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최근 유럽의 재정위기는 진정되어 가고 있고 미국의 주택시장도 회복 시그널을 보내고 있는데 국내 경기와 부동산 시장은 날이 갈수록 더 어려워져 서민의 삶은 팍팍해져 가고 있다

이러한 가운데 요즈음 세간에서는 내일모레 있을 총선과 연말 대선을 앞두고 경제.경기 회복.부양 보다는 온통 검증되지 않은 복지공약 남발로 우리사회가 몸살을 앓고 있다

왜 선거공약에는 복지만 있고 부동산 대책은 없는가 ? 그 이유는 미국의 노벨경제학자 멘델교수 말대로 “정치인은 공짜 점심을 좋아하기 때문에 경제를 망친다” 때문은 아닐런지? 의구심이 든다.


■부동산 침체는 중산층 가계를 뒤흔드는 시한폭탄,책임자를 법정에 세워라


유럽은 2008년 재정위기로 아이슬란드 총리가 법정에 세워지고 세계적으로는 우파좌파 없이 경제회복 기조를 내세우지 못한 정권은 거의 선거에서 참패했다.

반면 우리나라는 1997년 IMF를 초래한 책임으로 당시 경제부총리와 경제수석이 기소는 되었으나 무죄판결을 받은 것이 전부였다.

따라서 향후에는 경제파탄의 책임을 선거로서만 물을 것이 아니라 반듯이 법정에 세워 준엄한 자본주의 가르침을 배반하고 억압한 책임을 엄중히 물어야 할 것 이다.

왜냐하면 자본주의에서 너무 인위적이고 과도한 규제로 인한 경제파탄은 공산주의에서 당이나 인민에 배반하는 정치혁명과 같은 수준으로 매우 중요하게 생각하기 때문이다.

이는 오르지 어떠한 형태이든 국민의 2/3이가 부동산과 관련이 있고 이는 곧 경제의 한 축이자 국민가처분 소득과 직결되므로 경제와 부동산만 놓고 보더라도 그렇다는 것 이다.

그런 까닭에 오늘날까지 주택시장의 깊은 침체는 전 정부는 헌법보다 뜯어고치기 어려울 정도로 부동산 규제를 만들어 냈고 현 정부는 전 정부가 파놓은 웅덩이는 메우지 못했으나 과거 규제는 거의 다 풀었다고 한다.

그러나 아직도 부동산 규제에서 핵심으로 존재하는 dti 제도와 취득세감면,분양가상한제 등이 남아있고 또한 현 정부의 부동산 정책의 실패는 정책의 ‘타이밍’을 놓졌다는 것 이다.

전 정부의 죽은자는 말이 없고 현 정부는 임기말까지 안정을 추구하여 적어도 자기의 재임기간 중에는 ‘부동산 폭등은 없었고 안정되었다’라는 역사적 평가를 바라는지도 모르기 때문에 어쩌면 타이밍을 놓친 것이 아니라 그냥 현 상황에 주저앉은 것 이라고 보아야 할 것이다.


■현 정부 부동산 정책의 실패이유, 공동묘지 망자(亡者)에게 물어봐라


2006년 주택시장 활황이후 간헐적으로나 국지적으로 집값의 상승세는 있었으나 전체적으로 보면 특히 2008년 유럽 재정위기 이후부터는 더욱 더 주택시장의 깊은 침체로 어쩌다 보유한 집 한채가 현재는 서민의 뼈속까지 스며드는 애물단지로 변하고 말았다.

현 정부 부동산 정책은 집권 초기에는 ‘성장과 고용’이라는 국정기조에 밀렸고,집권 하반기부터는 물가불안과 포풀리즘에 빠져 ‘안정과 복지’에 파묻혀 또 한번의 부동산 대책이 타이밍을 놓졌다.

그런 까닭에 현 정부들어 수차례 발표한 부동산 대책도 약발이 먹히지 않고 오히려 전.월세난만 가중시켜왔다.



그 예로 부동산 부문에서 현 정부 최대 치적으로 삼고자하는 보금자리주택 실시으로 기존주택시장 침체를 가속시켜 왔고 더불어 전ㆍ월세난이 커지자 도시형생활주택, 주거용 오피스텔등에 대한 규제를 대폭 완화ㆍ신설시켰다.

그러나 현장에서 보면 실제 전ㆍ월세 수요 2/3가 2인가구 이상 인데 도시형 생활주택은 80%이상이 1인 가구용이다 또한 오피스텔을 보면 주거용으로 전환하여 주택으로 공급되면 세제상 혜택이 주어지지만 전기료는 오피스텔이 업무시설일 경우 산업용시설 전기감면에서 주거용으로 바뀌면서 ‘전기료 폭탄’을 맞았다.

