 경기부양 조치일 가능성이 큽니다.




또 올 들어 주택담보대출 금리가 낮아지고 있습니다.

금리가 낮으면 사람이 주택을 구입할 수 있는

여력이 커지겠지요.



미국 부동산 시장 반등을 기대하는 이유입니다.

　




둘째, 신용경색 부문을 보죠.



부동산 관련 산업은 큰 자본을 필요로 합니다.


은행 대출이나 채권 발행 등 일종의 부채를 포함한 재원으로

산업이 돌아갑니다.



그런데 금융위기로 신용경색이 나타나면서

자금 조달 비용이 올라 부동산 관련 산업이 크게 위축됐습니다.


지금도 일부에서는 유로존 위기에 따른

신용경색을 우려합니다.



그러나 국제통화기금(IMF) 자금 확충,


유럽중앙은행(ECB)의 장기대출 프로그램 등

각종 방화벽이 생겼습니다.




금융 시스템 악화로 인한

리츠의 부진 가능성은 작아 보인다는 의미입니다.



조완제 삼성증권 투자컨설팅팀장





　

결론적으로

글로벌 리츠 시장은

향후 유럽 재정 부실 우려가 완화하고

세계 경기 회복에 대한 기대감이 가시화할 경우

일정 수준의 회복이 가능할 것입니다.


하지만 2007년의 고점을 회복하는 데는

상당한 시간이 걸릴 것으로 판단됩니다.


따라서 분산투자 차원에서

장기적으로 투자할 생각이 아니라면

주식 등 다른 투자자산과의

상대적인 매력도를 고려해

부분 환매를 할 필요가 있습니다.

김대열 하나대투증권 펀드투자팀장




2 차 상승 국면 진입 시점 … 당분간 보유


마이클 허진스JP모간자산운용



글로벌리츠 투자전략가보유 　




당분간 계속 보유하라고 권해드리고 싶습니다.



우선 리츠(REITs)가

뭔지부터 잠깐 설명을 할까 합니다.



리츠는 부동산 임대료 등

안정적인 배당 수익과

부동산 가치 상승에 따른 이익을 동시에 추구합니다.



1930년대 말 리츠가 시장에 첫선을 보인 이후

주식과 채권 중간 수준의 기대수익과 변동성을 보여왔습니다.

　


그런데 2008년 세계 금융위기로

이런 특성이 깨졌습니다.


미국 서브프라임

모기지(비우량주택 담보대출)가 부실화하면서

이를 기초자산으로 발행한 부채담보부증권(CDO·

회사채나 금융회사의 대출채권 등을 한데 묶어

유동화시킨 신용파생상품) 시장이 무너졌습니다.

그러면서 리츠펀드 수익률도 급락했고요.


어떤 경기 침체 때보다도 낙폭이 컸습니다.

　


지금은 경기 침체 이후

시장이 어느 국면에 와 있는지에 대한 판단이 중요합니다.


일반적으로 경기 침체 시점에

각국 중앙은행은 시장에 돈을 풉니다.


그 영향으로 부동산 실물 시장은 살아나지 않더라도

리츠가 먼저 1차 반등을 합니다.


이후 인플레이션 조짐이 보이면


중앙은행은 시장에 풀린 돈을 다시 거둬들이고,



그 과정에서 리츠는 단기 조정을 받습니다.



부동산 실물은 경기순환 주기가


가장 긴 자산이라 시장에 풀렸던


돈의 영향이 그제야 나타나며 살아나기 시작합니다.



부동산 시장이 반등하면

리츠 역시 2차 상승 국면에 진입합니다.

　


제 판단으로는 2009년 2분기 이후가

리츠의 1차 상승기였다면,


지금은 실물 부동산 시장의 반등과 함께

리츠가 2차 상승 국면으로 진입하는 시점입니다.



게다가 미국을 제외한 대부분의 리츠는


리츠가 보유한 자산보다도 저평가돼 있습니다.



앞으로 부동산 시장이 본격적으로 살아난다면


주식보다도 나은 수익을 기대할 수 있을 겁니다.



미국 리츠의 경우에도


주식보다는 수익률이 낮을 수 있지만,



현재 수익률과 배당성장률을 따져봤을 때


앞으로 매년 6% 이상의 수익은 가능합니다.


지금처럼 세계 경기가 불확실한 환경에서는


대부분의 투자자가 자산을

위험에 노출하고 싶어 하지 않습니다.


배당처럼 상대적으로 안정적인

현금흐름을 확보할 수 있는 리츠와 같은

대안상품에 관심을 갖게 되죠.


이는 재차 부동산 시장의

펀더멘털에 도움을 줄 수 있을 것으로 봅니다.

　

물론 리츠펀드는 상품마다 특성이 다르고

수익률이 다를 수 있습니다.



그러나 지금은 리츠 같은 부동산 시장에

투자하는 자산을 환매할 때는 아닌 것 같습니다.



오히려 자산의 일정 부분을


부동산 시장 관련 상품에


투자하는 게 바람직하다고 생각합니다.