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근 6개월 만에 5/10 부동산 활성화 대책이 발표된 시점에서 몇 가지만 언급해 봅니다.

현재의 수도권 아파트 시장은 매우 비정상적인 상황으로 보고 있습니다.
한 가지 단편적인 예는 지방 아파트 상승률에 준하는 하락세를 이어가고 있다는 것이구요.

또 한 가지는 수도권 내에서도 서울 내와 서울 밖이 현저한 온도차를 보이고 있다는 것입니다.

예를 들면 24평 아파트를 기준으로 마포구공덕동의 삼성래미안은 약 5억 전후에서 호가가 형성되고 있음에 비해 한 때는 버블7이라는 명성(?)을 가지고 있던 죽전 지역 동일 평형은 약 2.5억을 호가하고 있습니다.

마포 소형 아파트가 호가를 유지할 수 있는 가장 큰 이유는
그간의 세제 즉, 양도세 중과 등에 기인한 ‘똘똘한 집 한채’에 기대어 서 있다고 봅니다.

시장이 회복할 초기엔 일반적으로 소평형의 평당가가 중형 형평의 평당가를 일시적으로 상회하는 ‘골든 크로스’ 현상이 나타났다가 소형을 매도하고 중형으로 갈아타는 수요에 의해 평당가 갭이 축소되고 어느 정도 시간이 더 지나면 다시 중형의 평당가가 소형의 평당가를 상회하는 균형상태에 도달하는 것이 지금까지의 상례 였습니다.

지금 수도권 아파트 가격은 2006년 초(급등전) 또는 2008년 말(급등 후 조정기) 정도 수준을 기록하고 있어 대략 5년여의 지리한 조정 기간을 거치고 있다고 보여집니다.
이 5년 동안에도 한국경제는 낮지만 성장기조를 유지하였고, 이는 소수의 수출 기업 위주의 대기업 종사자에게는 혜택을 주었으며 적어도 명목 임금은 상승하였습니다.
그러나 한편으로 부익부 빈익빈은 더 심해졌고, 물가는 앙등하였지요.

이 기간 동안 주지하시다시피 수도권 기준으로 판교 이후 이렇다할 대규모 택지 공급은 없었습니다.

수도권 아파트 시장은 분명히 기조적으로 투기 수요가 감소하고,
실수요 중심으로 재편되어 가고 있는 점은 맞습니다만,
소형 평형의 평당가가 중형을 상회하고 지역간 격차가 현저히 발생하였고,
전월세 가격 앙등이 심한 상황에서는
소형의 가격 안정세도 그리 오래 가지는 못할 거라 봅니다.

즉 언제든 경기가 회복되면 그간의 눌러져있던 용수철이 튕기면서
싼 수도권 소형 또는 중형으로부터 반등이 나타날 수 있을 거라 봅니다.
(어쩌면 10년 말 이후 현재까지 소형의 상승세가 벌써 반영하고 있는지도 모릅니다)

개인적으로 현재 가장 큰 차익을 안겨 줄 수 있는 상품은 저평가된 과거 버블 7에 속하는 수도권 30평형대라 보고 있습니다.

현 시장 상황이 영원할 거라는 믿음으로 또 다시 급등기에 달리는 말에 올라타는 위험한 선택이 도사리는 듯하여 몇 자 적습니다.

11년 10월 24일에 에 쓴 필자의
'빈곤의 악순환 對 풍요(?)의 악순환 - 저가 소형 주목! '
도 함께 참고하여 주십시오.

감사합니다.