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경매사고 90%이상이 임차인 관련 

최근 몇 년동안 금융위기를 모면하는 듯 하면서 요즘에는 강남3구를 필두로 하여 주거용 부동산 전세금액이 계속 오르고 있다. 

가뜩이나 어려운 부동산 경기, 여기에 내수경기불안, 고용불안까지 더해 잔뜩 인상을 찌푸리고 있는 부동산 시장!! 그렇다고 투자할 곳이 없는 것은 아니다. 이럴 때 오히려 투자적기인 상품이 있는 것인데 바로 경매시장이다. 

이를 틈타 경매법정에서는 내집마련이나 재테크를 위한 사람들이 큰 관심을 갖고 있으며, 낙찰가가 급매물가격을 상회하고 있다.

부동산 중에서도 특히 소형 아파트, 빌라, 오피스텔 등 소형 주거용부동산이 과열현상이 빚어지고 있었던 것은 이미 오래전부터 일반화되어왔다. 

하지만, 경매의 기본지식도 없이 도전하였다간 큰 낭패를 보기 쉽다. 요즘 경매사고가 자주 일어나고 있기 때문이다. 경매사고의 90%이상이 경매의 기초지식인 임차인과 관련하여 발생되고 있다.

그래서, 다음의 내용들을 중요시하며 권리분석을 해야 한다.

전세권, 임차권, 채권적 전세를 각각 이해할 수 있어야 

1. 전세권이란 건물주인과 전세권자간에 전세권 설정계약을 체결하고 등기부등본에 전세권이라는 이름으로 등기된 물권이다. 즉, 전세권이라는 이름으로 등기된 것이 아닌 한 법적으로 전세권이 아니다. 

전세권은 용익물권이면서도 경매신청권이 부여된 매우 특색이 있는 물권이다. 특히 선순위전세권의 경우에는 매각물건명세서의 내용을 주의하여야 하고 경매신청을 하였는지 배당요구를 하였는지에 따라 권리분석이 달라진다. 

2. 임차권이란 임대차계약을 체결한 임차인의 권리를 말한다. 임차권이란 이름으로 등기가 되든 안되든 임차권자임에는 변함이 없다.

일정한 요건을 갖춘 주택ㆍ상가임차인의 경우에는 주택ㆍ상가임대차보호법상의 강력한 보호를 받으므로 권리분석을 하는데 있어서 주의해야 한다. 경매사고의 90%이상이 임차권과 관련하여 발생되고 있다.

 한편 임차권이라는 이름으로 등기된 임차권의 경우에는 권리분석이 단순하다. 그 임차권 등기가 말소기준등기보다 앞선 경우라면 낙찰자가 인수부담해야 하고,

그 이후에 등기된 임차권등기라면 임차인에 대한 배당여부를 떠나서 낙찰자가 인수부담해야 하는 권리가 아니다.

즉, 경매가 완결되면 말소되는 등기인 것이다. 또, 임차권 등기가 말소기준등기보다 앞선 경우라도 임차인이 법원에 배당요구를 하여 배당받아 간다면 낙찰자가 인수 부담할 필요가 없다는 점이다.

물론 임차보증금 중에서 배당금으로 부족한 부분에 대해서는 낙찰자의 부담이 된다. 

3. 채권적 전세란 보통의 전세계약이면서도 전세권이라는 이름으로 등기되지 않은 통상의 임대차계약을 말한다. 사회적으로 ‘전세’라는 용어가 많이 사용되는데, 우리가 흔히 말하는 ‘전세’는 여기서의 ‘전세권’과는 다른 것이다.

전세는 등기부등본에 등기되지 않은 채권이고, 전세권은 등기부등본에 등기되는 물권이다. 전세를 다른 말로 ‘채권적 전세’ 또는 ‘미등기 전세’라고 하는데 이는 임대차와 같은 것으로 보면 된다.

즉, 임차보증금을 집주인에게 주고 그 이자로 월세를 대신하게 되는 계약을 체결했으면서도, 전세권이라는 이름으로 등기를 하지 않은 경우이다. 이는 임대차계약에 불과하므로 법적으로는 임차권과 동일하게 권리분석을 하면 된다. 

여기에서 ‘대항력’과 ‘확정일자’에 대해서 알아보자. 주택임대차는 등기하지 않았어도 주택임차인이 전입신고와 입주(점유)를 마친 때에는 그 다음날부터 제3자에게 대항할 수 있는 효력, 즉 대항력이 생긴다.

대항력이란 임차주택이 매매되거나 경매된 경우에 임차인이 제3자에게 임차권을 주장할 수 있는 힘을 말한다. 여기서 전입신고와 입주(점유)를 대항요건이라고 부른다. 

그리고 대항요건을 갖춘 임차인이 임대차계약서에 확정일자를 받으면 목적물이 경매되었을 때 후순위 권리자나 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있는 권리(우선변제권)가 생긴다. 

다시말해서 채권적 전세는 등기된 전세권과는 달리 만일 집주인이 전세기간이 만료되었음에도 불구하고 전세금을 반환하지 않을 경우에 별도의 전세금 반환청구소송을 제기하여

확정판결문을 받아 목적물을 경매신청을 경매신청해야 하는 번거로움이 있다. 반면 전세권은 별도의 소송절차를 거치지 않고 바로 경매신청을 할 수가 있다.