이렇듯 주택시장의 침체는 근본적으로는 수ㆍ급 불균형에서 오는데 보금자리 주택을 새로 만들어냈고 그것 마져 안되니까 전월세난을 평정하고자 단기에 도시형생활주택등을 도입 하였지만 주차문제, 2인가구이상 수요문제등 부작용이 더 크게 되어 주택시장을 혼란으로 몰아 넣었다.


■DTI는 오직 서민만 죽이고 부자에게는 전혀 필요 없는 제도이다


dti제도는 2006년 3월 첫도입 되었다 당시 주택시장에 광풍으로 치닫자 수도권에만 자기의 소득대비 일정비율만 대출을 받아라는 식의 선진국 금융기법을 도입하였다.

dti의 근본개념은 옳지만 당시 주택시장이 과열되자 정부,세무당국,금융권 삼위일체 전방위로 주택시장 돌풍을 잠재우기 위해 등장한 금융권의 강력한 규제무기였다.

하지만 현재 주택시장이 아사(餓死) 상태인데도 아직도 이를 폐지하지 못하는 것은 아마 가계부채의 위험성 때문일 것 이다.

그러나 최근 주택산업연구원과 한국건설산업연구원에 따르면 지난해 dti규제 강화이전 8개월 가계대출 증가는 3조원이나,dti 규제 강화이후 8개월 가계대출 증가액은 3조 6천억으로 오히려 dti 규제 강화이후 가계대출이 늘었다는 사실이다.


dti 규제 강화이후 가계대출이 늘어난 이유는 dti 적용을 받는 은행권 담보대출에서 dti 가 적용되지 않는 은행권 신용대출이 특히 2금융권 대출이 늘어났다는 것 이다.

이처럼 dti 규제이후 오히려 원리금 상환,전.월세 자금마련 등 생계형 신용 가계대출이 늘어나는 부작용이 발생 되고 있고 또한 이미 주택시장이 고사(枯死) 상태인데 dti를 붙들고 있어봤자 죽은 자식 뭐 만지는 꼴이 되어 버렸다.

그런데도 불구하고 이를 고수하는 이유는 현 정부 퇴임후 역사에 부동산에 있어서는 적어도 안정되었다라고 평가받고 싶은 ‘정치적 판단’ 때문 일 것이다.

물론 금융당국에서는 가계부채의 위험성 때문에 그렇다고 하지만 자세히 내막을 들여다보면 그렇지 않다는 것 이고 dti를 풀면 해(害) 보다는 득(得)이 많을 텐데 당국에서는 탁상행정으로 ‘보고숫자’에만 연연하여 가계부채 억제책으로 dti를 붙들고 있으니 한심하기 짝이 없다는 것 이다.

dti를 풀어야 할 근거는 현재 주택시장 아사(餓死)로 더 이상 투기목적 주택수요는 없다는 것 이고 오히려 dti가 완화 또는 폐지되면 주택거래 활성화로 주택이 매매되면 매도자의 대출금은 자동 상환되는 것 이고 매수자는 신규로 대출을 받고자 해도 과거와는 달리 많은 대출을 받지 않기 때문에 오히려 가계대출이 줄어 든다는 것 이다.

사실 가계대출 증가는 보금자리 주택 신규대출이 주원이지 기존 매매시장에서는 상환되는 대출과 신규대출이 비슷하거나 신규대출이 적기때문에 순증은 거의 발생되지 않는다는 것은 삼척동자도 다 알 것 인데 현재 가계부채 숫자만 놓고 전전긍긍 하니 참으로 안타깝다는 것 이다.

다시말하면 최근 가계부채 증가원인이 dti 규제를 피한 가계 신용대출이고 이 가계신용 대출은 생계목적 대출이라는 것 이여서 dti 부작용 발생되는 상황이고 또한 현재 부동산이 침체된 상황에서 dti는 무용지물이므로 이를 계속 붙잡으려는 정치적 목적에 dti가 절대 희생되서는 안 된다는 것 이다.


글을 맺으면서


필자는 이맘때면 항상 부동산 시장에 빗대어 봄은 왔으나,봄같지를 않구나(春來不似春)이 글귀를 인용하여 칼럼을 써왔지만 올해도 예전과 다를바 없어 다시 이 글귀를 인용하고자 하니 마음이 착잡하다.

언제 이 글귀를 다시 쓰지는 않을런지 현재로서는 장담할수 없을 정도로 시장이 어려워 먼훗날 ,아마 2015년 이후 기대해 보면서 여기서 글을 맺는다.



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